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1概述

屬性
一般來說,土地所有權屬於財產所有權的範疇。但是土地所有權相對於一般財產所有權而言有其特殊性,主要表現在:
1、主體的特定性 2、交易的禁止性 3、權屬的穩定性 4、權能的分離性

2內容

土地所有權內容包括對土地的佔有、使用、收益和處分四項權能,同時對土地所有者及其代錶行使權利有三條重要的限制:
1、土地所有者及其代錶行使權利不得違反法律、行政法規規定的義務。
2、土地所有者及其代表不得違反其與土地使用者簽訂的土地使用權出讓合同或者土地承包合同中約定的義務。
3、土地所有權禁止交易。
中國土地管理法規定:城市市區的土地屬於國家所有;農村和城郊的土地,除法律規定屬於國家所有外,屬於農民集體所有;宅基地、自留山,屬於農民集體所有。

3特徵

中國土地所有權的法律特徵有以下幾點:
(1)土地所有權是一項專有權,其權利主體的特定性。土地所有權的權利主體只能是國家或農民集體,其他任何單位或個人都不享有土地所有權。這是由中國實行土地的社會主義公有制決定的。
(2)交易的限制性。《土地管理法》第二條第三款規定:「任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地」。顯然,土地所有權的買賣、贈與、互易和以土地所有權作為投資,均屬非法,在民法上應視作無效。
(3)權屬的穩定性。由於主體的特定性和交易的限制性,中國的土地所有權處於高度穩定的狀態。除《土地管理法》第二條第四款規定「國家為公共利益的需要,可以依法對集體的土地實行徵用」以外,土地所有權的歸屬狀態不能改變。
(4)權能的分離性。土地所有權包括對土地的佔有、使用、收益、處分的權利,是一種最全面、最充分的物權。在土地所有權高度穩定的情況下,為實現土地資源的有效利用,法律需要將土地使用權從土地所有權中分離出來,使之成為一種相對獨立的物權形態並且能夠交易。因此,現代物權法觀念已由近代物權法的以「所有為中心」轉化為以「利用為中心」。
(5)土地所有權的排他性。即土地所有權的壟斷性,就是說一塊土地只能有一個所有者,不能同時有多個所有者。馬克思指出:「土地所有權的前提是,一些人壟斷一定量的土地,把它作為排斥其他一切人的、只服從自己個人意志的領域」。
(6)土地所有權的追及力。土地為他人非法佔有時,無論轉入何人或何單位控制,所有權人都可以向他主張權利。

4分類

中國土地所有權分為國家土地所有權和集體土地所有權,自然人不能成為土地所有權的主體。中華人民共和國是國家土地所有權的統一和唯一的主體,由其代表全體人民對國有土地享有獨佔性支配的權利。在中國《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》等法律中,對國家土地所有權作了明確規定。《土地管理法》第8條規定:「城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地,除法律規定屬於國家所有的以外,屬於集體所有;......
集體土地所有權是由各個獨立的集體組織享有的對其所有的土地的獨佔性支配權利。根據中國《土地管理法》第8條的規定,屬於集體所有的土地,是指除法律規定屬於國家所有的農村和城市郊區的土地。集體所有的土地主要是耕地及宅基地、自留地、自留山,還包括法律規定集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等土地。至於法律沒有規定為集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等土地,則屬於國家所有。
集體土地所有權的主體,即享有土地所有權的集體組織,根據《民法通則》第74條、《土地管理法》第10條的規定,有以下3類:(1)村農民集體,村集體經濟組織或者村民委員會對土地進行經營、管理;(2)如果村範圍內的土地已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的,由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;(3)土地已經屬於鄉(鎮)農民集體所有的,由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理。
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