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房地產相鄰權

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相鄰權也稱不動產相鄰權,是指兩個以上相互毗鄰的不動產的所有人或佔有、使用人,在行使對不動產的佔有、使用、收益、處分權時,相互之間要求對方提供便利或接受限制的權利。因不動產通常就是指土地及附著於土地上的建築物,即地產和房產,也就是我們通常所講的房地產,所以不動產相鄰權通常也就是房地產相鄰權。相鄰權、不動產相鄰權、房地產相鄰權這三個概念並沒有什麼實質區別。

 

1 房地產相鄰權 -大概介紹

相鄰權也稱不動產相鄰權,是指兩個以上相互毗鄰的不動產的所有人或佔有、使用人,在行使對不動產的佔有、使用、收益、處分權時,相互之間要求對方提供便利或接受限制的權利。因不動產通常就是指土地及附著於土地上的建築物,即地產和房產,也就是我們通常所講的房地產,所以不動產相鄰權通常也就是房地產相鄰權。相鄰權、不動產相鄰權、房地產相鄰權這三個概念並沒有什麼實質區別。

房地產相鄰權的實質是對房地產相鄰各方行使房地產所有權或佔有、使用權的合理延伸或必要限制。例如,在相鄰一方所有的建築物範圍內的歷史形成的必經通道,所有權人不得加以堵塞,以免妨礙相鄰他方的生產、生活。這對於使用通道的一方而言,是對其權利的合理延伸;而對所有人而言,則是對其所有權的必要限制。房地產相鄰權是由法律所賦予的,它對相鄰各方所有權或佔有使用權的延伸和限制是法律所允許的,是有關各方的法定權利、義務。法律設定房地產相鄰權的宗旨是方便相鄰各方生產、生活,發展相鄰各方團結互助、公平合理的友好關係,促進社會主義物質文明和精神文明建設。

2 房地產相鄰權 -重要意義

在生產和生活中,房地產相鄰權是普遍存在的,法律設定這種權利具有重要的意義:

1、有利於發揮和提高房地產效益,促進生產發展。房地產相鄰權的很大一部分涉及到社會生產,有的甚至直接在生產過程中產生。相鄰人對其房地產行使佔有、使用、收益、處分權時,一方面有權要求對方給予必要的便利,另一方面也應為對方行使房地產權利提供必要的便利。只有這樣互相支持和幫助,雙方對房地產享有的權利才能得到最充分、最有效的實現,房地產的效益也就能得到最大限度的發揮。

2、有利於減少和排除非法妨害,促進生活便利。房地產相鄰權更多地是產生於人們的日常生活之中,如相鄰宅基地通行權、相鄰防險關係中的權利、相鄰共牆關係中的權利、相鄰通風采光權等就是。確認和保護這些權利,有利於增強人們的法制觀念,避免相鄰各方之間的摩擦和衝突,減少對人身和財產的損害,改善生活環境,提高生活質量,促進生活便利。例如:毗連房屋所有人之間應當相互照顧,合理使用房屋,盡量避免對相鄰他方正常生活的干擾和妨害,雙方就能在共同生活中和平共處,相安無事。

3、有利於鞏固和加強團結互助,促進社會穩定。房地產相鄰權是一種較為長久、複雜和敏感的權利,它直接涉及相鄰人之間的利益關係,如果不能較好地處理,就會影響社會的安定和人民的團結。通過法律確認和保護這一權利,促進鄰人互相關心,互相幫助,互相照應,互為便利,就能使相鄰人之間團結互助的友好關係健康發展,促進社會秩序長久穩定。

根據法律、法規和有關政策,中國現實生活中主要有四個方面的房地產相鄰權:

(一)通行、通道相鄰權

關於相鄰通行權,應注意兩點:(1)相鄰通行權的主張必須以確有必要為前提。也就是說,只有在相鄰一方的土地或房屋由於自然條件或其他原因限制,而處於相鄰他方所有或使用的土地或房屋包圍之中,致使其不通過他方土地或房屋就不能通行的情況下,相鄰方才能主張其行使相鄰權。如果除經由該土地或房屋通行外,尚有公共通道或其他通常可以通行,則相鄰方一般無權主張「通行權」。(2)主張相鄰通行權的一方應當選擇給相鄰他方造成損失最小的通行路線、通行方法,並且對所造成的他人損失予以適當補償。

