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個人抵押商品住房保險,簡稱「房貸險」,是一種保證保險。目前各銀行普遍規定,購房者向銀行貸款的同時必須在保險公司購買房貸險。它的基本操作模式是:房產商將商品房銷售給需要貸款的業主,業主向銀行申請貸款,銀行要求業主將所購的房屋進行抵押,並必須向保險公司購買房貸保險,將銀行作為保險第一受益人。最後,銀行憑著房屋抵押借款合同和房貸保險等給予貸款。 房貸險經過數年的變遷,其內涵也在不斷變化。目前的房貸險保險責任包括房屋保險和還貸保證保險。

1簡介

房貸險一種保證保險。房貸險條款規定:被保險人為《個人住房抵押借款合同》項下的借款個人,也即凡符合中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》有關規定,向商業銀行申請住房抵押貸款用於個人居住的借款個人均可參加本保險。
保險財產指被保險人用銀行抵押貸款購置的房屋,但被保險人購房后裝修、改造或其他原因購置的附屬於房屋的有關財產和其他室內財產等,均不屬於本保險合同的保險財產範圍。 房貸險保險責任分為財產損失保險責任和還貸保證保險責壓兩項。
(一)財產損失保險責任為3種:由於下列原因造成保險財產的直接損失:1.火災、爆炸;2.暴風、暴雨、颱風、洪水、雷擊、泥石流、雪災、雹災、冰凌、龍捲風、崖崩、突發性滑坡、地面突然塌陷;3.空巾運行物體墜落以及外來不屬於被保險人所有或使用的建築物和其他固定物體的倒塌。
(二)還貸保證保險責任:被保險人在保險期限內因遭受意外傷害事故導致死亡或傷殘,致使喪失全部或部分還貸能力,造成連續三個月未履行或未完全履行《個人住房抵押借款合同》約定的還貸責任的,由保險人承擔被保險人出險當時《個人住房抵押借款合同》項下貸款餘額的全部或部分還貸責任。
簡單的說,房貸險的保險責任就是:當被保險房屋岡自然災害或意外事故發生損毀,或房貸者因意外傷害事故失去經濟來源而無力還貸時,即由保險公耐代為還貸。

