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住宅投資包括對單個家庭住宅和對公寓(簡稱住房)的投資。住房以其使用壽命的長期性而被劃分為資產,是任何財富擁有者都能夠擁有的財富之一。也正因此,每年新增的住房投資僅占既有住房存量的很小比例,約3%。

1 住宅投資 -住宅投資的含義

  住宅投資的決策涉及企業、家庭甚至政府,因而住宅投資有其特殊性。在所有投資需求中,住宅投資對實際利率最為敏感。這是於住宅的折舊速度非常慢(幾十年的舊住宅比比皆是),因此折舊費微乎其微。這樣實際利率對住房投資決定顯然十分重要。如果是租房,那麼支付給房主的租金中大部分是對住宅所佔用的資金的報酬;如果是自己購房居住,那麼住宅成本的主要部分就是住宅抵押貸款利息。所以,住宅投資是投資中對貨幣政策和財政政策引起的利率變化最為敏感的部分。由於貨幣政策較之財政政策對利率的影響更大,所以住宅投資與貨幣政策的關係就比它與財政政策的關係更為密切。

2 住宅投資 -影響住宅投資的因素

  對住宅投資的分析是從對既有住房的需求開始的。一般地,既有住房的供給是不變的,而對既有住房的需求取決於許多因素:
  (1)財富量越大,則對住房的需求越大;
  (2)其他資產,如債券的收益率越低,則對住房的需求也越大;
  (3)對住房存量的需求還取決於擁有住房所能得到的凈實際收益。
  這樣,如果要在住房價格與住房數量的二維平面圖中加以表示,則取決於上述因素的下斜的住房需求曲線就與既定的、因而垂直的住房供給曲線相交,決定了住房的資產價格。在這個基礎上,就可以考慮住房投資的決定了。因為對住房的投資是現期住房的資產價格的增函數,在住房領域中,存在一條與普通供給曲線相似的住房投資供給曲線。這種上斜的住房投資供給曲線又稱住房的流量供給曲線,與垂直的存量住房供給曲線相對應。任何影響對既有住房存量的需求的因素都會影響住房的資產價格,進而影響對住房的投資率。

3 住宅投資 -住宅投資優勢風險及升值因素

  以投資的角度來看住宅投資較之於其他的投資形式優勢較多。一是保值增值風險小。住宅投資有自用和投資雙重功能,既可通過出租來獲取 收益,或是通過抵押融出資金,又可出售轉讓賺取差價利潤。二是盈利時間長、空間大,住宅產權為70年,土地資源的有限相對於人口的不斷增加,需求的提高,使得其價位總體趨勢向上。三是可以小博大選擇貸款買房,借款時間長、利率低,前期投入的自籌資全不多掌握了趨勢和方法技巧,投資可以事半功倍。
  作為投資應考慮風險保值,回報方面規避風險應放在首位。住宅投資較之股票風險相對較小,並不等於無風險。90年代初的地產虛火令人心有餘悸,近觀1997年投資香港房產現已成為負資產,因此,住宅投資作為投資周期長、投人高的投資項目,其資金的流動性和變現性較差,受政策、城市規劃等因素的影響較大,一定要清醒地認識房地產市場的政策風險、社會風險、經濟風險、技術風險和自然風險等因素, 另外,購買期房還要承擔是否爛尾和開發商許諾不實的風險。與投資股票一樣住宅投資的升值因素是投資者最為關心的,具體表現在:
  首先,住宅的價值構成由地產和房產兩部分組成,包括地價、建築成本專業費用利息利潤稅費等。住宅投資主要靠土地的增值,地點選擇對住宅投資的成敗至關重要,有言不怕好的地段買到壞房子,就怕在不好的地段買房子,所以,應從不同層面科學地認知和理解地段微觀的地理位置,包括周邊環境、交通條件等。宏觀的社會位置,意味著人氣和文化氛圍等。周邊環境條件的任何改變都會對房產的價值產生影響,如擁有令人心曠神怡的大面積綠地,靠近山體和水域景觀或是商業發達人口集中地段都是良好的投資區位。若處於觀瞻不良的忌諱之地,如垃圾場或污染源附近,治安不良等,則不適宜投資。交通狀況是生活工作的基本條件,是決定地段好壞的最活躍因素,交通狀況的改善可改變不佳的地段,房產帶有鮮明的地域特徵。不同社會經濟狀況、文化背景表現出較大的差別,文化層次高的社區,住戶的背景造成的某種聲望將吸引同類型客戶,帶旺區域內房產的升值,如使館區居住的外國人較多,使其周圍的外銷公寓倍受青睞。
  其次是規劃設計。住宅開發和投資都遵循最佳利用原則,人們樂於居住在設施配套完備的地區。城市規劃確定了土地的發展方向,宜選擇社會公共配套設施水平高的區域投資。另外,規劃布局協調戶型,設計舒適有效的樓盤,以及順應時代潮流,具有超前意識的物業,經濟壽命長。如現在的寬頻網路、環保住宅,迎台了人們生活方式和消費品位的變化,是提高投資收益的重要因素。其它影響物業升值的因素還有建築質量,物業管理,開發商的品牌信譽。房屋作為一種有著長期使用價值的產品,建造質量至關重要,同地段類似的兩項物業,質量的優與劣,其日後差值會很大。物業管理的水平直接決定了租金的高低,優秀物管公司的信譽和服務水平,將提升物業的檔次,物業的增值保值也取決於此,實力雄厚的開發商開發的住宅容易產生品牌效應使之成為投資熱點。

