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房貸風暴,是指房貸公司貸給那些信用紀錄較差、甚至根本沒有信用紀錄的客戶的貸款;通常一般銀行不願貸款給這樣的人,次級房貸公司就借錢給他們,但索取較高的利息,房貸公司再把這些貸款「證券化」,在金融市場銷售。而次級房貸問題在金融市場引發了呆帳連鎖效應的迫切危機,在各國經濟相互關係緊密的今天,特別是象美國這樣的經濟大國來說,此危機必然產生全球性的連鎖反應。從而形成金融市場的風暴。房市榮景是數字的堆砌,背後的真相可能是處處可見的空屋,以及一堆還不起房貸的人。「沒有人可能是虛妄的金錢遊戲的永遠贏家;這是一個個貪婪與破滅的惡性循環。」

房貸風暴,是指房貸公司貸給那些信用紀錄較差、甚至根本沒有信用紀錄的客戶的貸款;通常一般銀行不願貸款
房貸風暴房貸風暴

給這樣的人,次級房貸公司就借錢給他們,但索取較高的利息,房貸公司再把這些貸款「證券化」,在金融市場銷售。而次級房貸問題在金融市場引發了呆帳連鎖效應的迫切危機,在各國經濟相互關係緊密的今天,特別是象美國這樣的經濟大國來說,此危機必然產生全球性的連鎖反應。從而形成金融市場的風暴。房市榮景是數字的堆砌,背後的真相可能是處處可見的空屋,以及一堆還不起房貸的人。「沒有人可能是虛妄的金錢遊戲的永遠贏家;這是一個個貪婪與破滅的惡性循環。」

1 房貸風暴 -詞義

詞語:房貸風暴

提示性釋義:一開始發生在美國,因次級抵押貸款機構破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震蕩引起的風暴。後來導致使全球主要金融市場隱約出現流動性不足危機,2007年8月席捲美國、歐盟和日本等世界主要金融市場。

例句:值得注意的是,一些銀行已發出公告,提示客戶關注美國次級房貸風暴所帶來的投資風險。

2 房貸風暴 -產生

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美國自2000年不景氣時起,布希政府用低利率再配合減稅措施,鼓勵大家購房,目的利用建築業拉動經濟。這就帶動了一波不動產大漲。 但從2006年開始,美國房地產市場明顯降溫,房屋價格持續下跌。例如,洛杉磯在前三年房價走高70%以上,之後回落,至今已回落了兩成以上。另外,美聯儲不斷調高利率導致貸款人的還款壓力迅速增大,違約現象大量出現。 很多銀行、金融公司,大力擴張住房貸款,最令人詬病及擔心的有兩項政策:其一,購房無須提供首付,全部資金皆可從銀行貸款,前幾年還可只付息而不用償還本金,以此吸引借款客戶;其二,對借款人不作任何信用審核,即針對「次級信用」的人借出大筆金額,而那些打零工、新移民和年輕單身母親等人,如今就面臨了沒法付出利息的窘境,更別說償還本金了。 因為金融技術的進步,有的投行向這些銀行買下這些貸款,將它打包成一筆債券,然後賣給公募基金、避險基金、退休基金或保險公司,稱為「次級房貸債券」,且有信用評等公

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司如SRP(標準普爾)給予債券信用等級。 當這些次級貸款人違約率升高后,債券等級便被SRP等調降,債券價格因此大跌,投資者遭受了很大損失,沒人接手,想賣沒門。更有甚者,象美國第五大投資銀行貝爾斯登公司旗下避險(或私募)基金專門投資這種債券,更糟糕的是他們再拿這些債券抵押,再去投新的次級債券。 當這些公司的客戶要求贖回基金,但因這些債券無人問津,故而公司公告拒絕客戶的贖回申請,因而引起恐慌。在所有上市公司中,金融機構的股價在這次危機中直接受波及而跌得最慘,因為投資人害怕他們持有此類債券,或其它類似債券遭池魚之殃。從而引發了一系列的連鎖反應,導致了房貸風暴的爆發。