(二)建築施工臨時佔用鄰地權

建築施工臨時佔用鄰地權

對此最高法院意見第97條規定:「相鄰一方因修建、施工臨時佔用他方使用的土地,佔用一方如未按照雙方約定的範圍、用途和期限使用的,應當責令其及時清理現場,排除妨礙,恢復原狀,賠償損失。」

1、相鄰一方因建築施工需要臨時佔用相鄰他方土地的,他方應給予便利,雙方可以約定使用土地的範圍、用途、期限,土地權利人不得對臨時用地人加以不合理的限制;

2、臨時佔有方應嚴格按照雙方約定的範圍、用途和期限用地,使用完畢應當及時清理現場,排除妨礙,恢復原狀;因臨時佔用造成土地權利人損失的,佔用方應當賠償。

(三)鋪設管線相鄰權

根據《民法通則》第83條規定的原則和有關法律法規、司法解釋的精神,在鋪設電纜、管道、架設電線及其他空中線路時,如果必須經過相鄰他方的地下或地上時,相鄰他方不得拒絕或妨礙。雙方應當按照有關法律的規定,協商確定補償辦法。土地的所有權人或使用人應當保護其土地上空或地下的管線和設施。鋪設管線佔用鄰地權與建築施工臨時佔用權的區別在於:後者只是施工期間內短期、暫時佔用,前者則是較長時期甚至是永久佔用。

(四)用水、截水、排水、滴水相鄰權

對此除《民法通則》第83條有原則規定外,最高法院意見第98條規定:「一方擅自堵截或者獨佔自然流水,影響他方正常生活的,他方有權請求排除妨礙;造成他方損失的,應負賠償責任。」第99條規定:「相鄰一方必須使用另一方的土地排水的,應當予以准許;但應在必要限度內使用並採取適當的保護措施排水,如仍造成損失的,由受益人預以補償。相鄰一方可以採取其他合理措施排水而未採取,向他方土地排水毀損或可能毀損他方財產,他方要求致害人停止侵害、清除危險、恢復原狀、賠償損失的,應當予以支持。」第102條規定:「處理相鄰房屋滴水糾紛時,對有過錯的一方造成他方損害的,應當責令其排除妨礙,賠償損失。」

(五)防險相鄰權

對此最高法院意見第103條規定:「相鄰一方在自己使用的土地上挖水溝、水池、地窖等或種植的林木根枝延伸危及另一方建築物的安全和正常使用的,應當分別情況,責令消除危險,恢復原狀,賠償損失。」

相鄰防險關係除上條所列情況外,還包括:相鄰一方在自己房地產範圍內放置或使用易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性等危險物品的;相鄰一方房屋或其他設施有倒坍、脫落、墜落危險,可能危及相鄰他方人身、財產安全的;相鄰房地產權利人在鐵路、公路、機場、碼頭、航標等專用設施兩側或周圍挖土、取沙、掘井,可能動搖上列設施基礎的,等等。
防險相鄰權的主要內容是:(1)要求相鄰他方保持適當距離。這是預防危險發生,避免危及本人的最基本的要求。(2)要求相鄰他方採取其他必要的預防措施。這主要是針對那些客觀上沒有或不可能保持適當距離或即使保持一定距離也不能消除危險的情況,對此相鄰他方應依法律法規、技術規程或生產、生活常識,採取必要的防險措施。(3)要求相鄰他方及時制止危險,防止損害擴大。對危險已發生的,例如在他人房屋旁挖井使房基下陷,房屋所有人或使用人有權要求行為人採取補救措施,修復、充實房基。

(六)環保相鄰權

根據《民法通則》第83條規定的原則和《環境保護法》等法律法規的精神,環保相鄰權的主要內容是:

