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住房抵押貸款

標籤:住房貸款按揭貸款個人住房貸款

住房抵押貸款,又稱按揭,是指銀行向貸款者提供大部分購房款項,購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息,而在未還清本息之前,用其購房契約向銀行作抵押,若購房者不能按照期限還本付息,銀行可將房屋出售,以抵消欠款。

1簡介

住房按揭貸款(Home Mortgage Loan),又稱住房抵押貸款
抵押房屋貸款實際上是指用客戶已經有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種,有區別於二手樓
住房抵押貸款

  住房抵押貸款

置業貸款和一手樓貸款,在於客戶已經擁有房產的所有權,而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途,不能用於法律法規明令禁止的用途,比如:炒房,炒股是不允許的,要求抵押房屋貸款的用途專款專用,並接受貸款發放方以及監管機構的監管,發現違規,銀行有權追回貸款。
另外,抵押房屋貸款客戶的信用記錄很重要,是反映客戶的還款意願的歷史證據,如果,信用不好,房產再足值,銀行也不會受理抵押房屋貸款的,也就是說一分錢不借。
購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表,並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件,貸款銀行經過審查合格,向購房者承諾貸款,並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同,辦理房地產抵押登記和公證,銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接划入售房單位在該行的帳戶上。
住房抵押貸款,是指銀行向貸款者提供大部分購房款項,購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息,而在未還清本息之前,用其購房契約向銀行作抵押,若購房者不能按照期限還本付息,銀行可將房屋出售,以抵消欠款。

2辦理住房抵押貸款需要的條件

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押,或由第三人為其貸款提供保證並承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關係。
住房抵押貸款,實際上是指用客戶已經有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種,有區別於二手樓置業貸款和一手樓貸款,在於客戶已經擁有房產的所有權,而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途,不能用於法律法規明令禁止的用途,比如,炒房、炒股是不允許的,要求抵押房屋貸款的用途專款專用,並接受貸款發放方以及監管機構的監管,發現違規,銀行有權追回貸款。
另外,抵押房屋貸款客戶的信用記錄很重要,是反映客戶的還款意願的歷史證據,如果信用不好,房產再足值,銀行也不會受理抵押房屋貸款的,也就是說一分錢不借。

3流程

1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同,約定首付款、貸款和尾款的金額;
2、購房人及配偶當面向銀行申請貸款,售房人及配偶到場確認;
3、銀行對貸款申請進行調查、審批;
4、購房人與銀行簽訂借款及擔保合同;
5、售房人將房屋產權過戶給購房人,售房人向購房人取得首付款;
6、購房人與銀行辦理房產抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔保);
7、銀行向售房人賬戶發放貸款;
8、買賣雙方辦理房屋物業結清,售房人向購房人取得尾款;
9、購房人收房,按月還款(階段性擔保情況下,購房人與銀行補辦房產抵押登記)

4申請資料

  1. 房產證(房屋抵押銀行貸款中房產證、土地證是必須要給銀行抵押的)
  2. 權利人及配偶的身份證
  3. 權利人及配偶的戶口本
  4. 權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)
  5. 收入證明(這個證明對房屋抵押銀行貸款的貸款成功情況以及,最高的額度有比較大的影響。)
  6. 如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證
  7. 如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款合同及最後一期的銀行對帳單
  8. 為提高房子抵押貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存摺、車輛行駛證等等)
個人房產
1、房屋產權證、購房合同及發票原件;
2、身份證原件、戶口簿原件
3、配偶身份證原件/房地產共有人身份證原件
4、婚姻證明(結婚或未婚證明)
公司房產
1、房屋產權證、國有土地使用權證、購房合同及發票原件
2、企業法人身份證明、法人授權委託書、經辦人身份證原件
3、企業營業執照複印件(加蓋公章)、企業組織機構代碼證(加蓋公章)
4、公司章程、股東會決議/董事會決議
在建工程
1、土地使用證
2、建設用地規劃許可證
3、建設工程規劃許可證
4、建築工程施工許可證
5、營業執照
6、商品房預售許可證

