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1 國有土地 -簡介

根據《土地管理法》第8條和《土地管理法實施條例》第2條規定,下列土地屬於全民所有土地即國家所有土地:

    (一)城市市區的土地;  

    (二)農村和城市郊區中已經依法沒收、徵收、徵購為國有的土地; 

    (三)國家依法徵用的土地; 

    (四)依法不屬於集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地; 

    (五)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的,原屬於其成員集體所有的土地; 

    (六)因國家組織移民、自然災害等原因,農民成建制地遷移后不再使用的原屬於遷移農民集體所有的土地。 

2 國有土地 -使用權

國有土地使用權的主體非常廣泛,任何單位和個人,包括境外的企事業單位和個人,符合依法使用中國國有土地條件的,都可以成為中國的國有土地使用者。

國有土地使用權具有重大意義。國家作為國有土地所有者並不直接使用土地,而是由具體單位和個人來使用。

國有土地的收益權能一部分由土地使用者實現,一部分由國家通過收取土地使用稅(費)和土地使用權有償出讓的形式來實現。

由於中國法律禁止土地買賣,國家土地所有權一般不能流轉,因而國家對國有土地的處分權主要是對土地使用權而言,劃撥、出讓或者確認、收回土地使用權的權利,都可以理解為對土地的一種處分。有償取得的國有土地使用權,可以依法轉讓,因此,國家土地所有權中的處分權有一部分也可以有限制的由土地使用者來行使。

在農村,農民使用國有土地和使用本集體所有的土地,除了在法律概念上不同外,其他方面已沒有本質的區別。國家在收回農民長期使用的國有土地時也要給以適當補償。依法有償受讓取得的國有土地使用權,成為一種完整意義上的財產權,可以依法轉讓、出租、贈與、繼承、抵押,與一般通過劃撥取得的國有土地使用權不同的是「有償」、「有期」,這是國家憑藉土地所有權對使用權進行的一種限制,是實現土地所有權的一種措施。 

3 國有土地 -土地供應雙軌制

土地供應雙軌制,簡單說就是通過兩種方式完成土地供應:一是政府無償劃撥國有土地給使用單位;一是通過市場化手段有償出讓國有土地,目前主要是通過招標、拍賣、掛牌三種方式出讓土地。

目前中國土地資源配置的非市場程度依然很高。經過近30年的改革創新實踐,城市國有土地基本實現了有償、有限期、有流轉的使用制度,但目前國有土地供應仍然保留著雙軌制。 隨著市場經濟的發展,中國最終將取消土地供應雙軌制。下一步,按照資源市場配置的基本原則,縮小劃撥地範圍,擴大有償使用覆蓋面,最終取消土地供應雙軌制。除軍事、保障性住房、特殊用地可以繼續劃撥使用外,其他用地實行有償使用。 

4 國有土地 -與集體土地區別

集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設,但是符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

集體土地使用權的主體為特殊民事主體,主要為集體經濟組織及其成員,集體經濟組織設立的企業和公益性組織,只有法律、行政法規規定允許的個別情況下,才可包括集體經濟組織以外的單位和個人。   

目前,中國的集體土地使用權的來源有:

①鄉(鎮)、村企事業集體土地使用權來源:第一,依法使用集體土地(參照國家建設徵用土地的標準進行過用地補償和安置);第二,1982年以前通過與被用地單位簽訂協議使用的集體土地;第三,1962年以前調用集體土地沒有退還的;第四,1982年以前農民集體自行使用本集體的土地;第五,過去經有關領導批准或同意,並進行一定的土地調整或補償的;第六,沿用已撤銷企、事業單位閑置的土地。

②宅基地集體土地使用權來源:第一,集體撥用;第二,私有宅基地轉來;第三,通過繼承、購買房產使用集體土地。

③農業用地集體土地使用權來源:第一,與集體簽訂承包合同;第二,與原承包人(使用人)在集體參與下籤訂轉包合同;第三,承包開發利用集體四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘);第四,以拍賣、協議、招標等方式有償取得集體荒地的開發、使用權。

集體土地使用權有以下三種形式:

①宅基地使用權。公民對其在農村依法所有的房屋的宅基地,享有使用權。使用權客體的範圍一般以房檐滴水線為準,房屋所有權人只對房檐滴水線內的土地享有使用權。對於房屋周圍的空地,如果這些空地面積和宅基地面積之和不超過該房主人依法可使用的宅基地面積的最高限額,可以作為宅基地進行使用權登記,但必須在一定期限內(一般為兩年)作為宅基地使用,超過面積多佔部分,應退還集體耕種。新修房屋,一般應利用原有的宅基地、空地和荒地,盡量不佔用良田。申請取得宅基地使用權,除經土地所有權人同意外,還須經土地管理部門批准,並按批准的面積和地理位置建房,不得少批多佔、批東佔西。易地建房的,原宅基地的土地使用權由集體收回。

②自留地、自留山的使用權。自留地、自留山是農業合作化以後集體分配給社員長期使用的土地。自留地主要是菜地,自留山主要為解決社員的生活用材。這種使用權形式自確立后一直保持了下來,1982年憲法也明確肯定了農民對自留地、自留山的使用權。自留地只能用來種植農作物,自留山只能用來種植林木,未經批准,不得改作他用。

③鄉村企業和公用事業用地的使用權。農民舉辦鄉村企業,或鄉、村興建公用設施需要佔用集體所有的土地的,除經集體土地所有權人同意或決定外,還必須經土地管理部門批准,土地使用者才能取得土地使用權。利用集體所有的土地興辦鄉村企業,土地使用權必須折價作為企業的出資,由土地所有權人依法享有出資的收益。鄉村企業終止時,土地使用權由集體收回。

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