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商品房是指在市場經濟條件下,具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅,均按市場價出售。由於中國長期以來在住房體制上實行的是供給制,所以,商品房是80年代以後才在中國出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外,從法律角度來分析,商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易,不受政府政策限制的各類商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。但不包括公有房屋、廉租住房、經濟適用房等政府對其交易有限制條件的房屋。商品房根據其銷售對象的不同,可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

1 商品房 -五證二書

購房者在購房時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的「五證」、「二書」,這是法律對銷售方的基本要求。

商品房商品房


五證」是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。「五證」中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》,兩者表明所購房屋屬合法交易範疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售範圍為本項目可銷售樓盤,購房者務必看清購買樓層是否在預售範圍內。

二書」是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。「二書」可以作為商品房買賣合同的補充約定,並且是房地產開發企業在商品房交付使用時,向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。

商品房五證商品房五證

《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件,其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明,並提出使用注意事項,一般應當包含以下內容:

1、開發單位、設計單位、施工單位,委託監理的應註明監理單位;2、結構類型;3、裝修、裝飾注意事項;4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;6、門、窗類型,使用注意事項;7、配電負荷;8、承重牆、保溫牆、防水層、陽台等部位注意事項的說明;9、其他需說明的問題。住宅中配置的設備、設施,生產廠家另有使用說明書的,應附於《住宅使用說明書》中。

預售許可證

商品房預售許可證是由市、縣房地產行政主管部門核發的,同意開發商進行商品房預售的惟一合法憑證。其主要內容有:預售許可證號、銷售單位名稱、項目名稱、預售建築面積、房屋坐落位置(含幢號)、房屋使用性質、發證機關及發證日期等。

2 商品房 -建築面積

商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成,套內建築面積部分為獨立產權,分攤的共有建築面積部分為共有產權。套內建築面積由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和套內陽檯面積;部分組成。按套(單元)計價或者按套內建築面積計價的,商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。

3 商品房 -套內使用面積和牆體面積

商品房商品房平面圖
套內使用面積:指的是套內各項功能空間的使用面積之和。一般包括卧室、起居室(廳)、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、儲藏室、壁櫃等。套內使用面積是住宅設計中的技術經濟指標之一。按照國家有關規定,計算套內使用面積時,躍層住宅中的套內樓梯按自然層數的使用面積總和計入使用面積;煙囪、通風道、管道井等不計入使用面積;室內使用面積按結構牆體表面尺寸計算。

商品房各套內使用空間周圍的維護或承重牆體,分為共用牆體和非共用牆體。共用牆體是指商品房各,套之間分隔牆、套與公用建築空間之間的分隔以及外牆(包括山牆)。共用牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積,非共用牆水平投影全部計人套內建築面積。

4 商品房 -共用部位和共用設施設備

共用部位:是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施、設備:是指住宅小區或單幢住宅內,建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

5 商品房 -銷售的計價方式

按套(單元)計價、按套內建築面積計價和按建築面積計價三種計價方式。計價方式用於確定商品房銷售的總價款,但產權登記仍需按建築面積方式計算。

6 商品房 -價格構成

商品房五證商品房五證

(一)土地使用權取得費

商品住宅開發經營單位依法通過國有土地出讓、轉讓獲得國有土地使用權的,其土地使用權取得費為支付的出讓、轉讓費用、拆遷安置補償的凈支出及按規定應交付的有關稅費之和;商品住宅開發經營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權的,其土地使用權取得費為取得該劃撥土地所支付的征地費、拆遷安置補償費及城市市政基礎設施配套費等費用之和。
(二)住宅開發成本

1、前期工程費。包括水文及工程地質勘察、測繪、規劃設計、項目可行性研究、建築設計、施工通水、通電、通路及平整場地等費用支出。

2、建築、安裝工程費、設備費。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水電安裝工程費(含結構和裝修)、設備購置費等。

3、附屬工程費。包括住宅小區基礎設施建設費和列入住宅小區詳細規劃的非營業性公共配套設施建設費。
住宅小區基礎設施建設費,指小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環衛、排污、排水、消防設施等基礎設施建設所發生的設施(設備)及建設費用中,按規定應由商品住宅開發項目負擔的費用。

商品房五證商品房五證

非營業性公共配套設施建設費,包括根據城市建設總體規劃要求列入小區施工圖預算項目的公共停車
庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉運站、圍牆等建設費用中,按規定應由商品住宅開發項目負擔的費用。

4、開發間接費。指開發經營單位直接組織、管理開發項目發生的各項費用。

5、其他符合國家規定並與項目開發直接有關的費用。
(三)住宅開發期間費用

指開發經營單位在開發經營過程中發生的管理費用、財務費用、銷售費用等支出。住宅開發期間費用應按受益項目進行合理分攤。

1、管理費用,指開發經營單位行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。

2、財務費用,指開發經營單位在開發經營過程中為籌措建設資金而發生的各項費用,包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損失、調劑外匯手續費、金融機構手續費,以及企業籌資發生的其它財務費用。