5貸款風險

種類
住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押,或由第三人為其貸款提供保證並承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關係。住房抵押貸款的風險主要有以下幾種:
1.1違約風險
違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為,支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意願,但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約,權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小,作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時,借款人可以轉讓房屋還清貸款,收回成本並能掙取一定的利潤;當房地產市場價格下降時,借款人為了轉嫁損失,即使他有償還能力,他也主動違約拒絕還款。
1.2 流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難於變現的風險,流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面,一是目前中國的住房貸款主要來源於公積金和儲蓄存款,銀行吸納的儲蓄存款屬於短期存款,一般只有三五年,而住房抵押貸款卻屬於長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低,繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現,極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會,增加機會成本帶來的損失。
1.3 經濟周期風險
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險,相比其他產業,房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時,居民收入水平提高,市場對房地產的需求量增大,房屋的變現不成問題,銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期,銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時,失業率上升,居民的收入急劇下降,大量貸款無力償還,即使已將房屋抵押給銀行,也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失,銀行則面臨大量的「呆壞賬」,極易導致銀行的信用危機甚至破產。
1.4利率風險
利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險,它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的,利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲,住房抵押貸款的利率也隨著上調,就可能增加借款人的償貸壓力,借款額度越高,借款期限越長,其影響程度也就越大,從而增加了違約風險。如果利率下降,借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款,給銀行帶來風險,主要表現在,提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性,給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。
防範
針對上面所述的這些風險,本文從以下幾個角度出發,提出一些防範的措施,使房抵押貸款在為民眾有效服務的同時所帶來的風險盡量最小化。
2.1 違約風險的控制
針對購房者存在違約可能性,我們應從以下兩點入手:一是銀行在接到購房者的貸款申請后,需要對購房者的基本情況(如收入情況、資產負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等)進行詳細調查,並根據調查的結果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業者的資信進行審核。審核的指標主要有:置業者的家庭總收入及儲蓄證明:家庭人口、人均月收入;月供占月收入的比例。
2.2 流動性風險的控制
住房抵押貸款期限長,而用於貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金,銀行存款已處於一個基本穩定的狀態。但現有住房公積金制度尚存在需要完善的地方,比如:覆蓋率低,來自建設部的數據顯示,2007年實際繳存公積金的職工人數僅有7187.91萬;公積金存在應建未建的現象,如一些民營企業還未創建住房公積金制度;歸集的公積金較少,普及面不廣。針對這些問題,我們應該著手完善住房公積金制度,讓住房公積金切實地滿足消費者實現住房融資需求,降低流動性風險。
2.3 經濟周期風險的控制
房地產業與經濟周期密切相關,應建立個人住房抵押
貸款風險預警系統,防範市場和政策風險。一是建立風險預警的資料庫,從各個方面取得數據,不斷積累和完善數據的收集整理,為模型開發打下堅實的基礎;二是開發合適的風險預警模型,對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數;三是建立快速反應和預控機制,對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解,最大程度地降低經濟周期給住房抵押貸款帶來的風險。?
2.4 利率風險的控制
針對利率變動帶來的風險,銀行可以採取以下措施:
一是開發可調整利率抵押貸款,其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與中國現行的浮動利率相比,它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善銀行存貸款期限的匹配狀況,可將銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人,同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。
二是開發固定利率抵押貸款,它是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內,貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下,銀行承擔了大部分的利率風險,如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配(如發行固定利率債券等),可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
結論
住房抵押貸款涉及到置業者、銀行以及開發商三方的利益,要使其帶來的風險降低到最小化,上面所述的防範措施只是其中一部分,我們應該不斷完善。總之,三方都應正確處理好業務發展與風險防範的關係,在貸款產品的設計中充分考慮風險因素,強化風險控制,完善個人住房抵押貸款的品種,使其適合不同的住房需求者,最大限度的確保住房抵押貸款的安全,推動住房抵押貸款業務的良性、健康發展。

6金額期限

1、商品住宅的抵押率最高可達 70% ;
2、寫字樓和商鋪的抵押率最高可達 60% ;
3、工業廠房的抵押率最高可達 50% ;
4、最長期限可達30年;抵押包括商鋪、辦公樓、住宅、別墅、廠房、倉庫等等