4 住宅投資 -住宅投資策略

  市場每經歷次反覆,就成熟一次,投資策略也應有所轉變。住宅投資以前是資金、膽識、眼光、機遇的結合,現在則更需要信心和耐心, 以及更新觀念、靈活應變、用足政策,買進的機會多,須多斟酌,賣出的機會少,動作要快。投資時具體注意: 一是確保合法可靠,減少投資的盲目性

  買房先買產權,只有取得了產權,投資者才擁有對房產的收益權和處分權,可自用、出租。買賣房產證則是產權的惟一合法憑證,投資前一定要確保所購房產的安全性,查明開發及銷售是否合法,購買的是房屋所有權還是使用權,產權關係不明確解決起來也十分困難。二是前瞻性投資

  投資者要仔細研究城市規劃方案,關注城市基本建設進展情況,尋找發掘隱藏的投資價值,主要有交通條件的改善,人們生活方式和品位的變化,新技術發明帶來的改變等。並掌握好投資時機,投資過早資金可能被套牢,投資過晚則喪失上升空間。如深圳濱海大道的建成通車,使深圳南山後海片區的物業升值不少。三是追求長期穩定的收入

  住宅投資是一種長線投資,回報率特別高的項目很可能被複制,供應量的增長會降低其回報率,應注重物以稀為貴,資源有限性決定了投資的增值潛力,尋找選擇具有不可替代優勢的潛力物業。四是把握循環周期

  在實際操作時注意宙時度勢,靈活應變。如購入單位后遇市場轉淡一不必急於折價出售,可轉手做長線將房屋出租收租金支付貸款,靜守等待價升之日。在1984年和1987年這兩段期間,如果買了房只持一年就賣出,大多虧錢且損失慘重,如果投資期為5年,虧錢的已經大為減少,如果持有10年後才賣出,大多會有賺錢的機會。五是用動態的眼光觀察

  任何事物的優劣部不是絕對,在不斷變化的市場中可能瞬間發生突變影響投資收益,如客觀地理位置雖不可變,但其社會位置卻是隨著經濟和城市的發展而不斷變化的,現在的熱點地段將來未必熱,現在的冷門地段將來也未必不熱。六是注意心理因素

  同投資股票,一樣投資買房也是買一種預期,物業某項品質的普遍認同會使其購買需求轉旺,促成價格上漲,正因此,營銷中有了各種概念的流行。

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