3 房貸風暴 -對全球金融業的影響

次貸危機對全球金融業的衝擊程度超過人們原先的預期。從率先「出海」的中國投資有限責任公司和QDII上百億

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元潛在損失,以及大型上市銀行的次級債投資損失或有所擴大等方面來看,中國所受到的次貸危機影響有擴大之勢,需要對這種影響進行全面深入的評估。然而,「觸礁」的資金可能不止這些。因為,其他機構究竟有多少投資於海外,是否有損失還不得而知。值得注
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意的是,中國目前1.43萬億美元的外匯儲備也面臨部分損失。次貸危機引發美聯儲兩次降息,美元疲軟態勢加劇,今年以來對人民幣跌幅已超過5%。同時,受次貸危機影響,中國大量持有的美國國債尤其是中短期國債的收益率全面下跌。此外,中國上市銀行投資次級債的損失或比預計的大。德意志銀行預計,全球銀行業在次貸危機中的損失可能高達4000億美元。這遠高於前期的預期。美林、花旗、瑞銀、滙豐等國際金融集團相繼傳出巨額次級債投資損失的消息,並拖累全球股市經歷了「黑色一周」。A股市場也受到影響,滬指周跌幅達8%,創9年來最大周跌幅,滬深兩市總市值一周蒸發2.45萬億元。中國各大銀行投資次級債共造成多大損失,目前還沒有確切數據。隨著次貸危機繼續深化,這些投資損失遲早會浮出水面。

4 房貸風暴 -全面擴散

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美國房貸投資公司AHM於4月9日發布財測警訊,使得市場對於抵押貸款產業的恐懼受到強化。投資人近幾周來主要的憂慮,是對風險最高的貸款戶融資的抵押貸款公司,不過現在這種痛苦可能已在擴散。

AHM解釋,受到第一季異常龐大的債務波及,公司針對價值4.84億美元的AA、A或BBB級有價證券,不是採取註銷就是要認列虧損。這種等級的證券,通常表示借款人償債的可能性很高。

調降財測后,AHM第一季的每股獲利將介於四十到六十美分,今(2007)年全年獲利將達3.75美元至4.25美元。ThomsonFinancial稍早預估AHM第一季每股獲利1.06美元,全年獲利五美元。

AHM執行長MichaelStrauss表示:「雖然美國房市可能會復甦,但是我們必須假定目前的市場狀況可能持續,AHM今年可能無法恢復過往的銷售毛利水平。」

Strauss的公司藉由調升它向客戶收取的利率,來對抗諸如此類的虧損。AHM財報於日前發布后,遭股民大賣,導致午盤稍早股價重挫15.4%,報21.85美元。同業股價也受波及走低。NovastarFinancial大跌3.4%,至5.13美元,具有市場公信力的HomeLenders驟降4.4%,報每股9.22美元,M&TBank小跌0.9%,報105.08美元。

Standard&Poor的股市分析師JasonWilley在研究報告中指出,他們將上述新聞視為住宅抵押貸款市場的紛擾,已經擴散至次級房貸之外的證據。Willey同時將AHM2007年的每股獲利由4.69美元調降至2.89美元;12個月目標價則下調5美元至22美元。

這類痛苦擴散的另一個徵兆,是M&TBank已於3月30日申報財報時表示,該公司發現投資人對於所謂的Alt-A貸款的興趣正在下降。該類產品的融資門坎通常介於主要及次級房貸之間,向貸款人要求的證件數據較少。

房價近幾個月來波動,導致越來越多人無力償還抵押貸款,AHM成為最新一個受到衝擊的放款商。不過市場近期多數的擔憂,卻集中在向風險程度最高客戶放款的銀行身上。

在次級貸款風暴中首當其衝的NewCenturyFinancial,已於4月2日申請破產保護,並解僱3200人,裁員人數達到公司的一半以上。NovastarFinancial於3月16日收盤后表示,該公司有意裁員大約350名員工,達公司勞動力的17%,以配合它所謂「抵押房貸市場的環境正在變化」的說法。上述說法有被過度淡化之嫌。