7貸款案例

個人經營性銀行貸款
個人經營性貸款是以企業法人或股東的房產做抵押,所獲資金用於企業經營的貸款。
貸款優勢
1、貸款額度高,最高可達房產評估值的7成;
2、按季還息,一次還本;
3、按實際使用金額計息;
4、不限定貸款用途,無需提供消費證明;
5、手續快捷簡便,5-10個工作日即可批貸
銀行要求
1、企業正常經營;
2、所提供房產為大產權(可上市流通)
個人所需資料
  1. 借款人的有效身份證、戶口簿;
  2. 婚姻狀況證明,未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調解書或離婚證(註明離異后未再婚);
  3. 已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結婚證;
  4. 借款人的收入證明(連續半年的工資收入證明或納稅憑證當地);
  5. 房產的產權證;
  6. 擔保人(需要提供身份證、戶口本、結(未)婚證等)
  7. 第二住所證明(保證一旦拍賣借款人的房子借款人得有地方住)
住房抵押貸款
注意事項
  1. 必須有抵押物才能貸款,而且貸款金額和貸款期間利息總和不能超過抵押物評估價值的1/2;
  2. 有長期穩定的足以支付每月貸款本息的收入來源;
  3. 擔保人;
貸款需要支付律師見證費、抵押登記費、抵押房產的保險費、房產的評估費等。
一般貸款下來要1個月左右
企業所需資料
1、營業執照正本及副本
2、組織機構代碼證書正本
3、稅務登記證
4、基本戶開戶許可證
5、貸款卡
6、公司章程
7、法人身份證及公司其他股東身份證
8、企業銀行對帳單(三月)
9、上年度財務報表,近三個月財務報表
10、董事會決議
11、公司情況介紹及用款說明

8貸款流程

  1. 1.借款人貸前填寫居民住房抵押申請書,並提交銀行下列證明材料:借示人所在單位出具的借款人固定經濟收入證明;借款擔保人的營業執照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規定的有關住房所有權證件或本人有權支配住房的證明;抵押房產的估價報告書、鑒定書和保險單據;購建住房的合同、協議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。
  2. 銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查。
  3. 借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押。
  4. 借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同並進行公證。
  5. 貸款合同簽訂並經公證后,銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式划入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。
  6. 貸款結清,貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。①正常結清:在貸款到期日(一次性還本付息類)或貸款最後一期(分期償還類)結清貸款;②提前結清:在貸款到期日前,借款人如提前部分或全部結清貸款,須按借款合同約定,提前向銀行提出申請,由銀行審批後到指定會計櫃檯進行還款。貸款結清后,借款人應持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結清憑證領回由銀行收押的法律憑證和有關證明文件,並持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記註銷手續。
住房抵押貸款

9貸款規定

貸款用途
用於支持個人在中國大陸境內城鎮購買、大修住房,其主要產品是抵押加階段性保證個人住房貸款,即通常所稱"個人住房按揭貸款"。
貸款對象
具有完全民事行為能力的中國公民,在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳台自然人,在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。
貸款條件
借款人必須同時具備下列條件:
(1)有合法的身份;
(2)有穩定的經濟收入,有償還貸款本息的能力,無不良信用記錄;
(3)有合法有效的購房合同;
(4)以新購住房作最高額抵押的,須具有合法有效的購房合同,房齡在10年以內,且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款;
(5)已購且辦理了住房抵押貸款的,原住房抵押貸款已還款一年以上,貸款餘額小於抵押住房價值的60%,且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書,房齡在10年以內;
(6)能夠提供貸款行認可的有效擔保;
(7)貸款行規定的其他條件。
貸款額度
最高為所購(大修)住房全部價款或評估價值(以低者為準)的80%;
貸款期限
一般最長不超過30年。

10貸款利率

貸款期限為5年以下(含5年)的:貸款年利率為4.77%;貸款期限為5年以上的,貸款年利率為5.04%(按各地政府實際情況定)。
根據資料我們可以知道
貸款基準利率

中國人民銀行決定,自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。  金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點,由現行的2.25%提高到2.50%;一年期貸款基準利率上調0.25個百分點,由現行的5.31%提高到5.56%;其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整

