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公共設施是指為市民提供公共服務產品的各種公共性、服務性設施,按照具體的項目特點可分為教育、醫療衛生、文化娛樂、交通、體育、社會福利與保障、行政管理與社區服務、郵政電信和商業金融服務等。

1 公共設施 -概念

公共設施公共設施
公共設施是指為市民提供公共服務產品的各種公共性、服務性設施,按照具體的項目特點可分為教育、醫療衛生、文化娛樂、交通、體育、社會福利與保障、行政管理與社區服務、郵政電信和商業金融服務等。










2 公共設施 -公共設施用地


公共設施用地是指城市管理、生產和生活所需的市級,區級,居住區級的公共設施用地。公共設施用地主要包括:行政辦公用地、金融貿易用地、商業服務業用地、文化娛樂用地、體育用地、醫療衛生用地、大專科研設計用地、宗教用地等。


3 公共設施 -相關擴展

公共設施公共設施

對公共地方的規定是房屋使用、管理、維修公約中不可缺少的一個環節,購房人在簽公約時,一定要注意公約對公共地方的規定。如某大廈公約規定「公共地方包括各入口大堂及通道、各層升降機大堂、扶手梯、樓梯間、人行道、行車道、梯台、綠化區、休憩地方、各監控室、電錶房、鍋爐房、電閘控制房、泵房、洒水系統泵房、消防及保安設備控制房、消防泵房、水箱、升降機房、發電機房、空調機房及為該大廈的業主、訪客而設並供其共用的其他地方或範圍……發展商可以將其在該大廈中所有的任何部分指定或重新指定為公共地方,不必經其他業主或其他擁有該大廈權益的人士同意,但發展商在享有此項權利時不得妨礙其他業主使用其所有的單元」。再如某花園別墅公約規定,「公共設施和共用設備指為該物業的公共利益或公共服務而在該物業所屬地塊範圍內裝設的供所有業主享用的各種器械、設備、裝置……包括游泳池、健身房等」、「在物業的公共部位或共用設備等地方,開發企業保留建造及豎立招牌、海報、廣告牌的權利」。上述公約對公共地方的有關規定不同程度地存在一些問題。

一般購房者尤其是購房自用的消費者也許對公共地方以及上述規定不太在意,認為有關公共地方的規定與自己的切身利益沒太大關係,其實在今後的生活中,它與購房是有著千絲萬縷的聯繫的。假如有一天,在您居住的樓前建起一排違章建築,您在失去茶餘飯後休憩、活動的地方的同時,還要負擔這片綠地的養護管理費用,您是否能泰然處之?又比如您有一天發現您家的樓頂或外牆上豎起一塊塊廣告牌,您以為與您沒有關係,並未多加留意,但是您知道嗎?樓頂和外牆也屬於公共地方,它的使用權歸全休產權人所有,產權人相應地也擁有這部分廣告的收益,低沉還能無動於衷嗎?再比如,某家物業管理公司通知您,從本月起,您應承擔的物業管理費增加了,原因是原本不屬於公共地方的餐廳(甚至有可能是其他尚未賣出的單元)被暫時劃定為公共地方,需要由您承擔相應的費用,而您不曾使用到該地方時,您願意承擔這部分管理費嗎?

究竟什麼是公共地方,有關政策法規中有明確的解釋。公共地方包括兩部分,一部分是根據建設部所規定的商品房銷售面積部分,包括電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室、其他功能上為整棟建築服務的公共房和管理用房以及套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆和外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半;另一部分是根據國家物價局、建設部、財政部《商品住宅價格管理暫行辦法》中規定的分攤到商品房房價中的基礎配套設施部分,如公共綠地、道路等

業主對公共地方享有權利的原因在於,房價構成中包含住宅建築安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費和住宅小區非物業性配套公共建築建設費如道路、公共綠地等。正因為享有權利,所以才要交納相關物業管理費。
業主對物業的所有權,包括佔有、使用、收益和處分四種權利。對於自有物業,由於產權的完全而相當明確;對於共有部分,由於共為全體產權人所有,需由全體業主同意后才有效。

在房屋出售前,由於所有財產歸開發單位,所以開發單位可在政策允許的範圍內任意決定,但隨著房屋的售出,開發單位對公共地方的權利也就相應減少,並逐漸失去對這部分公共地方的壟斷地位。因此,除功能上由全體業主共同使用外,對公共地方進行的任何改動,都需要通過全體業主的同意並經政府批准,或通過業主委員會的決議達成,因為業主委員會是由物業區域內的業主和使用人選舉的代表組成的組織,該組織將維護全體產權人和使用人的合法權益,享有監督物業管理企業的管理服務活動、選聘或解聘物業管理企業等權利。

如果出現對公共地方的侵權行為,除可通過物業管理委員會幹涉外,還可通過雙方協商,向政府有關部門投訴,申請仲裁,或向法院提起訴訟。

4 公共設施 -參考資料

http://bbs.house365.com/showthread_extra.php?threadid=1476416

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