1、相鄰人在排放廢水、廢渣、廢氣、雜訊、粉塵時,必須嚴格執行國家的環境保護法,不得超過規定的排放標準,不得影響相鄰他方生產、生活和人畜安全以及植物生長。

2、相鄰人在修建廁所、污水池、牲畜廄欄,或堆放垃圾、腐爛物、有毒物、惡臭物及其他污染物時,應當與相鄰地方住房保持一定距離,或採取必要措施,防止污染他人生活環境。

3、相鄰人不得製造噪音、喧囂、震動、惡氣、異味等,妨礙相鄰他方的正常生產、生活、損害他人身心健康。

環保相鄰權作為權鄰權的一種,與一般意義上的環境權是不同的:後者為一切公民所享有,不以房地產毗鄰關係為基礎,且內容十分廣泛;前者則僅為特定範圍內的人所享有,以房地產相鄰關係為基礎,且內容較為有限。

(七)通風、採光相鄰權

對此除《民法通則》第83條有原則規定外,《城鎮個人建造住宅管理辦法》第6條第1款也規定:「城鎮個人建造住宅,必須符合城市規劃的要求,不得妨礙交通、消防、市容=環境衛生和毗鄰建築的採光、通風。」

1、相鄰通風權。是指房屋的所有人或使用人所享有的通過門窗或其他通風設施,保證其室內與室外空氣流通與變換的權利。

2、相鄰採光權。是指房屋所有人或使用人所享有的從室外采進適度光線(主要是指自然光)的權利。

(八)地界相鄰權

根據有關法律法規和司法解釋,地界相鄰權的主要內容是:

1、對於毗鄰土地、山林、草原、牧場、水面、河道、道路、宅基地等,相鄰各方應當協商劃定地界。地界不清的,應在主管機關主持下,參照歷史和現實情況,協商確定。相鄰各方不得越界或採用危及鄰人的方法使用土地,侵犯鄰人權益;

2、相鄰地界線上的竹木及界限、界碑、界樁、界籬、界河、界溝等,所有權或使用權不明的,推定為相鄰各方共同所有或共同使用,雙方應共同搞好養護,不得破壞。

(九)共牆相鄰權

共牆是指同一牆壁為相鄰雙方共同所有或一方所有、雙方共用。共牆相鄰權的主要內容是:

1、相鄰各方對共牆的使用不得妨礙、損害相鄰他方的合法權益,一方不得實施可能危及相鄰他方人身、財產安全的行為使用共牆;

2、相鄰一方需要搬遷,一般不允許拆除或拆走共牆;如果要求拆走一方對共牆享有所有權,一般也應保留共牆,由相鄰他方折價合理補償;

3、共牆的維修和翻建,一般應由雙方協商,合理出資出力共同承擔。
(十)城市異產毗連房屋相鄰權

這是近年來出現的一種新型產相鄰權,1989年11月21日建設部發布,1990年1月1日起實施的《城市異產毗連房屋管理規定》對此作了較為全面的規定。該規定第5條明確指出::「所有人和使用人對房屋的使用和修繕,必須符合城市規劃、房地產管理、消防和環境保護等部門的要求,並應按照有利使用、共同協商、公平合理的原則,正確處理毗鄰關係。」城市異產房屋相鄰權的主要內容是:

1、所有人或使用對共有、共用的門廳、陽台、屋面、樓頂、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設施、煤氣暖氣管道設施等,應共同合理使用並承擔相應的義務;除另有約定外,任何一方不得多佔、獨佔。所有人和使用人在房屋共有、共用部位,不得有損害他方利益的行為。

2、異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位,應取得各所有人一致同意,並簽訂書面協議。相鄰一方所有人無權擅自同意讓異產毗連房屋所有人以外的人使用毗連房屋的共有部位。

3、一方所有人如需要改變共有部位的外形或結構,除須經需市規劃部門批准外,還須徵得其他所有人的書面同意。

4、異產毗連房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危險的行為時,他方有權採取必要措施,防止危險發生。

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