調整前利率
調整后利率
  1. 城鄉居民和單位存款


(一)活期存款
0.36
0.36
(二)整存整取定期存款


三個月
1.71
1.91
半年
1.98
2.20
一年
2.25
2.50
二年
2.79
3.25
三年
3.33
3.85
五年
3.60
4.20
  1. 各項貸款


六個月
4.86
5.10
一年
5.31
5.56
一至三年
5.40
5.60
三至五年
5.76
5.96
五年以上
5.94
6.14
2011房屋抵押貸款利率
項目
年利率(%)
  1. 個人住房公積金存款

當年繳存
0.36
上年結轉
2.25
  1. 個人住房公積金貸款

五年以下(含五年)
3.75
五年以上
4.30
利率浮動
按現行規定,城鄉信用社貸款利率浮動上限為基準利率的2.3倍,下限為基準利率的0.9倍。其他金融機構的人民幣貸款利率上限放開,浮動下限為基準利率的0.9倍。
央行及銀監會發布的《關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》中,明確表示各商業銀行要加強對消費性貸款的管理,禁止用於購買住房。在系列監管「重鎚」下各行對個人消費貸款都收緊了審核標準。一位股份制銀行廣州分行行長對記者表示,該行房產抵押貸款利率上浮已達20%,預計其他銀行貸款利率都將醞釀上調。
四大行對房產抵押貸款利率為基準水平上浮15%,而部分股份制銀行為基準利率上浮10%。但已有股份制銀行個貸客戶經理對記者表示,上浮10%水平的貸款已很難申請。央行年底加息,房貸的按揭利率已經相應上浮0.25個基點,而多位銀行個貸人士稱,預計今年個人消費貸款的利率水平還會進一步提升,客戶貸款成本與加息前比或將再上升10%。

11登記制度

從中國的民事立法來看,中國的房產抵押貸款登記制度還存在著很多的不完善,顯然這還沒有做到一定的重視程度,那麼,如何才能完善房產抵押貸款登記制度呢,兩個方面:
(一)房產抵押貸款登記機關不統一
房產抵押貸款的登記需要按照兩個原則:登記機關的司法性質和登記機關的統一性。調研過很多國家,得出結論是:房產權屬登記基本上是由房地產登記機關統一辦理登記,房產權屬登記機關都是司法機關,那麼,登記行為屬於司法行為,具有很強的法律效力,中國《擔保法》第42條對各種不同抵押物的相應登記部門作了規定:以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物抵押的,登記機關為縣級以上地方人民政府規定的部門。授權縣級以上地方人民政府是為了與《城市房地產管理法》第61條的規定保持一致,目的是維護法律的統一性。而《城市房地產管理法》之所以沒有明確規定城市房地產抵押的登記部門,是因為全國各地實行的房地產管理體制不完全相同,實行房產地產分管體制,房產地產合一的管理體制等等,各不一致。這種狀況就使各登記機關無章可循,各行其是,為各類虛假登記開了方便之門,極大地影響了抵押登記的權威性,此後必然涉及到土地政策的貫徹,甚至阻礙中國房產的發展,政府的形象和威信。
(二)房產抵押貸款登記審查內容不統一
房產抵押貸款登記的意義在於房產物權變動的公示和公信,其目的是使社會公眾相信該登記權利而為交易行為,維護交易安全,而不是對抵押合同的效力進行確認。因此,房地產抵押登記機關在受理抵押當事人的登記申請后,只能在自己的職責範圍內就申請的形式進行審查,而不能超越登記許可權對合同的實質性內容進行審查,更不可以利用職權強制收費或指令當事人到其指定的評估機構進行資產評估,搞壟斷經營,損害抵押當事人的利益。當前的房地產抵押登記過程中,存在著種種不合理的現象,其中房地產抵押登記機關不適當地行使公權力,造成對私權利的侵犯就是主要表現。
總之,房地產抵押制度是擔保物權制度的重點,而由於中國尚無完善的民事基本法,現行法律法規對房地產登記的規定往往有語焉不詳之感,不合理之處頗多。因此,要完善中國現行房地產抵押登記制度,必須從立法的高度來考慮,以實現統一法律依據、統一登記機關、統一登記效力、統一登記程序的要求,以期提高中國登記的公信力、進一步保護債權、保障交易安全、減少房地產糾紛。在新《物權法》出台的情況下,我們更急切期待中國有關房地產抵押登記相關單行法律的早日出台,並期待中國《民法典》的早日公布與實施。

