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不動產登記制度

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不動產登記為物權法中的重要制度,是指經權利人或利害關係人申請,由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。作為物權公示手段,不動產登記本質上為產生私法效果的事實行為而非登記機關的行政管理行為。目前世界上存在的契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長,我們應充分比較借鑒上述登記制度的長處,結合中國的現實國情,構建有中國特色的不動產物權登記制度。

1 不動產登記制度 -概述

不動產登記制度不動產登記制度
不動產登記制度的意義
不動產登記,是指經權利人或利害關係人申請,由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載於不動產登記簿的事實。例如,某甲通過合法建築建造住宅一處,經甲向房產管理部門申請,由房產管理部門將其房屋權屬狀況記載於不動產登記簿,該項記載就是不動產登記,又稱不動產物權登記。
不動產登記具有如下含義。
1.登記是依當事人申請的行為。
2.登記是國家專職部門的活動。
3.登記內容為不動產物權及其變動事項。
不動產登記的對象包括以下權利:(1)所有權;(2)地上權;(3)永佃權;(4)地役權;(5)先取特權;(6)質權;(7)抵押權;(8)租賃權;(9)採石權。
4.登記事項須記載於不動產登記簿。不動產登記制度的性質

不動產登記的性質,是指不動產登記行為的法律屬性。關於不動產登記的性質,大致有三種學說:(1)公法行為說。(2)證明行為說。(3)私法行為說。我們認為,不動產登記並非登記機關的行政管理行為,其本質應為產生私法效果的事實行為。

2 不動產登記制度 -模式考察

不動產登記制度不動產登記制度
近、現代各國的不動產登記制度,大致可歸納為三種模式:契據登記制度、權利登記制度和托倫斯登記制度。下面分別予以考察。

(一)契據登記制度

契據登記制度,也稱形式主義登記,是指不動產物權的變動,經當事人訂立契約即發生效力,但非經登記,不得對抗第三人。
契據登記制度具有以下法律特徵:(1)登記為物權變動的對抗要件。(2)登記與否不予強制。(3)登記實行形式審查主義。(4)登記無公信力。(5)登記簿采人的編成主義。(6)登記不動產物權變動狀態,即不僅登記不動產物權的現在狀態,而且登記物權變動事項。

(二)權利登記制度

權利登記制度,又稱實質主義登記,是指不動產物權依法律行為的設立、轉移、變更和廢止等事項非經登記不得生效的立法體制。權利登記制度為德國民法首創,並為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及中國台灣地區所採用。
權利登記制度具有以下法律特徵:(1)登記為物權變動的生效要件。(2)登記采實質審查主義。(3)登記具有公信力。(4)登記採用強制主義。(5)登記簿采物的編成主義。(6)登記以不動產權利的靜態為主。

(三)托倫斯登記制度

托倫斯登記制度,又稱權利交付主義登記,是指經實質審查後用登記機關發放的權利證書確認產權以便利不動產物權轉移的登記制度。
托倫斯登記制度具有如下法律特徵:(1)登記不實行全面的強制主義。(2)登記采實質審查主義。(3)登記具有公信力。(4)交付權利證書。(5)登記土地上的權利負擔。(6)設置賠償基金。

(四)對三種登記模式的評析

上述三種不動產登記模式各具特色。無論是權利登記制、契據登記制還是托倫斯登記制,均與其本國的政治、經濟、文化、歷史傳統等因素緊密結合,並通過各自的內部調整,基本上達到自我體系的完善。如果脫離一國的具體國情,將很難判斷孰優孰劣。

3 不動產登記制度 -演變

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(一)中國古代的土地登記制度

中國以土地為中心的登記制度源遠流長,從一開始就與土地稅賦息息相關。據學者考證,中國古代以土地交易為中心形成的登記制度,肇始於周朝中後期。唐代以後,中國在土地管理方面出現了立契、申碟或過割制度。土地買賣必須通過官府,進行書面申報和登記,才能發生效力。否則,不僅交易無效,而且還要受到嚴厲的制裁。