5 房貸風暴 -美國房貸風暴衝擊消費

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美國房市盛極而衰,以及由此衍生的次級房貸風暴已開始損及美國消費者信心與支出的層面,而這也是美聯儲與經濟學家最感擔心的情況。剛公布的成屋銷售就已經降至新低。

美國周二(24日)公布3月成屋銷售,降至2003年6月以來最低。美國房地產協會指出,3月成屋銷售年率是612萬戶,較去年同期下降8.4%,創下自1989年1月以來最大跌幅,而且也遠不如原先預期,該協會更是警告,房市可能要到今年下半才會出現反彈跡象,不過即使如此,也是欲振乏力。

與此同時,紐約經濟諮商理事會也公布4月消費者信心,跌至2006年8月以來最低。此外,全球第一大車廠寶座岌岌不保地美國通用汽車周一(23日)也發出警語,指出美國次級房貸風暴已波及到美國汽車市場,該公司4月份銷售恐不樂觀,顯示美國次級房貸風暴已逐步擴大,開始抑制消費者支出。

紐約經濟諮商理事會周二則指出,4月消費者信心指數由前月經修正後的108.2點降至104點,是2006年8月以來最低,然而消費者對未來一年的預期指數卻達到2006年8月以來最高,在5.2點。

美國若干產業已感受到房市趨疲的衝擊。美國通用副董事長盧茨周一出席一場汽車產業會議時表示,美國房貸市場危機衝擊車市的影響這個月已經顯現。盧茨是迄今警告房市危機外溢至其它經濟部門層級最高的汽車產業主管。盧茨宣稱,他還不清楚通用4月份的銷售表現,但他預測,整個汽車市場這個月都將感受到房貸市場風暴所帶來的衝擊。盧茨說,體市場略顯疲弱,這是因為房市問題與房貸產業崩解的緣故,許多人都發現本身的負擔能力下降,這種情形當然有其影響,不單隻是他們公司,整個產業都一樣。

包括通用在內等各大車廠5月1日將公布4月份的美國銷售數據。以今年首季而言,美國汽車市場銷售量較去年同期衰退1.2%。通用、福特與克賴斯勒等美國前三大車廠在次級房貸風暴未引爆前,對今年美國車市景氣原本就不太樂觀,全年銷售預測介於持平與小幅衰退之間。

6 房貸風暴 -吹散全球股市

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全球再爆股災,市場憂慮美國次級按揭市場危機進一步擴大,美經濟或陷入衰退,拖累美股周二大跌242點。歐亞股市亦全面暴跌,香港股市收市時亦急挫496點。

除了美國次按危機以外,分析員還認為,日圓突然急升再度引發套息交易平倉潮的恐慌,和市場憂慮內地再度加息,都是引發今次股災的重要因素。

文章認為,自從全球股市在上周急跌后,投資者信心本已變得十分脆弱,任何突如其來的壞消息,均足以對股市造成莫大的殺傷力。

美國第二大次級按揭借貸公司新世紀金融在周二再度傳出壞消息,紐約證券交易所已停止了該公司的交易,影響之下,其它同業的形勢亦紛紛告急。投資評級機構穆迪投資早前警告,這種危機將會陸續有來,令投資者憂慮美國整體經濟或將會因此而陷入衰退。

不過,次按危機亦有可能促使美聯儲提早減息。渣打香港亞洲區總經濟師關家明說,美國次級按揭市場急轉直下,雖然並未累及整體經濟和金融市場,但此劫將可能令美國提早減息。另外,香港恒生銀行副董事長兼行政總裁柯清輝亦相信,假如美國減息,除有助於紓緩次級按揭危機以外,亦可以刺激房地產價格回升。