12還款方式

一次還本付息法
講解:現各銀行規定,貸款期限在一年以內(含一年),那麼還款方式為到期一次還本付息,即初期的貸款本金加上整個貸款期內的利息綜合。計算公式如下:
到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率(%)] (貸款期為一年)
到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率(‰)×貸款期(月)](貸款期不到一年)
其中:月利率=年利率÷12
如以住房公積金貸款1萬元,貸款期為7個月,則到期一次還本付息額為:
10000元×[1+(4.05%÷12月)×7月]= 10236.3元
等額本息還款法
講解:個人購房抵押貸款期限一般都在一年以上,則還款的方式之一是等額本息還款法,即從使用貸款的第二個月起,每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計算公式如下:
每月等額還本付息額=貸款本金×
住房抵押貸款
其中:還款期數=貸款年限×12
如以商業性貸款20萬元,貸款期為15年,則每月等額還本付息額為:
月利率為5.04%÷12=4.2‰,還款期數為15×12=180
200000×4.2‰×(1+4.2)
即借款人每月向銀行還款1642.66元,15年後,20萬元的借款本息就全部還清。
等額本金還款法
講解:等額本金還款法的基本演算法原理是在還款期內按期等額歸還貸款本金,並同時還清當期未歸還的本金所產生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由於銀行結息慣例的要求,一般採用按季還款的方式。其計算公式如下:
每季還款額=貸款本金÷貸款期季數+(本金-已歸還本金累計額)×季利率
如:以貸款20萬元,貸款期為10年,為例:
每季等額歸還本金:200000÷(10×4)=5000元
第一個季度利息:200000×(5.58%÷4)=2790元
則第一個季度還款額為5000+2790=7790元;
第二個季度利息:(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元
則第二個季度還款額為5000+2720=7720元
……
第40個季度利息:(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元
則第40個季度(最後一期)的還款額為5000+69.75=5069.75元

13抵押按揭

1、在生效條件上
按揭的生效條件是,如果按揭物是現房的,那必須將房屋的產權證交付給按揭權人執管;若按揭物是期房的,則必須將《商品房預售合同》交付給按揭權人執管。但是不管現房還是期房,都必須向法定登記機構辦理登記後方可生效。而抵押的抵押物除了法律規定必須經法定登記機關登記才可生效外其他抵押物是否要登記后才生效,則由抵押人和抵押權商定。
2、在權利依據上
按揭的權利既屬於擔保物權,又屬於一般債權,因為按揭物如是現房,按揭人只要將按揭物的產權證交付給按揭人即可,它是一種權利的質押,與債權並無直接關係;若按揭物是一種期房的,它實際上還並不存在,因此根本不會發生轉移期房的占有權問題,只是要求把《商品預售合同》交付給按揭權人即可。《商品房預售合同》中反映的僅是合同上的債權債務關係,也說明按揭人在商品預售的合同關係中是處於債權人的地位,這種權利只具有一種債權的性質,尚未具有直接體現財產權的性質。而抵押權屬於物權,因為它是抵押人以自己的財產作為履行債務的保證。
3、在標的物上
按揭和抵押權的標的雖然都可以是房屋,但抵押權的標的原則上應為有體物。雖然傳統民法上也可以對權利設定抵押權,如中國《擔保法》規定的可以國有土地使用權設定抵押,但抵押物必須直接指向現存的具有一定交換價值的財產或者一種能即時物化的權利,這就排除了以期待權作為設定抵押的可能。而在按揭中,按揭的標的物不僅包括現房,還有在建的工程和樓花,后兩者用來設定擔保的是尚未建成的建築物,用作設定擔保的是一種期待權。