從中國古代土地登記制度的歷史演變可以看出,它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的,乃稅賦制度的衍生物,其最主要目的是便於稅賦徵收。地契作為田地所有人或使用人的權利證明只是其附帶性的作用,並不能作確權證書。更為重要的是,地契資料由官府掌握,且對外保密,普通百姓不能查詢相關資料,與現代不動產登記制度的公示要求相去甚遠。因此嚴格地說,中國在民國以前的歷史上並沒有真正形成以公示為目的的登記制度。

(二)中國不動產登記制度建立與發展

就中國不動產登記制度的形成與發展過程來說,中國在民國時期繼受西方法制,已經正式建立了不動產登記制度,然而該制度卻主要是為土地私有制服務的。建國初期,我們也曾建立起了不動產登記制度,但隨著社會主義改造的完成,中國在經濟體制方面實行全面的公有制,登記制度失去了存在的基礎,使該制度在中國一度中斷30多年,改革開放以後,特別是《土地管理法》頒布以後才逐漸恢復和發展。因此可以說,登記制度在中國雖然有著悠久歷史,但真正意義上的作為物權公示手段的不動產登記制度卻起步較晚,且一開始就服務於不動產行政管理的目的,帶有濃厚的行政色彩,使該制度未能在維護交易便捷與安全方面發揮其應有的作用。

(三)中國不動產登記制度的完善

1.中國不動產登記制度的缺陷評析
從中國不動產登記制度的建立與發展來看,中國的登記制度存在諸多缺陷,主要表現在以下方面。
(1)未能形成統一的不動產登記管理體制。
(2)不動產登記的法律效力不明確。
(3)不動產登記的種類不健全。
(4)登記機關的責任賠償制度闕如。

2.完善中國不動產登記制度的建議
關於如何完善中國的不動產登記制度,學者們見仁見智,針對登記制度的諸多弊端從不同角度提出了很好的建議,歸納起來主要有以下幾個方面。
(1)建立統一的不動產登記管理體制。
(2)明確不動產登記的法律效力。
(3)健全不動產登記類型。
(4)建立登記機關的責任賠償制度。

3.中國統一不動產登記制度的構建
2007年3月16日,十屆全國人大第五次會議通過了物權法,該法設專節規定了不動產登記制度。它在總結中國不動產登記實踐經驗的基礎上,借鑒西方國家先進立法經驗,對不動產登記的法律效力、不動產登記機構、登記程序、登記類型及登記錯誤的賠償責任等重要問題作出了明確規定,確立了中國不動產登記的基本結構,為將來不動產登記法的制定,提供了整體架構和思路,標誌著中國統一不動產登記制度的正式確立。
(1)確立了統一的不動產登記制度。
(2)明確了不動產登記的效力。
(3)規定了不動產登記程序。
(4)健全了不動產登記類型。
(5)規範了登記當事人和登記機關的賠償責任

4 不動產登記制度 -效力

不動產登記制度不動產登記制度
所謂不動產登記的效力,指的是登記這一法律事實對當事人的不動產物權所施加的實際作用。登記在不同立法體例中對不動產物權的作用是不同的。在中國不動產登記體制下,不動產登記具有公示力、形成力、推定力和公信力四種效力。

(一)登記的公示力
所謂公示,是指物權在變動時,必須將物權變動的事實通過一定方法向社會公開,從而使第三人知道物權變動的情況,以避免第三人遭受損害並保護交易安全。

(二)登記的形成力
登記的形成力,又稱物權變動的根據效力,是指登記具有使基於法律行為的不動產物權變動能否生效的效力。

(三)登記的推定力
登記的推定力又稱權利正確性推定效力,是指以不動產登記簿上所記載的當事人的權利內容為正確不動產權利的效力。

(四)登記的公信力
登記的公信力是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人,如果以後事實證明登記記載的物權不存在或存在瑕疵,對於信賴該物權的存在並已從事了物權交易的人,法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。也就是說,不動產登記簿所記載的權利推定為真正的權利,並賦予其公信力,基於登記的公信力,即使登記錯誤或遺漏,因相信登記正確而與登記名義人進行交易的善意第三人,其所得利益仍將受到法律的保護。

5 不動產登記制度 -特殊類型

(一)更正登記

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導致的登記與實體權利關係原始的不一致狀態,對既存登記內容的一部進行訂正補充而發生的登記。更正登記的目的在於為錯誤的登記提供救濟途徑,保護真正權利人的權利,維護秩序安定與交易安全。
根據物權法的規定,更正登記應具備如下構成要件:
(1)不動產登記事項記載錯誤。
(2)須權利人或利害關係人申請。
(3)須登記權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤。