3、銷售費用,指開發經營單位為銷售而發生的各項費用。
(四)利潤

以上地使用權取得費和住宅開發成本之和為基數計取,屬政府定價或政府指導價的商品住宅,其利潤率由政府價格主管部門確定;屬市場調節價的商品住宅,其利潤率由開發經營單位自行確定。
(五)稅金

指依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按國家規定的稅目和稅率執行。固定資產投資方向調節稅不列入組價因素,在商品住宅銷售價格外按稅務部門的規定辦理。
(六)商品住宅差價

包括樓層差價、朝向差價。樓層差價、朝向差價分別按增減代數和為零的原則,由開發經營單位自行制定,其中屬政府定價的政府指導價的,報價格主管部門確認。

下列費用不得計入商品住宅成本:

(一)開發經營單位自用的辦公用房、營業用房等應分攤的各種費用;

(二)企業的贊助、捐贈支出以及其它各種與開發經營無關的費用;

(三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;

(四)國家規定不得列入成本費用的其他支出。

7 商品房 -現售條件

商品房五證商品房五證

根據國家有關規定,商品房現售,應當符合以下條件:

(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;

(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件;

(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(四)已通過竣工驗收;

(五)拆遷安置已經落實;

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

(七)物業管理方案已經落實。

8 商品房 -預售條件

根據國家有關規定,商品房預售,應當符合以下條件

(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,並已經確定施工進度和竣工交付日期;

(四)多層建築已完成主體結構三分之一以上;

(五)高層建築已完成地面以下的主體工程。

9 商品房 -房開發商的資格審定

商品房五證商品房五證

根據《城市房地產開發管理暫行辦法》的規定,房地產開發公司應具備以下條件:

1、有符合公司法人登記的名稱和組織機構;

2、有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房;

3、註冊資金100萬元以上,且流動資金不低於100萬元;

4、有四名以上持有專業證書的房地產、建築工程專業的專職技術人員,兩名以上持有專業證書的專職會計人員;
法律、法規規定的其他條件。

根據以上條件,城市房地產開發企業必須持有建築主管部門頒發的《房地產開發企業資質等級證書》,進行房地產預售必須持有房地產管理部門頒發的《商品房預售許可證》或者《商品房銷售許可證》等。《企業法人營業執照》是企業合法經營的前提條件,但不是有了法人營業執照就可以進行房地產開發,因此審查房地產開發商的資格不僅是看其有無《企業法人營業執照》,而是要看《營業執照》上的註冊資金等登記項目是否符合《城市房地產開發管理暫行辦法》規定的最低標準;同時查看《房地產開發企業資質管理規定》,房地產開發企業的資質分為五個等級,只有一、二、三、四級企業才能從事城市房地產開發業務,五級企業只能在本地區從事村鎮房地產開發經營。因此,審查開發商的資格不能只從形式上看其有關證件是否齊全,更應從實質上去審查開發商有無相應的開發資格。購房者一般應盡量選擇被評為一級或二級企業的房地產開發商。

10 商品房 -買賣合同內容

商品房商品房買賣合同
根據有關法律規定,商品房買賣合同應當明確以下主要內容:

(一)當事人名稱或者姓名和住所;

(二)商品房基本狀況;

(三)商品房的銷售方式;

(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(五)交付使用條件及日期;

(六)裝飾、設備標準承諾;

(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

(八)公共配套建築的產權歸屬;

(九)面積差異的處理方式;

(十)辦理產權登記有關事宜;

(十一)解決爭議的方法;

(十二)違約責任;

(十三)雙方約定的其他事項。

11 商品房 -升值因素

地理位置

在諸多影響房產升值的因素中,地段是首當其衝的,是投資取得成功的最有力的保證。房地產業內有一句話叫第一是地段,第二是地段,第三還是地段,由此可見地段的重要性。影響房產價格最顯著的因素是地段, 購房者要仔細研究城市建設進展情況,以便尋找具有升值潛力的房產。分析某一地段時,並不是看它是否在繁華的市中心,相反市郊結合部往往具有更大的升值空間。  

周邊環境

包括生態環境、人文環境、經濟環境等,任何環境條件的改善都會使房產升值。生態環境要看有無空氣、水等公害污染及污染程度等,如果小區內開闢有大量的綠地或有園林,這樣的小區就可因局部區域綠地的變化而使氣候有所改良,小區內的植被會吸收雜訊、阻塵埃,可將受污染的空氣漸漸凈化。在購房時,要重視城市規劃的指導功能,盡量避免選擇坐落在工業區的房產。每一個社區都有自己的背景,特別是文化背景。在知識經濟時代,文化層次越高的社區,房產越具有升值的潛力。 