7 房貸風暴 -「蝴蝶效應」

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上周,美國第二大次級按揭貸款企業──新世紀金融公司因資不抵債被紐約證交所停止股票交易,與此同時,美國最大的按揭貸款公司──全國金融公司及英國滙豐銀行等也面臨巨大壓力,有20多家美國次級按揭貸款金融公司瀕臨破產,房貸風暴籠罩全美。

次級按揭貸款是指金融機構向信用水平不佳的購房者提供的貸款,前些年房地產市場的火爆帶熱了次級按揭貸款市場,同時也埋下了不安定因素。這不,房市的調整、利率的上升一步步把次級房貸逼到角落,搖搖欲墜的按揭市場令美國股市走低,進而連累全球股市,風暴呈蔓延之勢……

觀察家認為,美國股市之所以作出如此大的反應,全球市場之所以受到程度不同的波及,是因為兩重擔心:房地產市場的危機是否會向金融等其他產業傳導,進而危及美國整體經濟的健康;而美國經濟可能遭受的風險則絕對會對全球經濟產生震蕩。

「雙無人士」的苦果

「我每天都生活在恐慌中,焦慮得睡不著覺。這座房子已經成為我們全家不可分割的一部分,我可不想失去它,但我實在還不出貸款。」紐約居民愛德沃森的話或許道出了很多美國式房奴的心聲,在房貸風暴中,這些NINAS———無需收入(NO INCOME)、無需資產(NO ASSETS)按揭買房的人們將吞下苦果。

如果連華爾街都開始擔心起窮人,那麼這個世界一定在哪裡出問題了。某媒體的評論不無道理。華爾街交易員們平時總往上看,但最近幾周,事情發生了變化。

47歲的愛德沃森是一名助理驗光師,月入約1600美元。幾年前,房地產紅火的日子裡,她在經紀人的介紹下接受了一種風險特別高的房屋貸款,這種貸款專為信用度低的人所設。隨著利率上升,她每月需要還款的數額不斷增加,捉襟見肘之下,她竟然接受了經紀人的主意———2002年-2006年,她把房屋再按揭了三次。這樣一來,她的欠款從最初的10.3萬美元飆升至28.5萬美元,顯然,4年間並未增加的工資很難填補這個窟窿。眼下,她每個月的還款額高達2800美元,不過,從她的不真實的借貸申請文件看,她是負擔得起的。造假文件顯示,她是一名月入6000美元的醫生。

在全美,像愛德沃森一樣深陷泥潭的人估計超過200萬,如果不能及時還清貸款,他們就可能和自己的房產說再見。據說,接受NINAS按揭的人,每5個中就有1人面臨失掉棲身之所的窘境。

房地產市場處於上升通道時,NINAS幫助一些經濟狀況不甚理想的人擁有自己的房子,不無積極意義。但還是個度的問題,控制、監管得噹噹然你好、我好、大家好,但問題就出在,「利欲熏心再加上來自華爾街股市的滾滾財源,按揭公司常常濫借出去,明知道借款人無力償還還是義無反顧。」美國全國消費者顧問協會萊因戈爾德指出。

玩火必自焚,新世紀金融公司等20多家美國次級按揭貸款公司終於身陷囹圄。一項由某網站統計的資料顯示,目前至少已有25家向不良信用借款人提供按揭貸款的次級貸款機構或宣告破產、或宣布重大損失、或乾脆出售銀行業務資產,從而退出市場,而這一切僅僅發生在去年12月以來的幾個月內。

美國人一般都有個人信用評級,大致以660分為分界線,大於660分的被視為優質貸款者,低於660分的則是次級貸款者。由於次級貸款者的信用評級較低,放貸機構面臨的風險相對較大,因此,貸款者一般都會被收取比普通貸款高的利息。作為一項高回報業務,規模增長十分迅速。2006年次級按揭市場總額達到6000億美元,比2001年增加了5倍,占當年房屋貸款總額的35%。