(二)異議登記

異議登記是指事實上的權利人或利害關係人對不動產登記簿記載的權利提出異議而進行的登記。異議登記制度的目的在於阻卻登記的公信力,從而保護事實上的權利人或真正權利人的利益,它是為更正登記所設置的臨時保全措施。

根據物權法的規定,異議登記應具備如下要件:
(1)不動產登記事項被認為錯誤。
(2)登記權利人不同意更正或登記機關不予更正。
(3)須權利人或利害關係人向不動產登記機關申請。

異議登記並非不動產物權變動的登記,而只是一種對登記事項存在異議而將異議記載於登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用,其效力主要有如下幾項:(1)權利保全效力。(2)風險警示效力。

(三)預告登記

預告登記是指當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時,法律為保全這項將來發生的不動產物權變動為目的的請求權而進行的登記。不動產預告登記最早為德國中世紀民法所創, 《德國民法典》加以繼承,並為瑞士、日本民法和中國台灣地區「民法」所繼受。

因預告登記要發生物權的排他效力,故根據物權公示原則,預告登記必須具備如下要件:(1)經預告登記的不動產物權變動的事項,須是可以本登記的事項。預告登記是為本登記作準備的,它只是一種請求權的保全,本身不具有獨立的效力,只有在進行本登記后,才能發生當事人所期待的物權效果。(2)須不動產權利人同意或有法院的假處分命令。

預告登記作成后即具有如下法律效力:(1)權利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產保護效力。

6 不動產登記制度 -職責與法責

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(一)登記機關的職責

登記機關的職責是指登記機關在進行不動產登記時依法享有的職權與應履行的義務。關於不動產登記機構的職責,不同國家或地區的立法有不同的規定。德國法律規定不動產登記機關除有審查當事人的申請材料是否齊備的權利之外,對當事人申請登記的內容只有消極的登記義務。

中國物權法既沒有去試圖界定什麼是實質審查,什麼是形式審查,更沒有去回答物權法要求不動產登記機構去進行實質審查還是形式審查,而是在聽取各方面意見的基礎上,針對中國不動產登記的實際情況,對不動產機關應當履行的職責作出原則性規定。該法第12條規定:「登記機構應當履行下列職責:(一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;(二)就有關登記事項詢問當事人;(三)如實、及時登記有關事項;(四)法律、行政法規規定的其他職責。
具體來說,物權法要求中國的登記機構在進行不動產登記時應當履行下列職責:
1. 查驗申請人提供的必要材料。
2.詢問申請人有關登記事項。
2. 如實、及時進行登記。
4.法律法規規定的其他職責。
為保證登記機關更好地履行登記職責,物權法在規定登記機構應當履行的職責的基礎上,又對其禁止從事的行為作出明確規定。

(二)登記機關的法律責任
1.登記機關法律責任概述。登記機關的法律責任,是指登記機關因登記錯誤給當事人造成損失而依法應當承擔的民事賠償責任。

2.登記機關賠償責任的歸責原則。侵權行為的歸責原則,就是指歸責的一般規則,是據以確定行為人承擔民事責任的根據和標準,也是貫穿於侵權行為法之中,對各個侵權行為規則起著統帥作用的立法指導方針。

3.登記機關賠償責任的構成要件。根據無過錯責任的歸責原則,中國不動產登記機關承擔賠償責任須具備以下要件:(1)存在登記錯誤。所謂登記錯誤是指除了登記申請人弄虛作假,登記機關盡到了審查職責之外的情況,都屬於登記錯誤。
(2)存在損害事實。所謂損害事實是指因一定的行為或事件使某人受侵權法保護的權利和利益遭受某種不利益的影響。損害事實的存在是侵權賠償責任構成的前提,「無損害即無賠償」。
(3)損害事實與登記錯誤之間有因果關係。

4.登記機關賠償範圍及其追償。登記機關賠償責任的範圍應根據當事人因登記錯誤造成的實際損失來確定,包括主權利受損害的賠償、利息及當事人或利害關係人主張權利的費用,如申請更正登記、異議登記的費用,進行訴訟的費用,等等。

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