配套設施

在關注房產本身的同時,還要放眼所購房產的配套設施。配套設施齊全與否,直接決定著該地段房產的附加價值及升值潛力,同時也是入住后居家生活方面舒適與否的關鍵因素。區域公共配套設施包括如水、電、煤等市政配套,公園、學校、影劇院、商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套。很多小區是逐步發展起來的,其配套設施也是逐步完成的。配套設施完善的過程,也就是房產價格逐步上升的過程。 

物業管理

投資性房產一個重要的特點,那就是你買房是為了用來出租。從這一點出發,你在購房時也要更多地考慮房產的物業管理水平。一個好的物業管理,會把小區搞得井井有條,避免了你與租戶之間的很多麻煩。另外,有些小區的物業也有代理出租的服務,可以為你找到合適的租戶。這樣,在做投資決定前,多了解物業管理的資質、信譽、管理水平等是沒有錯的。·     

本身品質

房子的折舊係數取決於你所購住房的本身品質,比如房型、布局、建築質量等等。如果你所購的住房品質好,在某些方面又有一定的超前性,這對於房產未來的保值、增值是十分有利的。考查房產本身品質的重點在於了解樓盤的產品類別與規劃,建築設計與外觀,房型、面積、格局配比,建築用材,公共設施和施工進度等等。例如從樓盤格局來講,多層樓房每層以兩戶最好,高層樓房每層不宜超過六戶;一樓最好是純住宅使用,至少要避免諸如食品加工、五金加工、油煙多的餐飲店的騷擾;整個居室要明廳明卧明廚明衛,採光通風設計周全,大廳格局方正,兩廳相對獨立等。這樣的樓盤今後升值潛力就很大。 

交通狀況

看看周圍有無公交、地鐵、高架,一般而言,交通越便利,其房產升值潛力就越大。這裡公交、地鐵線路的多少和站台離商品房的遠近都是衡量房產有無升值可能的一個重要因素。  

經濟循環

經濟循環周期對房地產市場的影響是很大的,如果處在經濟的上升期,房價的上漲就成為了現實可能。所以,投資者也必須對一些宏觀指標如利率、通脹等多加留意,以此來指導你的操作。 

概念創新

隨著房地產市場的進一步發展,投資者也會變得越來越成熟。在這種情況下,一些具有獨特創新概念的房產就有較大增值潛力。所以投資者在購房時,也要獨具慧眼,去發現這樣的概念。 

商圈建設

商圈也是決定房價的關鍵因素,所購房產地處的商圈的成長性將決定該房價的增長潛力。所謂住宅所處的商圈,由幾部分構成:其一是就業中心區,即一個能吸收大量就業人口的商務辦公樓群或經濟開發區。就業人口是周邊住宅的最大需求市場,這個就業中心區的層次將決定周邊住宅的定位,其成長性將決定周邊住宅開發在市場上的活力。其二,在離就業中心區三至五公里的地帶將集中形成一個有規模的統一規劃的成片住宅區,一般要超過四五個完整街區。在就業中心區與住宅區之間,有簡潔、完整、多樣化的交通線路。其三,在住宅區中,有一個以大賣場為中心的商業中心,輻射20分鐘步程。就業中心區、住宅區、大賣場三者之間將會形成一種互動的關係。與就業中心區的互動成就了住宅區開發的第一輪高潮,而大賣場的選址卻是洞悉第二輪增長的關鍵。

12 商品房 -七大圈套

購買一套稱心如意的商品房,是很多人的願望。但如果沒有購房經驗,不了解購房中存在的風險,很容易落入一些開發商設計的圈套。為了防範消費陷阱,減少消費糾紛,專家提醒廣大購房者,在購買商品房時要注意開發商常用的「七大圈套」。

一、「捂盤」惜售。新樓剛開盤時,有一些開發商是先把位置不好的房子拿出來銷售,好位置的房子反而被保留下來,然後每個月推出幾套,其目的是為了在後期的銷售中提高價格和便於銷售。

二、「樣板房」花招。樣板間是購房者了解樓盤最直觀的方式,是衡量房屋質量、結構的因素之一。但是,一些開發商有時會利用裝修中的視覺誤差來誘導消費者。建議購房者在看「樣板房」時多考察房屋的結構和裝修工藝、用料,把「樣板房」作為自己裝修的參考,而切莫原樣照抄。

三、不要輕易交付定金。要在最終確定購買並簽訂購房協議后再交定金,否則你一旦改變主意,開發商以消費者違約為由不返還你的定金。

四、不要輕信開發商的廣告宣傳。要理性審視廣告內容,並要求開發商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。中國法院在裁定商品房糾紛時,是以合同為依據,而並不以廣告宣傳的內容為依據。