美國抵押貸款銀行家協會首席經濟學家道格·鄧肯指出,歷史經驗告訴人們,在繁榮周期見頂時發放的貸款,其壞賬率往往是最高的。這次的事實不外如此。該協會公布的調查報告顯示,去年第4季度美國抵押貸款違約率(逾期30天或30天以上償付貸款的比率)升至4.95%,創下2003年第2季度以來新高,其中次級抵押貸款違約率高達13.33%,為近4年來最高水平。統計資料還顯示,去年,次級按揭貸款違約案件升至7年來最高。在加州某些區域,次級房貸違約率在過去1年增加3倍,約每8件中就有一件違約。

目前,房貸風暴的事態有惡化之虞。已有20多家大公司表示停止發放新貸款,對這些公司進行投資的金融企業也受到牽連。雷曼兄弟控股公司策略師指出,未來2年美國房貸違約呆賬金額恐將攀升至2250億美元。如果房價繼續下跌,銀根緊縮,房貸違約金額可能躥升至3000億美元,其中次級房貸違約金額就約佔了1700億美元。屆時,150萬-200萬戶住宅可能被金融機構收回。

扮演「最後一根稻草」

其實在房貸風暴席捲而來之前,有關美國經濟向前還是退後的觀點碰撞就甚囂塵上,可以說,美國經濟正處在敏感的十字路口,因此,有人認為,此次危機的爆發,扮演了「壓倒駱駝的最後一根稻草」。也有人把因果關係倒過來看,美國經濟的疲軟才使得危機在這個時候爆發。不管因果關係如何排列,有一點確定無疑,房貸風暴對經濟圈的影響不僅限於直接作用的房地產業、金融業,還會滲透到經濟領域的各個「毛細血管」。

雖說美國次級房貸金額總計1.3萬億美元,和加州的經濟總量不相上下,但美聯儲理事蘇珊·畢爾斯卻給出了另一組讓人舒口氣的數字:次級房貸僅佔美國整體房貸市場7%-8%的比重。據此推論,即使次級房貸違約率上升到20%,也不過將佔全美房貸市場1%左右。

但把困難想得多一些總不是壞事,我們還是聽聽經濟學家們最刺耳的警告吧。

摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬·羅奇預測,房地產市場降溫將使美國明年的GDP減少兩個百分點,使美國經濟接近衰退的邊緣。他說,房價下滑,預示著人們的財富正在縮水。財富縮水讓人們感覺錢變少了,就會減少消費。民眾的購買力不強,重新開始增加儲蓄,經濟當然就會疲軟。他認為,房地產泡沫一旦破裂,意味著銀行將增加新的壞賬。大批死賬、壞賬的出現,甚至有可能誘發金融危機。

標準普爾公司的預期報告也比較尖銳:次級信貸問題將會繼續發展,嚴重的話可能會拖累美國經濟增長一個百分點。而比較中肯和理性的判斷是,次級貸款風暴對其他經濟領域的影響將是一個長期的、漸變的過程,並非劇烈的、突變的。

根據哈佛大學房地產研究聯合中心的數據,房地產及包括從銅生產商到廚房傢具等房地產相關產業約佔美國經濟的23%;美林證券的研究也顯示,房價的上漲貢獻了2001年以來美國一半的經濟增長,不可否認,樓市是美國乃至世界經濟增長的主要引擎。美林認為,銀行緊縮房屋貸款可能令今年美國的樓價下跌10%,並引發經濟衰退。研究機構「信用觀察」指出,次級貸款惡化將令住宅房屋庫存增加超過50萬套,這非常不利於美國房地產市場的復甦。就業崗位也和房地產業休戚相關。資料顯示,自2001年美國經濟復甦以來,新創造就業崗位中有三成、約140萬與房地產市場有關。諮詢公司「資本經濟」首席經濟學家阿什沃思表示,房地產市場迅速降溫導致未來一年美國企業可能每月都要削減7.3萬個工作崗位。

