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房地產三級市場

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1簡介

房地產分為三種市場級別:
房地產一級市場又稱土地一級市場,是土地使用權出讓的市場,即國家通過其指定的政府部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。
而房地產一級市場,又是針對二級和三級市場而言的,二級市場,是土地使用者經過開發建設,將新建成的房地產進行出售和出租的市場;
而三級市場,是購買房地產的單位和個人,再次將房地產轉讓或租賃的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場,也包括房屋的交換。

2房地產二、三級市場聯動

目前,中國房地產二三級市場存在主要問題是市場的相互分割與孤立,缺乏彼此的互動和聯繫,而對於像北京這類發展成熟的區域搞活三級市場卻是根本之所在。
就當前來看啟動房地產三級市場的主要方法和途徑是公房上市和住宅置換,長期以來由於歷史原因,存量住房的主要類別是公有住房。為促進二、三級市場的互動,需形成職工所購公房上市出售和公有住房差價交換這兩種主導交易行為,以搞活房地產三級市場適應居民改善居住的需求,否則就談不上兩級市場的聯動。
從近年的實踐看來,二三級市場聯動,是社會資源整合的一個過程,如何有效整合則是一大難點,這需要結合具體情況去仔細研究,把各類社會資源,包括政府的政策、企業的資金投入、銀行信貸輿論的引導等形成合力以推動存量房市場。二、三級市場聯通也是住房市場發展的一個必然趨勢。對於開發企業來說,在二手房領域的延伸,是企業做大、做強,擴展產業鏈的一個重要手段;是拓展客戶的新渠道。住宅銷售時選擇房產中介公司進行合作,等於在全城多了數十個固定宣傳點,所起到的推廣作用毋庸置疑。
對於中介企業來說,與知名開發企業的聯手,可以從某種程度上緩解市場環境不好所帶來的壓力,同時,對企業的規範性和人員素質水平的提高也有很大的幫助。通過介入一手代理銷售,可以引領公司朝著多元化經營的道路發展,是打開市場,贏得客戶認可的一個必由之路。
當下由於中介的素質、專業程度參差不齊,限定了開發商與房產中介企業合作的深度和廣度,對於素質、專業較差的小型中介公司,合作目前只停留在「轉介客戶」這個層面,即:中介公司只負責外場的客戶接洽,不進內場,其轉介帶來的客戶在案場內則由專門的銷售人員負責接待。越是有品牌的開發商,在選擇合作對象時,就越看重中介企業實力和員工素質。 
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