2操作

對於房貸險,若並非銀行強制投保,購房者大多認為能省則省,沒必要為房子買保險。那就讓我們看看不買房貸險的壞處,如果不買房貸險,購房者(借款人)面臨的最大風險就是,一旦自身遭遇各種意外傷害導致失去還貸能力,所購房產到時候就可能因為不能按時貸款麗被銀行收入。因為根據最新審議通過並已經執行的《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》,對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋,人民法院可以套封,並可以根據抵押權人的申請,依法拍賣、變賣或者抵債。而在銀行實際操作中,銀行完全可以參考貸款額和房屋價值的差價,在相對偏遠地區對貸款人進行安置,對抵押房屋進行拍賣。因此,購房者在貸款買房時投保房貸險是必要的。
各商業銀行也普遍規定,購房者向銀行貸款的同時必須在保險公司購買房貸險。它的基本操作模式是:房產商將商品房銷售給需要貸款的業主,業主向銀行申請貸款,銀行要求業主將所購的房屋進行抵押,並向其指定的保險公司購買房貸保險,最後銀行憑著房屋抵押借款合同和虜貸保險等給予貸款。
銀行要求購房者投保房貸險的目的:一是保證貸款最直接和有效的收回,二是保證房屋作為抵押物的安全。因此,發生賠款應首先保證歸還銀行貸款,如果借款人有能力在出事後保證還款,銀行也可以不享受賠款,但是必須保證有優先選擇的權利。
保險公司是為銀行和投保人(即購房者)提供保險服務的,是按照銀行和投保人的約定提供服務,保險公司不能指定受益人。在保險合同中,作為權利人的銀行作為第一受益人,且在還清貸款前,房貸險是不能變更受益人的。在房貸險保單上,第一受益人約定為貸款銀行,原因是:房貸險作為一種保證保險,之所以被設計出來,主要的出發點並不是為了化解房屋損失、人身傷 給購房者帶來的風險和損失,而是為了彌補在這種情況下對於購房者無力還款,導致銀行出現的風險和損失。
在借款人提前償還全部貸款后,按照房貸險條款的有關規定,借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明,到保險公司退還提前繳的保貲或做變更受益人處理。
辦理房貸險中的注意事項
1. 購房者可以自願購買房貸險。房貸險可以有效降低銀行貸款風險,但由於日前房貸市場競爭不斷加劇,同時也為了減輕購房者的瓜 ,近一步贏得市場份額,很多銀行開始放棄強制購房者投保指定的保險公司,允許購房者自願投保。因此,購房者可以自主選擇投保的保險公司,以更合理的價格求得保障。
2.以貸款金額作為保險金額。一些銀行要求購房者完全按照房 銷售價格投保,但實際上,銀行享有的債權應該是貸款的那部分金額,消費者的首付款本身就是消費者自己的錢,不存在信用風險,消費者不必為自己已經支付的錢再買保險。
3.提前還貸退保不合算。當央行提高貸款利率時,會有很多有償還能力的購房者選擇了提前還貸,他們得知可以把房貸險退保后,又急匆匆辦 退保手續,而保險公司在退保時將扣除到期保費和經背成本等費用,貸款人最後獲得的退保保贊實際並』沒有多少。這樣的話,購房者(貸款人)提前退保不僅退保保費所得尤兒, 旦房屋出險,又會落得無保險保障的境地。
4.提前還貸時最好選擇變更受益人,延續保障。房貸險投保時之所以約定貸款銀行是第一受益人,是因為債務人(貸款者、購房人)在貸款期間,對其房屋只具有使用權,而不具街完全占有權,因此作為債權人的銀行,就有主張成為保險受益人的權利。但被保險人還清貸款后,已具備對標的房屋的完全占有權,此時可以向保險公司申請變更受益人,以被保險人(購房者)作為受益人。
此外,作為房貸險而青,貸款時間越長,費率就越低。與保障基本相同的一年期房屋保險的費率相比,投保人選擇變更受益人的方式繼續保險還是相當合算的,每年能在保費上節省幾十至幾百元。同樣,保險公司也希望通過靈活的投保方式來留住更多的客戶。
不管按揭買房者的貸款是否已經還清,火災、管道破裂等風險卻是隨時可能發生的,因此建議購房者(貸款人)在還清貸款的情況下不要簡單地退保,住房對很多人來說足最重要的家庭財產,因此投資一些保費在房屋保險上,還是非常必要的。

3拒賠條款

專家提醒貸款買房者,要考慮還貸風險,可選擇房貸險,但要注意看清拒賠條款。
不應忽視房貸險
房貸險,全稱為「個人抵押商品住房保險」,通常由「財產損失保險」和「還貸保證保險」兩個保險打包組成。
財產損失保險責任,是指被保險人用銀行抵押貸款購置的房屋如果出現因火災、暴風、洪水等自然災害(地震除外)發生損毀的,保險公司將根據保險合同約定進行理賠。
還貸保證保險責任,是指被保險人(即購房人)在保險期限內因遭受意外傷害事故所致死亡或傷殘,而喪失全部或部分還貸能力,由保險公司根據約定的償付比例,承擔借款餘額的還貸責任。
2006年以前,房貸險曾是商業銀行審批房貸時的標準配置。因為出險率極低,免責條款爭議較大,遭到大多數貸款購房者的強烈抵制。2007年,商業銀行全部取消強制房貸險,轉而讓貸款人自願購買。
由於酒店式公寓、商鋪等商業用房的還貸風險大於普通住房,出於風險控制的考慮,部分銀行保留了對這部分按揭貸款的財產險強制購買要求。
專家表示,對於一兩百萬元的房貸來說,保費不過幾千元。對購房者來說,不買房貸險,省下的錢並不多,可萬一遇到意外事故,又沒保險保障,家人就將背上沉重的負擔,因此應該考慮還貸風險,不要忽視保險保障。