五、注意「精裝房」究竟精不精。精裝修的房子,免去了消費者購房后裝修的麻煩,儘管房價不菲,還是受到了不少消費者的青睞。但是,一些開發商推出的精裝房,其裝修用材明顯與裝修價格不符。建議消費者購買「精裝房」時在合同中明確「精裝房」的裝修標準、所用材質、價格、質量標準、售後服務等內容,以免上當。

六、注意按揭貸款。一些開發商為了解決資金不足問題,在樓盤剛開始銷售的時候,假借自己公司員工的名義,向銀行辦理按揭貸款以套取資金,然後再將這些房屋出售給消費者,並且往往要求消費者一次性付款。這種房子在辦理產權證的時候,往往會有麻煩,甚至很長時間辦不下來。

七、注意房屋面積。消費者應當特別注意合同中對房屋面積的約定。房屋建築面積的準確值需要實際測量,而並非是使用面積與開發商單方確定的係數相乘的簡單演算法,這往往是很不準確的。一些開發商利用消費者難以測量出實際建築面積的情況,往往單方面虛增係數值。對此,消費者要高度警惕,必要時,應請有法定資質的測量機構進行測量。

此外,當購房者合法權益受到侵害時,應及時與開發商進行交涉,如果交涉不成可帶上相關證據到質量技術監督、工商、建委、房產局等行政部門申訴,也可以向消費者協會投訴或者向人民法院提起訴訟。

13 商品房 -統計數據

2010年8月4日國家統計局公布的數據顯示,2010年6月末全國房地產開發企業商品房待售面積為19182萬平方米,同比增長6.4%。 國家統計局特彆強調,商品房待售面積不等於住房空置面積。

根據統計局此次公布的數據,2005年末商品房待售面積為14679萬平方米,同比增長2.7%;2006年末為14550萬平方米,同比下降0.9%;2007年末為13463萬平方米,同比下降7.5%;2008年末為18626萬平方米,同比增長38.3%。2009年末為19947萬平方米,同比增長7.1%。

其中,除了2006年商品房待售面積同比有所下降外,中國的房地產開發企業商品房待售面積一直在增長,2008年商品房待售面積同比增長幅度最大,達到38.3%。截至2010年6月末,該項數據與2005年末相比,增加近5000萬平方米。

14 商品房 -建築面積規則

第一條 根據國家有關技術標準,制定《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(試行)。

第二條 本規則適用於商品房的銷售和產權登記。

第三條 商品房銷售以建築面積為面積計算單位。建築面積應按國家現行《建築面積計算規則》進行計算。

第四條 商品房整棟銷售,商品房的銷售面積即為整棟商品房的建築面積(地下室作為人防工程的,應從整棟商品房的建築面積中扣除)。

第五條 商品房按「套」或「單元」出售,商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建築面積(以下簡稱套內建築面積)與應分攤的公用建築面積之和。

商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積

第六條 套內建築面積由以下三部分組成:
  1.套(單元)內的使用面積;
  2.套內牆體面積;
  3.陽台建築面積。

第七條 套內建築面積各部分的計算原則如下:
  1.套(單元)內的使用面積
  住宅按《住宅建築設計規範》(GBJ96-86)規定的方法計算。其他建築,按照專用建築設計規範規定的方法或參照《住宅建築設計規範》計算。
  2.套內牆體面積
  商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重牆體,有共用牆及非共用牆兩種。
  商品房各套(單元)之間的分隔牆、套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)均為共用牆,共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。
  非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
  3.陽台建築面積
  按國家現行《建築面積計算規則》進行計算。
  4.套內建築面積的計算公式為:
  套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積

第八條 公用建築面積由以下兩部分組成:
  1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積;
  2.套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。

第九條 公用建築面積計算原則
凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。

公用建築面積按以下方法計算:
整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套(單元)套內建築面積之和,並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積,即為整棟建築物的公用建築面積。

第十條 公用建築面積分攤係數計算
將整棟建築物的公用建築面積除以整棟建築物的各套套內建築面積之和,得到建築物的公用建築面積分攤係數。
              公用建築面積
  公用建築面積分攤係數=─────────
             套內建築面積之和

第十一條 公用建築面積分攤計算
各套(單元)的套內建築面積乘以公用建築面積分攤係數,得到購房者應合理分攤的公用建築面積。
分攤的公用建築面積=公用建築面積分攤係數×套內建築面積

第十二條 其他房屋的買賣和房地產權屬登記,可參照本規則執行。

第十三條 本規則由建設部解釋。

第十四條 本規則自1995年12月1日起施行。

發布部門:建設部 發布日期:1995年09月08日 實施日期:1995年12月01日

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