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房屋租賃價格指數

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術語。是反映一定時期內房屋租賃價格總水平變動趨勢和變動程度的相對數。

  房屋租賃價格指數(Real estate rent and leasing price index)


  什麼是房屋租賃價格指數


  房屋租賃價格指數,是反映一定時期內房屋租賃價格總水平變動趨勢和變動程度的相對數。


  房地產租賃價格是指房屋所有人出租房屋使用權所取得租金的價格。


  房屋租賃指以支付租金形式取得房屋使用權。它包括住宅租賃、辦公用房租賃 、商業用房租賃、廠房倉庫租賃部分和旅館飯店客房租賃五部分。


  房屋租賃價格指數的意義


  房屋租賃價格指數,是一套反映城市房屋價格變化軌跡和發展趨勢的指標體系。它的建立對於解決房屋租賃信息零散、失真和信息的不對稱問題,活躍房地產租賃市場和其他相關市場,規範房屋管理行為,引導房地產業健康發展,促進經濟增長都具有重要意義。


  建立房屋租賃價格指數是人們了解房屋租賃市場、選擇合適的租賃房屋房屋的信息渠道 指數的反映是及時的,具有很強的時效性。指數中反映的不同地段、不同結構、不同居住環境的房屋價格,方便人們根據自己的居住習慣、房屋消費能力、居住時間等情況作出自己的租賃選擇。指數曲線和指數分析所表示的房屋租賃價格的變化態勢能夠為人們調整房屋方式、確定適時的租賃時機提供參考依據。


  建立房屋租賃價格指數是房屋投資者和評估、諮詢等機構進行投資決策、中介諮詢的權威借鑒。指數系統設計具有開發性特點,反映內容是科學的 指數描述房屋租賃市場的變化狀況和未來一段時期的價格走勢,對房屋投資者進行投資項目測算和評估有較高的參考價值。在指數所需信息的收集和處理過程中,及時和外界進行信息的交換,有利於房地產中介評估、諮詢機構對房屋租賃市場作出評價和判斷。


  建立房屋租賃價格指數是房屋行政管理市場化、規範化的需要。中國經濟市場化的步伐將進一步加快。了解市場、服務市場、規範市場、活躍市場、發展市場成為行政管理工作的重要職責。房屋租賃價格指數不僅能夠反映市場的現時情況,而且能夠預測未來的變化走向,為房屋行政管理實施市場監控、政策調控服務。


  房屋租賃價格指數編製


  (一)調查的方式和樣本的選擇


  由於時間和人力的限制,在編製房屋租賃價格指數時不可能調查所有城市的房地產信息,只能選取一些樣點進行調查。為保證調查精度,宜採取總體調查和抽樣調查、跟蹤調查相結合的方式,以保證指數樣本的可比性,降低抽樣的誤差率,提高指數測算的可信度樣本的選擇應具有以下條件:


  1、充分性。即樣本容量應足夠大 樣本容量太小,不能反映總體的性質。房屋租賃價格指數的編製,應按房屋檔次(高檔、中檔、低檔)、房屋區位(一般以地段等級來劃分)、房屋結構(鋼混、磚混,磚木較少可忽略不計)、房屋環境(物業管理、公建配套、景觀環境、便捷程度等),選取幾百個乃至上千個房屋代表項目作為調查樣本,才能使指數較準確地反映房屋租賃價格的變動水平


  2、代表性。即要求樣本能充分反映總體的性質,所選擇樣本要與所代表的實際項目在性質上保持一致,而各樣本項目之間在性質上應有較大差異 編製房屋租賃價格,應按上述分類指標,使類內同質、類外異質,然後在各類中選擇能代表租賃價格變化趨勢的房屋作為代表性樣本


  (二)基期的確定


  基期的選擇一般由編製指數的預期目的和用途決定。基期的選擇,應選擇一個正常時期或具有一定意義的轉折時期,非正常的波動時期不能作為基期。


  (三)價格的測算


  當不能直接地獲取所跟蹤樣本的信息時,可根據相類似項目信息進行測算和修正 市場比較法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。廣開信息渠道,可查閱有關報刊中租賃信息,收集房地產交易展示會資料,了解房地產中介租售行情等。在調查房地產租賃市場交易實例時,不僅應了解交易實例的價格及房地產狀況,如坐落、面積、結構、交通條件等,還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方市場比較時不可或缺的比較項目。只有全面、準確地選取適時的可比實例及其實例比較項目,並在此基礎上進行適當修正,才可能得出反映公開市場價值標準和估價對象特點的租賃價格。


  (四)指數的計算


  國外研究房地產價格指數比較流行的理論有特徵價格指數模型(hedonic)等。


  特徵價格指數模型是常用的一種模型。其原理為:


  假設房地產的價格受需求、區位、環境和房地產本身的質量等諸多因素的綜合影響而形成的,用函數可表示為:


  其中:P表示房地產價格;


  q表示房地產的需求量;


  c 表示影響房地產價格的其他特徵因素(f=1.2⋯.n)


  對函數式的兩端關於各個特徵變數分別求偏導,得到特徵因素對房地產價格的影響幅度,並假定這種影響關係在一定時期內固定不變。這樣,使用非同質房地產的基期價格與報告期價格進行比較,從價格的變動中逐項剔除特徵因素的影響,最後剩下的便是純粹由供求關係所引起的價格變動了,計算出來的價格指數就是Hedonic價格指數。


  國內研究房地產指數的方法主要有簡單指數和加權指數兩種,常用的是加權算術平均法。

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