4風險防控

(一)規範房貸險業務競爭方式,降低代理手續費
針對借款人提前還貸後退保,使保險公司面臨手續費損失的風險,短期來看,保險公司只能規範自己的業務競爭方式,保持與商業銀行的充分合作,協商降低代理手續費率,並就當出現借款人提前還款隋形時手續費的退還問題與銀行達成協議,以免風險爆發時雙方出現矛盾,影響長期合作。
但是從長期來看,則需要有關管理部門介入來維持房貸險業務的公平競爭。中國個人房貸險業務手續費之所以居高不下,根本原因在於銀行指定借款人到一家保險公司投保。這是引起保險公司之間惡性競爭,代理手續費節節攀高的根源。而銀行指定保險公司本身是極不合理的。首先,銀行剝奪了借款人的自由選擇權利。從法律角度看,投保人為自己的房屋投保,他有選擇到哪家保險公司投保的自由,銀行不應該也沒有權利剝奪借款人的這種選擇權;其次,銀行要求借款人投保房貸險,本是為維護其自身利益的,而同時又指定保險公司,收取代理費,從法律角度看,是一種變相的「自己代理」。因此,要降低房貸險業務手續費,關鍵是依靠管理部門的力量來廢除這一不合理條款,引人公平競爭機制。這樣,由借款人自己選擇某個保險公司來承保,保險公司即使不支付任何代理費給銀行也不用擔心業務來源,這是因為:為了保證信貸質量,銀行會將借款人是否為抵押房屋作了保險作為評估貸款風險的依據,借款人為降低銀行拒貸的風險,會主動投保房貸險。於是,保險公司就能很好地控制由於投保人退保而導致的損失。
(二) 完善房貸保險的有關條款
1.保險金額的確定應當改變以房屋購置價格來確定保險金額的做法,而在能夠切實保障風險的條件下給予借款人自主選擇保險金額的權利,真正做到有險才保,維護借款人權益。筆者認為人保財險在關於保險金額的確定上所採取的做法值得國內其他開展住房抵押貸款保險的公司借鑒。(參見表1)
2.保險費率的釐定中國房貸保險的費率為5%0左右,30萬元l5年期的貸款應繳保費超過l萬元。
相比個人住房貸款保險相當成熟、保險費率只有不到0.5%0的美國和加拿大等國,中國房貸險的費率顯然有過高的嫌疑,借款人對此抵觸頗大。因此,保險公司有必要抽樣測算普查數據,用精確的數理統計的方法釐訂出合乎實際情況的較低的費率。
3.保險期限對期房抵押貸款保險的保險期限應區別現房抵押貸款的保險期限另作規定,這是因為貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建築期,這段時間內,房屋尚未驗收交付,如果要求借款人承擔保險義務,顯然缺乏公平。
4.受益人規定根據中國《擔保法洗在抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下,抵押權人可以就該抵押物的賠償金優先受償。依據這一法律規定,如果發生保險事故,不作為保險合同的受益人,銀行也是可以優先受償的。況且根所中國《保險法》,只有人身保險合同才涉及到受益人問題,財產保險合同是沒有受益人這一說的。國內各家保險公司大多把個人住房抵押貸款保險歸為家庭財產保險責任範圍,但又接受銀行將其設為第一受益人的要求,也是不符合保險習慣的。
所以,在房貸保險中必須指定銀行為第一受益人完全沒有必要,應該廢除這一條款。
(三)加強對投保人(借款人)和抵押房屋的風險管理
在個人住房抵押貸款保險的展業過程中,首先,保險公司要加強對借款人的健康狀況、個人病史情況、家庭病史情況的檢查,同時對抵押房屋的結構、防護設施、周圍環境等做出實地調查,確定其風險等級,並以此作出是否承保以及承保費率的決定,充分降低信息不對稱對保險公司造成的潛在風險;其次,保險公司應關注房地產市場和利率變動情況,正確評估房貸險的外部環境風險。房地產市場波動直接影響住房貸款的風險,而利率變動為借款人退保行為和違約行為出現的誘因,缺乏這方面的研究分析,保險公司在風險到來時往往陷於被動。
(四)約定免賠比例,並根據業務質量調整免賠
比例為提高銀行在代理房貸險業務中的責任心,規避銀行道德風險,保險公司在與銀行的長期合作協議中,可約定一定的免賠比例,使貸款銀行也承擔一部分風險,提高貸款銀行的風險意識。同時,保險公司可以根據房貸險業務質量的好壞來適時調整免賠比例:業務質量好,則調低免賠比例,業務質量差,則調高免賠比例,從而充分激勵貸款銀行對借款人風險調查的積極.陛。其實,在房貸險業務發達的國家,許多保險公司只按債權人房貸總額的75%承擔保證保險責任,而另外25%由債權人承擔,這正是為了防止債權人濫放貸款,促使其謹慎從事。所以,在兼業代理制度並不成熟的中國,保險公司更應注重對代理人道德風險的防控。

