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固定利率房貸

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固定利率房貸是銀行與借款人約定一個利率,在借款期內,不管央行的基準利率或是市場利率如何調整,借款人都以約定的利率償還銀行貸款。

1 固定利率房貸 -  定義

固定利率個人住房貸款就是個人與銀行在簽訂貸款合同時,即約定好在一定借款期限內不論市場利率如何變動,借款人都以約定利率支付利息的個人住房貸款。 

2 固定利率房貸 -優點

  固定利率房貸可以幫助購房者防範利率風險、規避今後利率變動時引發的利息支出的不確定性。因此通常情況下固定利率房貸的利率水平要高於浮動利率房貸。然而選擇固定利率房貸不一定能省錢。在市場利率不會有太大上升的情況下選擇浮動利率房貸會比固定利率房貸更省錢。是否選擇固定利率房貸需要個人對市場有一定判斷。

3 固定利率房貸 -固定利率組合房貸

固定利率組合房貸可分兩種房貸方式:期限組合固定利率貸款產品和金額組合固定利率貸款產品。前者是指將期限按利率固定或浮動進行劃分,包括「固定+固定」和「固定+浮動」;後者是按金額劃分,一部分貸款以固定利率計息,另一部分以浮動計息。根據產品不同可滿足不同客戶對利率和資金的需求。

4 固定利率房貸 - 固定利率房貸的申請


  固定利率房貸在發達國家已推行數十年。在中國建設銀行、光大銀行、招商銀行等多家銀行也已面向市場推出該產品。這些產品在期限檔次上主要分為3年期、5年期和10年期三個期限檔次。不同銀行的產品其差別主要體現在相同期限檔次上固定利率的基準利率設定有所不同。

  固定利率房貸的申請過程與個人住房貸款沒有太大差別。不同的是購房者需要事先對市場有所判斷,在簽訂貸款合同時與銀行約定一個固定利率。據建行北京分行住房金融與個人信貸部有關人士介紹建行在3年期、5年期和10年期這三個期限檔次上設置的年利率區間分別為5.72%—6.36%、5.88%—6.57%和6.39%—7.02%(截至08年1月27日)。銀行會根據客戶的還款能力、以往的信用記錄等因素與客戶約定一個具體利率,但只要客戶沒有不良信用記錄一般都可享受下限利率。這一下限利率不得低於同期限檔次央行規定的貸款基準利率的0.85倍。

5 固定利率房貸 - 申請條件


  1、年滿18周歲,具有完全民事行為能力的自然人;

  2、具有所在地常住戶口或有效居留身份證明;

  3、有穩定的職業和收入,信用良好,有按期歸還貸款本息的能力;

  4、有所購住房全部價款一定比例的自籌資金,並保證用於支付所購住房的首付款;

  5、有銀行認可的資產作為抵押或質押,或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、並承擔連帶責任的保證人;

  6、具有購房合同或協議,所購住房價格基本符合銀行或銀行委託的房地產估價機構的評估價值;

  7、銀行規定的其他條件。

6 固定利率房貸 - 風險

(一)成熟期不匹配的風險
  成熟期不匹配風險是指由於資產負債成熟期的不匹配,存在負「重新定價缺口」的條件下,如果利率上升,銀行就將面臨由此帶來的未來收益的減少與內在價值降低的風險。這是因為貸款的現金流在期限內是固定的,而融資的利息支出卻是可變的,短期存款到期後面臨的再融資成本會增加。「重新定價缺口」是指在某一時間段內需要重新定價的資產與需要重新定價的負債之間出現差額。當需要重新定價資產大幹需要重新定價的負債,即銀行經營處於「正缺口」狀態時,隨著利率上浮,銀行將增加收益,隨著利率下調,銀行收益將減少;反之,當需要重新定價的資產小於需要重新定價的負債,即銀行存在「負缺口」狀態時,銀行收益隨利率上浮而減少,隨利率下調而增加。這意味著利率波動使得利率風險具有現實可能性,在利率波動頻繁而又缺乏風險管理措施的情況下,銀行可能遭受嚴重的風險損失。以l0年期固定利率住房貸款為例,意味著該種貸款成熟期長達l0年,l0年之內中國商業銀行的存貸款利率可能已實現了市場化,利率也會出現不可預期波動,市場利率如果上升,固定利率住房貸款收益會減少,甚至可能為負值。
(二)內含選擇權的風險
  內含選擇權的風險是指當利率水平發生波動時,將會促使借款者提前償還他們的銀行貸款,或者促使存款戶提前從銀行取出他們的定期存款。當利率上升時,存款客戶會提前支取定期存款,然後再以較高的利率存入新的定期存款;當利率趨於下降時,貸款客戶會要求提前還款,然後再以新的、較低的利率貸款。所以,利率上升或下降的結果往往會降低銀行的凈利息收入水平。對商業銀行的最大影響是改變了利率風險的敞口。就銀行固定利率住房貸款而言,當利率水平出現較大幅度的下降時,他們可能會以較低的利率獲得新貸款償還早先較高利率的貸款。以光大銀行5年期固定利率住房貸款為例,雖然在固定利率住房貸款定價時考慮的提前償還的因素,如5年以下(含)的貸款固定利率為5.94%,與當前最低5年期住房貸款五年期的最低浮動利率住房貸5.508% 相比,顯然是高出許多,並對借款人提前償還貸款做出了收取違約金的規定,固定住房貸款借款人可以部分或全部提前還款,在貸款存續期一年以內提前還款的,按提前還款金額3%收取違約金,貸款存續期一年以上提前還款的不再收取違約金,但如果市場利率出現較大幅度的下降,可能會出現提前還款潮,這種提前還款潮的出現,仍會給商業銀行造成較大的損失。

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