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不動產抵押,是指以不動產為抵押標的物而設立的抵押。是最普遍的抵押形式,由於不動產的特殊性,抵押人不轉移對其的佔有即可達到擔保之目的,因此在實踐中受到社會的普通歡迎。

不動產抵押,是指以不動產為抵押標的物而設立的抵押。是最普遍的抵押形式,由於不動產的特殊性,抵押人不轉移對其的佔有即可達到擔保之目的,因此在實踐中受到社會的普通歡迎。

糾錯 編輯摘要

目錄
1 特徵
2 抵押權標的
3 抵押權設立
4 房產押抵風險
5 參考資料
1 特徵
2 抵押權標的
3 抵押權設立
4 房產押抵風險
5 參考資料
不動產抵押 - 特徵



不動產不動產抵押是一種物權擔保,因此,它具有物權的排他性和追及性等一般特徵,同時由於抵押權的特殊性,使其又有自身的特徵,從而也有別於其他擔保。

1、從屬性。不動產抵押是為擔保債務的償還而設立的,其從屬性是明顯的。不動產抵押合同從屬於主合同,即抵押合同的發生和存在必須以主合同的存在為前提。抵押的從屬性主要表現在三個方面:成立上的從屬性,消滅上的從屬性和處分上的從屬性,抵押的成立需要以存在相應的債權為前提,不能擺脫主台同而單獨設立不動產抵押合同。被擔保的主合同終止,抵押合同電終止。不能將抵押權與主合同分離而使其單獨存在或單獨轉讓。既不能離開主合同而單獨轉讓抵押權,也不可只保留抵押權而轉讓主合同。

2、優先受償性。有關不動產抵押擔保制度的立法,通常也是以此為立足點的,例如,1964年制定頒行的蘇俄民法典第192條規定:「由於抵押,在債務人不履行抵押擔保的債時,債權人(抵押權人)有權比其他債權人優先從抵押財產的價值中得到清償」。中國民法通則及擔保法的規定也突出了優先受償性,以滿足債權救濟要求。在一些房地產抵押法規中,規定則更為明確。

3、補充性。只有在債務人不履行合同義務時,才發生要求擔保人履行擔保責任的問題。因此,不動產抵押人承擔責任具有朴充性,如果債務人履行合同義務,則不發生抵押人承擔責任的問題。

4、特定性。包含兩個意思:一是抵押擔保的數額是一定的,抵押物的價值與擔保的債權也大體是一致的。(擔保法)規定:「抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。」如果抵押物的價值小於被擔保的債權,則債權人就可能無法全部清償。在這種情況下,抵押權人雖可要求抵押人就超出抵押物金額部分作為普通債權償還。但無疑增大了抵押權人受償的風險。二是抵押標的是特定的。用作保證的財產是不特定的,而抵押物則必須是特定的。抵押物的特定化是物權排他性的必然要求,對此,各國還規定公示登記制度,對抵押物通過公示登記使之進一步特定化。

5、不轉移佔有性。不動產抵押均不轉移佔有,抵押人對抵押財產仍能繼續行使佔有、使用、收益和處分的權利。這是區別於其他擔保的一個顯著特點。不轉移佔有,有利於抵押人通過對抵押物的使用、收益而增加清償債務的能力,有利於抵押權人避免因直接佔有所帶來的使用、收益、維護和保管的種種不便,減輕 抵押權人的負擔。有鑒於此,抵押成為抵押權人和抵押人都樂意接受的一種擔保方式。



不動產抵押 - 抵押權標的

抵押權的標的依其性質可分為:
(1)不動產;
(2)不動產的用益物權。如土地使用權、典權等;
(3)准動產。主要指車輛、船舶、航空器等;
(4)動產。不動產抵押貸款則是指以不動產作抵押而發放的貸款。

因為用益物權抵押與不動產抵押有極大共性,因此,本文所指不動產抵押貸款包括不動產抵押貸款和用益物權抵押貸款。




不動產抵押 - 抵押權設立

一、不動產抵押設立要件
  (1)抵押人必須具備主體資格。應具備權利能力和行為能力,同時對抵押物有完整的所有權和處分權;
  (2)抵押物必須符合法律規定。從各國立法來看,並非所有不動產均可設定抵押權,根據中國《擔保法》和
《城市房地產管理法》等相關法律規定,下列不動產是不能作抵押的。
  A、用於教育、醫療、市政等公共福利的不動產;
  B、列入文物保護的建築物和具有紀念意義的建築物;
  C、已被依法公告列入拆遷範圍的房地產;
  D、被司法機關或行政機關依法查封的不動產;
  E、產權關係不清或有爭議的財產;
  F、來自全體共有人書面同意的不動產;
  G、未取得合法權證的違法建築物。
 (3)價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估,做出合理公允的評估報
告,然後根據評估的價值確定抵押率和擔保價值;
 (4)辦理抵押登記。依照中國法律,不動產的抵押必須辦理抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。