14貸款新解

住房抵押貸款在這裡也可以稱做房產典當。是華夏典當行於2001年在行業內首先推出的、針對已取得《房屋所有權證》的客戶推出的個人融資業務。借款人只須將自己名下的房產經過評估,到相應的房屋所在地機關辦理抵押登記手續即可,特點是專業、方便、快捷。隨著典當行業及房地產行業的不斷發展,住房抵押貸款已經行業典當行業內一個標準的經營業務。
房產典當

  房產典當

抵押物範圍
個人、企業名下的已經取得房產證的住宅、經濟適用房、成本價住宅(含央產房)、危改回遷房、商品房、別墅、寫字間、商鋪和經營性用房、廠房、土地等。
不可抵押的房產
軍產房、校產房、央產房、未滿五年的經濟適用房(需轉商)、兩限房、未取得房本的房屋、宅基地房。

15操作流程

洽談業務---了解客戶需求、查驗證件---確認權屬、實地勘察---評估所評估、鑒定合同---辦理公正、辦理抵押登記放款---客戶服務及續息---還款、註銷抵押登記。

16網路服務

網路房屋貸款正成為一種新興融資渠道在迅速擴展。截至目前,阿里巴巴、敦煌網等多家電子商務企業紛紛推出了類似服務。以及一些大中型企業也在模仿。

17二次抵押

房屋二次貸款必須同時具備以下條件:
1、用於二次抵押貸款的房屋應為市場發展潛力較大的優質住房和商業用房;
2、用於個人房屋二次抵押貸款的房屋必須是現房;
3、房屋是使用中國銀行抵押貸款所購買的一手房;
4、房屋抵押登記已辦妥,且我行是房屋的抵押權人;
5、房屋已辦理保險,且保險單正本由中國銀行執管;
6、房屋所處位置優越,交通便利,配套設施齊全,具有較大的升值潛力。
貸款幣種:
二次抵押的貸款幣種根據貸款的具體用途來確定,原則上與原房屋抵押貸款的幣種一致。申請外幣貸款的借款人必須具有外匯還款來源。
貸款限額:
1、貸款額度=房屋價值*抵押率-原貸款的本金餘額。
2、房屋價值以房屋的原購買價和二次抵押時的評估價相比較,取兩者中的低者。以住房抵押的二次貸款抵押率最高不超過70%;以商業用房抵押的二次貸款抵押率最高不超過50%。
貸款期限:
二次抵押貸款的期限根據貸款的具體用途來確定,用於個人消費類貸款最長不超過5年,用於個人經營類貸款最長不超過3年,並且貸款到期日不超過第一次抵押貸款的到期日。
貸款利率:
執行中國人民銀行規定的同檔次商業貸款利率。外幣貸款執行中國銀行規定的同檔次外匯貸款利率。貸款期限在一年以內的,遇法定利率調整,按原合同利率計息;貸款期限在一年以上的,遇法定利率調整,於次年1月1日開始執行新的利率。

18備註

針對較為常見的房產抵押貸款,也並非所有房產均可以順利進行抵押,到底哪些房產不具備申請房產抵押貸款資質?
第一類:沒有還清貸款的房子。
  應當注意,如果該房產還處於按揭的狀態,那麼,這套房產的抵押他項權其實是在銀行的手中,等於將產權暫時移交,借款人雖然享有使用權,但並不具備完全產權,所以並不具備對這套房產的支配抵押權,不能另行用它申請貸款;
  第二類:房齡太久、戶型太小的二手房。
  大多數銀行對於抵押的房產有較為嚴格的規格要求,綜合來看,面積≤50平米,房齡≥20年的房產,銀行會認為較難變現,較難進行抵押貸款。當然,如若該房產在較為主要的城市功能區域,也有部分房產可另當別論申請獲得貸款;
  第三類:尚未達到五年期的經濟適用房。
  在經濟適用房的規定章程里,主管單位明確指出,只有期滿5年,經濟適用房(或限價房)才具備上市交易資格,產權才能完全實現轉移。若經適房房東在5年內出售房屋,將違背相關條例,無法實現產權交接,更不要提抵押貸款資質了;
  第四類:小產權房。
  名為小產權(或鄉產權),實為無產權,這就是該類房產存在的尷尬,沒有產權證明,僅有一紙銷售方的出售合同,並未受到房管單位的認同。而這類房屋,如若遇到政策性用地規劃等情況,就面臨灰飛煙滅的風險,故金融機構不予對該類房產抵押放貸;
  第五類:部分已購公房。
  雖然已購公房多已轉為個人獨立產權,但仍有少數較為特殊。例如,部分不能提供購房合同、協議的房產;以及不能提供央產房上市相關證明的央產房。由於此類房產權屬尚屬於較為模糊的狀態,故出於信貸風險及變現能力考慮,所以無法抵押房產申請貸款。

