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國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知

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為貫徹黨的十五大精神,進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設,現就有關問題通知如下:
一、指導思想、目標和基本原則
(一)深化城鎮住房制度改革的指導思想是:穩步推進住房商品化、社會化,逐步建立適應社會主義市場經濟體制和中國國情的城鎮住房新制度;加快住房建設,促使住宅業成為新的經濟增長點,不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。
(二)深化城鎮住房制度改革的目標是:停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系;發展住房金融,培育和規範住房交易市場。
(三)深化城鎮住房制度改革工作的基本原則是:堅持在國家統一政策目標指導下,地方分別決策,因地制宜,量力而行;堅持國家、單位和個人合理負擔;堅持「新房新制度、老房老辦法」,平穩過渡,綜合配套。
二、停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化
(四)1998年下半年開始停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化,具體時間、步驟由各省、自治區、直轄市人民政府根據本地實際確定。停止住房實物分配后,新建經濟適用住房原則上只售不租。職工購房資金來源主要有:職工工資,住房公積金,個人住房貸款,以及有的地方由財政、單位原有住房建設資金轉化的住房補貼等。
(五)全面推行和不斷完善住房公積金制度。到1999年底,職工個人和單位住房公積金的繳交率應不低於5%,有條件的地區可適當提高。要建立健全職工個人住房公積金帳戶,進一步提高住房公積金的歸集率,繼續按照「房委會決策,中心運作,銀行專戶,財政監督」的原則,加強住房公積金管理工作。
(六)停止住房實物分配后,房價收入(即本地區一套建築面積為60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上,且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區,可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。住房補貼的具體辦法,由市(縣)人民政府根據本地實際情況制訂,報省、自治區、直轄市人民政府批准后執行。
三、建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系
(七)對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購買經濟適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。住房供應政策具體辦法,由市(縣)人民政府制定。
(八)調整住房投資結構,重點發展經濟適用住房(安居工程),加快解決城鎮住房困難居民的住房問題。新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價,按保本微利原則確定。其中經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金等7項因素,利潤控制在3%以下。要採取有效措施,取消各種不合理收費,特別是降低征地和拆遷補償費,切實降低經濟適用住房建設成本,使經濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應,促進居民購買住房。
(九)廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決,也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實行政府定價。具體標準由市(縣)人民政府制定。
(十)購買經濟適用住房和承租廉租住房實行申請、審批制度。具體辦法由市(縣)人民政府制定。
四、繼續推進現有公有住房改革,培育和規範住房交易市場
(十一)按照《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》(國發〔1994〕43號,以下簡稱《決定》)規定,繼續推進租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力,與提高職工工資相結合。租金提高后,對家庭確有困難的離退休職工、民政部門確定的社會救濟對象和非在職的優撫對象等,各地可根據實際情況制定減、免政策。
(十二)按照《決定》規定,進一步搞好現有公有住房出售工作,規範出售價格。從1998年下半年起,出售現有公有住房,原則上實行成本價,並與經濟適用住房房價相銜接。要保留足夠的公有住房供最低收入家庭廉價租賃。
校園內不能分割及封閉管理的住房不能出售,教師公寓等周轉用房不得出售。具體辦法按教育部、建設部有關規定執行。
(十三)要在對城鎮職工家庭住房狀況進行認真普查,清查和糾正住房制度改革過程中的違紀違規行為,建立個人住房檔案,制定辦法,先行試點的基礎上,並經省、自治區、直轄市人民政府批准,穩步開放已購公有住房和經濟適用住房的交易市場。已購公有住房和經濟適用住房上市交易實行准入制度,具體辦法由建設部會同有關部門制定。
五、採取扶持政策,加快經濟適用住房建設
(十四)經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃,堅持合理利用土地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排,並採取行政劃撥方式供應。
(十五)各地可以從本地實際出發,制定對經濟適用住房建設的扶持政策。要控制經濟適用住房設計和建設標準,大力降低征地拆遷費用,理順城市建設配套資金來源,控制開發建設利潤。停止徵收商業網點建設費,不再無償劃撥經營性公建設施。
(十六)經濟適用住房的開發建設應實行招標投標制度,用競爭方式確定開發建設單位。要嚴格限制工程環節的不合理轉包,加強對開發建設企業的成本管理和監控。
(十七)在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下,可以繼續發展集資建房和合作建房,多渠道加快經濟適用住房建設。
(十八)完善住宅小區的竣工驗收制度,推行住房質量保證書制度、住房和設備及部件的質量賠償制度和質量保險制度,提高住房工程質量。
(十九)經濟適用住房建設要注重節約能源,節約原材料。應加快住宅產業現代化的步伐,大力推廣性能好、價格合理的新材料和住宅部件,逐步建立標準化、集約化、系列化的住宅部件、配件生產供應方式。
六、發展住房金融
(二十)擴大個人住房貸款的發放範圍,所有商業銀行在所有城鎮均可發放個人住房貸款。取消對個人住房貸款的規模限制,適當放寬個人住房貸款的貸款期限。
(二十一)對經濟適用住房開發建設貸款,實行指導性計劃管理,商業銀行在資產負債比例管理要求內,優先發放經濟適用住房開發建設貸款。
(二十二)完善住房產權抵押登記制度,發展住房貸款保險,防範貸款風險,保證貸款安全。
(二十三)調整住房公積金貸款方向,主要用於職工個人購買、建造、大修理自住住房貸款。
(二十四)發展住房公積金貸款與商業銀行貸款相結合的組合住房貸款業務。住房資金管理機構和商業銀行要簡化手續,提高服務效率。
七、加強住房物業管理
(二十五)加快改革現行的住房維修、管理體制,建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。
(二十六)加強住房售後的維修管理,建立住房共用部位、設備和小區公共設施專項維修資金,並健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度。
(二十七)物業管理企業要加強內部管理,努力提高服務質量,向用戶提供質價相符的服務,不得只收費不服務或多收費少服務,切實減輕住戶負擔。物業管理要引入競爭機制,促進管理水平的提高。有關主管部門要加強對物業管理企業的監管。
八、加強領導,統籌安排,保證改革的順利實施
(二十八)各級地方人民政府要切實加強對城鎮住房制度改革工作的領導。各地可根據本通知精神,結合本地區實際制定具體的實施方案,報經省、自治區、直轄市人民政府批准后實施。建設部要會同有關部門根據本通知要求抓緊制定配套政策,並加強對地方工作的指導和監督。
(二十九)加強輿論引導,做好宣傳工作,轉變城鎮居民住房觀念,保證城鎮住房制度改革的順利實施。
(三十)嚴肅紀律,加強監督檢查。對違反《決定》和本通知精神,繼續實行無償實物分配住房,低價出售公有住房,變相增加住房補貼,用成本價或低於成本價超標出售、購買公有住房,公房私租牟取暴利等行為,各級監察部門要認真查處,從嚴處理。國務院責成建設部會同監察部等有關部門監督檢查本通知的貫徹執行情況。

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