二、不動產抵押權合同

不動產糾紛1、不動產抵押合同的簽訂
一般來說,簽訂不動產抵押台同要經過審查、估價等程序。抵押物的審查可分為三個方面:抵押人主體資格審查、抵押物權屬審查、抵押物的價值審查。如何確定抵押物的價值,是簽訂抵押合同的一個十分重要的同題,如果抵押物價值小於或等於所擔保債權的數額,在處分抵押物時,抵押權人就可能不夠清償。
因此,抵押財產的準確評估直接關係到抵押權人和抵押人的切身利益,評估過高則可能損害抵押權人利益,過低則可能損害抵押人利益。抵押財產的評估是一項專業性很強的工作,因為抵押物的價值是變動的,如以土地使用權作抵押,則可能因土地的升值或者貶值而影響原有價值。因此,應由評估機構組織專業技術人員進行評估,而不能一方單獨認定。確定了抵押財產價值,還要確定抵押率。確定抵押率通常考慮的因素包括:所擔保債權、抵押物在擔保期限內的折舊、實現抵押權所需的費用及其他支出、稅收等。


2、不動產抵押合同的登記
不動產抵押合同何時生效,(擔保法)實施之前有三種規定。一種規定自簽訂之日生效,一種規定為辦理抵押登記之日起生效,還一種規定自公證之日起生效。(擔保法)參照國際通行作法,規定以房地產為抵押標的物的抵押台同「自登記之日生效:同時《擔保法》對土地使用權和房屋、其他附著物的抵押登記部門作了規定。但對登記期限登記費用等並未規定。實踐中登記部門登記的抵押期限大都是半年或者一年,這樣,使得抵押人要不斷辦理延續登記手續和再次交納登記費用,影響了當事人辦理抵押登記的積極性。

三、抵押的程序

渣打銀行首推無抵押貸款不動產抵押的程序較為複雜,通常的情況是抵押人一方面是借款人,同時又是抵押擔保人。即借款人向金融機構借款,為了表示能夠按期履行債務,借款人將自己合法擁有的不動產作為擔保抵押給金融機構。也有情況是借款人向金融機構借款,請第三人為其作擔保並將第三人合法擁有的不動產抵押給金融機構。

在整個抵押擔保貸款中的主要法律要件是,首先借款人與金融機構建立借貸關係,簽訂借款合同(也稱主合同);其次是抵押擔保人將其不動產抵押給金融機構,簽定不動產抵押擔保合同(附屬合同),建立抵押關係。最後抵押雙方持主合同(借貸合同)和抵押合同一同到不動產所在地的房屋土地管理部門,申請辦理不動產抵押登記,完成抵押活動的全部法律手續。

在抵押活動過程中,首先要審查借款人身份,資信及商業證明,其次審查抵押擔保人所提供的抵押物的法律狀況,檢查抵押物是否屬於不能抵押的範疇之列,確定抵押物的合法性。如果抵押物確屬抵押人合法擁有,並且不存在任何法律上的瑕疵,應當請由房屋土地管理部門認可的土地評估機構予以評估,並作出評估報告。接著根據評估報告所確定的價值,確定抵押率。在決定要貸款和簽訂抵押合同之前,金融機構一般要到抵押物所在地的房屋土地部門進行諮詢調查,以免在簽完了貸款合同和抵押擔保合同之後辦不下來抵押登記。

不動產抵押 - 房產押抵風險

不動產抵押專家表示,用房產抵押貸款去投資風險較大,投資者需謹慎。

房產抵押快速融資的方式有3種:

一、是將房產抵押至銀行獲取貸款
目前從銀行獲得抵押貸款是成本最低的,只需付給銀行貸款利率即可,年利率約在7%左右,若證券投資全年賺取的利益在7%以上,則可獲利。不過,據理財機構偉嘉安捷負責人稱,目前銀行辦理抵押貸款原則上是不允許進行風險投資的,一旦發現該筆資金用於風險投資,就會被收回。