19抵押形式

抵押貸款又分最高限額抵押與傳統抵押形式兩種,最高額抵押,是指抵押人與抵押權人協議,在最高債權額限度內,以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保,是有別於傳統抵押制度的新抵押制度,它與傳統抵押制度相比,區別在於:
(1)最高額抵押所擔保的債權為不確定債權;
(2)最高限額抵押所擔保的債權通常為將來的債權;
(3)最高限額抵押必須預定最高限額外負擔;
(4)最高限額抵押權不隨主債權的轉移而轉移。最高限額抵押權雖然比傳統抵押權的更具有獨立性,但最高額抵押權仍屬擔保物,其設立方式,效力與傳統抵押權並無本質區別。

20房屋條件

房屋的產權要明晰,符合國家規定的上市交易的條件,可進入房地產市場流通,未做任何其他抵押;房齡(從房屋竣工日起計算)+貸款年限不超過40年;所抵押房屋未列入當地城市改造拆遷規劃,並有房產部門、土地管理部門核發的房產證和土地證;抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房產做抵押的,抵押人必須出具同意借款人以其房產作為抵押申請貸款的書面承諾,並要求抵押人及其配偶或其他房產共有權人簽字。

21工行貸款

個人房屋抵押貸款是中國工商銀行向客戶發放的以客戶本人(含配偶)名下房產為抵押,用於經營、消費以及其他合法合規用途的人民幣擔保貸款。
申請條件
1. 具有完全民事行為能力的自然人,年齡在18(含)-65(不含)周歲之間;外國人以及港、澳、台居民為借款人的,應在中華人民共和國境內居住滿一年並有固定居所和職業;
2. 具有合法有效的身份證明、戶籍證明(或有效居留證明)及婚姻狀況證明(或未婚聲明);
3. 具有良好的信用記錄和還款意願;
4. 具有穩定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力;
5. 有明確的貸款用途;貸款用途符合國家法律、法規及有關規定,承諾貸款不以任何形式流入證券市場、期貨市場和用於股本權益性投資、房地產項目開發,不用於借貸牟取非法收入,以及其他國家法律、法規明確規定不得經營的項目;
6. 能提供銀行認可的合法、有效、可靠的房屋抵押;
7. 在工行開立個人結算賬戶;
8. 銀行規定的其他條件。

22抵押房產貸款需要條件

在很多購房人群中,有部分群體是因為房子太小想置換大的,或者需要大筆資金周轉的,一般會考慮辦理房產抵押貸款,快易貸為你整理了抵押房產辦理貸款需要的條件:
1、貸款用途:用於支持個人購買住房以及循環使用貸款。
2、貸款對象:具有完全民事行為能力的中國公民,在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳台自然人,在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。
3、貸款條件:
(1)有合法的身份;
(2)有穩定的經濟收入,有償還貸款本息的能力,無不良信用記錄;
(3)有合法有效的購房合同;
(4)以新購住房作最高額抵押的,須具有合法有效的購房合同,房齡在10年以內,且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款;
(5)已購且辦理了住房抵押貸款的,原住房抵押貸款已還款一年以上,貸款餘額小於抵押住房價值的60%,且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書,房齡在10年以內;
(6)能夠提供貸款行認可的有效擔保;
(7)貸款銀行規定的其他條件。
4、貸款額度:最高不超過所購住房價格的70%;
5、貸款期限:一般最長為30年。以新購住房作最高額抵押的,有效期間起始日為《個人住房借款合同》簽訂日的前一日;將原在建設銀行的住房抵押貸款轉為最高額抵押貸款的,有效期間起始日為原住房抵押貸款發放日的前一日;
6、貸款利率:貸款利率同個人住房貸款利率。
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