5相關情況

第一,如果遇房屋因設計錯誤、原材料缺陷、工藝不善、建築物沉降等原因以及自然磨損、正常維修造成的損失,保險公司不予理賠。
第二,在意外發生前,購房者未履行《個人住房抵押借款合同》約定的還貸義務而拖欠借款本息金額的,保險公司不予理賠。
第三,一些外部突發因素導致的房屋損失,保險公司不予理賠。包括戰爭、類似戰爭行為、軍事行動等,或者是行政行為或執法行為而造成購房者死亡或者喪失還款能力的。
第四,投保人意外或者存在過失的,保險公司不予理賠。包括因購房者本人或其家庭成員的故意行為,造成購房者死亡或者喪失還款能力的;因自殺、自傷、飲酒過度、濫用藥物、違法犯罪行為導致的購房者死亡或者喪失還款能力的;購房者擅自改變房屋結構的。
第五,購房者因疾病死亡或者喪失還款能力的,保險公司不予理賠。

6規範

(一)產品的更新與深度開發勢在必行。
不同的險種,應基於不同的保險利益,確定不同的保險金額。一個保險標的上實際存在著多個不同的保險利益。例如房屋,購房者取得房屋所有權,就對房屋具有基於所有權的保險利益;而銀行提供貸款,就對購房者具有一種信用保險利益;這個房屋抵押給了銀行,那麼銀行基於抵押權也對房屋享有保險利益;假設這房屋出租給了其他人,那麼承租人也基於承租權而對這房屋享有保險利益。不同的保險利益都維繫於一套房屋,但是可以並存。常見的房貸險業務當中,存在兩個保險標的,一個是房屋,一個是投保人的生命與健康。如果房屋遭到毀損、或者被保險人的生命健康受到損害,都會出現一種利害關係,引起不同的法律關係下(借款合同、抵押合同、房貸險合同、銀行與房屋開發商的保證合同)當事人的連鎖反應。如何針對不同的保險利益,開發出適用不同客戶需求的產品,比如分年交納保費的產品、房屋災害損失與借款人長期壽險相結合的產品、針對不同按揭比例、按揭門檻的個性化保單等等,突破單一產品的制約,改進保險條款與實務流程的疏漏,防範各環節可能存在的風險。是保險業、銀行業、房地產業共同面臨的問題。
(二)在業務開拓渠道上,要避免單純依靠銀行代理。
應該大力提倡直銷、網路銷售、電話銷售、櫃檯銷售等新型銷售方式,給消費者自由選擇的機會,也同時避免代理渠道壟斷造成手續費連連攀升,保險人最終咽下自己種下的苦果。
殃及保險業的持續性發展。現代科學技術的發展,使電子行銷成為現實。保險人應充分重視e時代帶來的發展機遇。同時,要打破代理渠道的壟斷,需要政府職能部門的協調配合。
商品房這樣的長期耐用消費品,會遭遇不同時期各種社會、經濟問題的衝擊。對涉及眾多民眾切身利益的銀行抵押物的保險,銀行與保險監管部門應該統籌制定較為詳盡的操作規範指引,避免貸款銀行只認可自己指定的抵押物保險人,規範保險合同中可能存在的不公平現象。
(三)行業自律在現代保險的經營中扮演的角色越來越重要。
各地行業協會應充分發揮自身的優勢,組織會員診斷問題癥結,研究應對方案,積極、穩妥地處理包括房貸險在內的業務發展中的問題,協調市場參與各方的利益,創造共贏局面,促進房貸險業務長期健康穩定的發展。
(四)加強對保險人與保險代理人的市場行為監管
嚴格控制違規超標準支付代理手續費,加大稽查力度,也是防範和化解房貸險發展中存在的風險的有效手段。通過行政干預這個看得見的手去引導保險市場參與者遵循市場經濟規律行事,有效防範化解保險業的經營風險,對促進保險業的健康持續發展有著重要的意義。
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