二、把房產典當給當鋪逾期前贖回

典當典當其特點是能夠快速融資,但是成本較高。據寶瑞通典當行朱小姐稱,月利率為3.2%,不過如果手續齊全,三個月內就可獲得資金。如果能保證在證券市場上獲得高於這個利率的收益,則可以獲利。

第三種是私募資金
國內私募資金仍然存在,如果是把房產抵押給另外一個自然人,只需要到房地局進行抵押登記即可,在雙方約定的利率中,不能高於銀行同期貸款利率,這種方式非常簡單,一般發生在親戚朋友當中,不過這種方式涉及情感因素,比較容易發生糾紛。

抵押貸款投資有風險

投資就有風險,更何況是大多數人投資風險相對較大的股票市場。而抵押貸款,對於銀行、典當行和個人都存在不同程度的風險,各方還需謹慎。

對銀行來說,最大的風險是很難把控消費者對貸款的使用。銀行對貸款用途都有限制,比如裝修、留學、就醫、婚慶、購買家庭大額耐用消費品;作為一種消費貸款,銀行是不允許消費者把貸款用於投資炒股、購買基金的,因為投資有風險,一旦失敗,便很難償還銀行貸款;但是由於銀行很難約束眾多的消費者,因此有可能出現貸款人把貸款用於投資,結果無法償還貸款的風險,只能拍賣房產,而拍賣所得有可能出現無法清償債務的情況。

房貸對消費者來說,風險主要是還款壓力比較大。因為與普通二手房按揭貸款最高期限30年,最高成數8成相比,抵押消費貸款的貸款期限一般為10年,最高15年,貸款成數最高為7成,無論是貸款期限以及貸款成數都更低,而且二手房貸款能夠享受優惠利率,而抵押消費貸款只能使用基準利率,這就意味著貸款人的還款壓力更大。比如說房產總價為50萬元,二手房按揭貸款按照貸款8成,期限30年計算,執行優惠利率,月還款額為2350元;而抵押消費貸款按最高15年,成數7成計算,執行基準利率,月還款額為3115元,兩者相差765元。還款壓力大,無法按時還款的可能性增加。
對典當來說,還得小心典當房產成為絕當的風險。儘管這種情況很少出現,但是也不得不防。一家典當行的負責人表示,有些來典當的人,一看就是拿錢去炒股,但為了典當成功編造各種借款理由。炒股風險大,做基金照樣有人不賺錢,萬一血本無歸,房子、車子就成絕當了。尤其是房產,屆時如處理住著人的絕當房產,手續相當麻煩。

因此,提醒廣大中小散戶,用貸款來做股票等風險投資項目,看上去收益很大,但潛在的風險更大。此外,通常的抵押貸款一般為一年期或半年期,到期必須歸還,且一般為分期歸還,如果歸還貸款的時點,正好是股市的低潮,你肯定不願意在低點拋售,因為投資的股票或基金沒有達到收益率的要求,這時風險就產生了。貸款必須還款,逾期不還,自己的信用將會增加污點。

投資人抵押投資注意事項

房貸(1)辦理抵押消費貸款較為簡單,不過對於貸款用途有一定的限制;在辦理前,消費者需要對抵押消費貸款還款壓力較大的現實有理性的認識,充分考慮自身的還款能力,避免以房產沖抵債務的不利局面。
(2)消費者在申請個人住房抵押貸款時,一定要分析自身的家庭結構、工作性質、收入狀況等,以便能夠正確把握個人的貸款總量以及貸款期限,盡量避免由於考慮不周帶來的貸款風險。

(3)抵押房產需是借款人名下房產,如果是與第三人共有的,在抵押時必須出具共有人同意抵押聲明書;

(4)在提供的婚姻關係證明書中,有離婚情況的,需提交離婚協議或法院判決書;如果是離婚後單身,需要提供離婚後未再婚證明;

(5)需要明確貸款用途,抵押消費貸款一般只能用於裝修、留學、就醫、婚慶、購買家庭大額耐用消費品(購車等)等消費項目。

另外,目前各銀行規定,擁有市人民政府頒發的房地產證的物業權利人可以申請抵押貸款。據此,下列物業不能申請抵押貸款:依法查封或者經其它形式限制房地產權利的;共有房地產,未經其他共有人書面同意的;權屬有爭議的;依照政府有關房改政策,按成本法購買的政府福利房。

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