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容積率,又稱地積比率,是指在城市規劃區的某一宗地內,房屋的總建築面積與宗地面積的比值,通常所說的容積率是指規劃容積率,即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低,也反映了地價水平的差異。容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標,也是從微觀上影響地價最重要的因素。

1 容積率 -概述

容積率容積率與高層住宅息息相關
容積率,指項目用地範圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。是一個小區的總建築面積與用地面積的比率。對於發展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對於住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高,容積率較低,建築密度一般也就較低,發展商可用於回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。

2 容積率 -公式

是指項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。附屬建築物也計算在內,但應註明不計算面積的附屬建築物除外。

計算公式:容積率=總建築面積÷總用地面積。當建築物層高超過8米,在計算容積率時該層建築面積加倍計算。

容積率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低。對於發展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對於住戶來說,容積率直接涉及居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高,容積率較低,建築密度一般也就較低,發展商可用於回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。這兩個比率決定了項目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來設計。

3 容積率 -主要特性

 容積率 
容積率

容積率分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率,即宗地內規劃允許總建築面積與宗地面積的比值。 

建築容量,容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強度,宗地間才具有可比性。

容積率:(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關係。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同,且對單個房屋來說各層建築面積相等時,三者之間的關係可表示為:R=C·H,此種情況下,建築層數與容積率成正比例關係。

地價水平:容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發,建設房屋。房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費。樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建築面積=土地單價/容積率。因此,樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

最合理值:容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建築容量的增大,會帶來建築環境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調,城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

4 容積率 -影響因素

容積率與綠化相關
1、區位條件越優越,地價水平越高,供求矛盾越突出,土地規劃控制越嚴格,容積率對地價的影響程度越大。 報酬遞增遞減規律,在一定的技術經濟條件下,土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。

2、作為城市建設用地,容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在:在建築密度一定時,容積率的增加,主要引起房屋層數的增多,隨房屋層數的增多,開始時由於基礎工程費及地基處理費的分攤,單方造價降低;當層數達到一定值時,就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等,單方造價由下降轉為上升,而單方售價則由於建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等於單方造價時,土地收益達到最大,土地價格也達到最高,此時的容積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率會因單方售價低於單方造價而使土地投資收益開始下降,地價也隨之開始下降。

3、城市規模大,土地集約化利用程度高,地價總體水平高,樓面地價占房屋單方開發成本比例高,通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯,而小城市土地集約化利用程度低,地價總體水平低,房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響,通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯,而且房屋層數達到一定數值后若繼續增加層數會增加單方工程造價。

4、大城市有比較系統的城市規劃資料,土地開發受規劃控制比較嚴,而小城市規劃控制一般不嚴格,容積率的確定往往具有隨意性,許多地方沒有容積率這個指標限制,或有,但控制不嚴,而且有的地方政府為樹城市形象,往往鼓勵建築物向空中發展,愈高愈好,容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義。所以,城市規模愈大,容積率對地價的影響愈明顯,地價隨容積率的變化幅度愈大。

5 容積率 -用地地價

城市中心區位條件優越,土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控制程度均高於其它區域,特別是城市邊緣區,投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機製作用下的地價隨容積率的變化規律;而在其他地區則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容積率對地價的作用程度隨之下降。因此,容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。

商業用地對區位條件反應最敏感,只能布局在少量區位條件優越的沿路區域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出,容易形成賣方市場,眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來,歸土地所有者所有;住宅用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱,但比工業用地強;工業用地一般分佈在城市外圍,不但受區位條件影響最不敏感,而且受工藝流程的制約,在很多情況下沒有容積率的限制。因此,在同一城市中,容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。

6 容積率 -容積管制

容積率是城市規劃中的一個重要技術指標,它間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量,即土地的開發強度。人口眾多的地區往往建築容積率較高。容積率越高表示土地的利用率也就越高,但是對周邊的城市基礎設施的壓力也越大,因此不可能無限制的提高容積率,所以世界大部分地區對於城市的建築容積率均有管制。

7 容積率 -獎勵容積

世界很多國家都有容積率獎勵制度。若開發者能在其開發土地中為公眾提供便利而讓出部分利益,例如將底層架空作為公共活動空間,政府規劃部門就會提高該土地的容積率上限,幅度根據法規、城市總體規劃和項目具體情況而定。這也是政府和民間的良性互動。

8 容積率 -容積移轉

為了換取土地利用的最大價值,世界上部分地區允許容積率在土地間移轉,稱為容積移轉。容積移轉主要可分為兩種情形:

1、一是原屬一宗土地之可建築容積,一部份或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用;

2、二是受限制發展地區(如古迹)的容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用。

9 容積率 -居住影響

容積率與居住舒適度相關
人口密度:高容積率的住宅項目意味著該區域內房子建得多,而高密度的住宅必定會帶來高密度的居住人口,最終導致區域內居民的生活舒適度下降。

內部規劃問題:由於高容積率住宅對土地使用率的過分追求,區域內的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少,從而影響居住區內的生活環境與品質。另外,樓間距過近、小區內道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區經常遇到的問題。

安防問題:由於居住密度大,所以出入的人會較多,外來人員混入其中的難度也會相應地降低很多。高容積率住宅安防系統會變成突出問題。

10 容積率 -國家規定

 容積率 
容積率

中國國土部、發改委2012年6月聯合印發《關於發布實施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》,明確限定住宅項目容積率不得低於1.0。兩目錄自發布之日起實施,此前發布的2006年本和2006年本增補本目錄同時廢止。

《通知》規定,目錄適用於新建、擴建和改建的建設項目。凡列入《限制目錄》的建設項目,必須符合目錄規定條件,國土資源管理部門和投資管理部門方可辦理相關手續;凡列入《禁止目錄》的建設項目或者採用所列工藝技術、裝備、規模的建設項目,或採用《產業結構調整指導目錄(2011年本)》明令淘汰的落後工藝技術、裝備或者生產明令淘汰產品的建設項目,國土資源管理部門和投資管理部門不得辦理相關手續。

《限制目錄》和《禁止目錄》執行中,國務院發布的產業政策和土地資源管理政策對限制和禁止用地項目另有規定的,按國務院規定辦理。國土資源部、國家發展改革委將根據宏觀調控需要,依據國家產業政策、土地供應政策,適時修訂《限制目錄》和《禁止目錄》。各地可依據本地區實際情況,在符合兩目錄的前提下,制定本地的限制和禁止用地項目目錄。

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