金融行業面臨最大的變數。次級抵押房貸涉及面很廣,抵押房貸金融公司、銀行、共同基金、保險公司等等,它們間的利益牽扯構成了連鎖反應鏈,比如,其中一種資金流動途徑是:抵押房貸金融公司在獲得購屋者的抵押權后,把它證券化並賣給銀行與投資銀行,而後者再轉賣給資金市場投資者。按揭業維科菲爾德諮詢公司董事長特里·維科菲爾德認為,「避險基金的損失將以數十億美元計算」。

「我們認為我們處在低迷中期,而不是結尾。」全球最大的債券基金太平洋投資管理公司(Pimco)在上周五寫給客戶的報告中,毫不留情地指出:次級抵押貸款的問題將蔓延至其他抵押貸款市場,「Alt-A」和大額抵押貸款的借款人的違約率可能也會增加。「Alt-A」介乎次級按揭與最高信用等級(A級)貸款之間。「由於增長放緩對消費的乘數效應,對整個經濟的影響可能更加實在」。Pimco將美國房地產比喻成超大型油輪,「在距停靠地點23英里的地方完全被翻了個兒」。Pimco在報告中分析,受各種問題影響,消費金融已經趨緊。

在噤若寒蟬的金融市場上,一些投資者卻顯得泰然自若,因為他們就是瞅准了危機尋找轉機。雷曼兄弟財務長克里斯說,「我們期望在這陣市場混亂中,找到更多不同的機會」。有分析師認為,雷曼兄弟屬於華爾街企業中,受高風險房貸牽連最深的公司。但是,雷曼兄弟卻堅信,在次級房貸方面得到的經驗,可能令其在這次重挫中開發新的商機,比如購買資產投資組合,或是協助客戶重新安排其投資組合的內容及挑選潛力股等。

推翻全球「多米諾」

全球化使得任何小事件都有可能「四兩撥千斤」。更何況,這次我們要談論的事情發生在美國,發生在與全球經濟有著密切供輸關係的美國經濟運轉過程中。

美國穆迪投資服務公司的不動產金融主管約翰·克里茲就此次房貸危機警告說,「這可能預示著全球金融市場流動性充斥的局面行將結束」。不管這種說法是否為其他經濟學人士認可,但這次危機晃動歐亞市場確是不爭的事實。股市、匯市、債市、金市、油市;英國、德國、法國、俄羅斯、中國、韓國、印度、日本、印尼、菲律賓,都受到不同程度的衝擊。韓國KTB資產管理公司總裁張仁煥分析現象說,次級抵押貸款違約事件的影響不會只是短期的,還將對第一、第二季度的市場產生影響。

的確,已經有人擔心到了英國的房地產市場,認為它是下一個會引爆的炸彈。用例子來說明:滙豐控股公司在年前公布業績時,曾對英國信貸表示擔憂,未料卻先在美國上跌了跟頭,滙豐控股的資料也顯示,其在英國信貸市場的呆賬在增加。用數據來說明:英國平均可貸款額約為年薪的3.27倍,但借年薪6-7倍金額來置業的人數居高不下;英國《每日郵報》的負擔能力指數顯示,過去9個月,英國人負擔房產的能力下降了3%。以上世紀60年代的房地產和利率水平計算,若當時的基準為100,由於近年來房地產飆升遠超過工資的增幅,現在指數已降為94.3;更憂心的是,伴隨加息,首次購房人數的比例不降反升,過去兩年由28%提高到35%。

《每日郵報》的調查還顯示,英國房屋價格已被過度高估,嚴重程度是15年之最。有關官員還稱,英國房市目前整體形勢恐怕比1989年崩盤時還來得嚴峻。本來的情況就已經很糟糕,加上美國的「示範效應」,英國市場面臨的考驗不小。

目前,從全球房地產市場來看,價格增速正在放緩。英國《經濟學家》雜誌最近的一項調查顯示,全球部分樓市逼近由熱變冷的拐點。該雜誌在對20個國家和地區每季度房價進行的追蹤調查中發現,2005年第四季度以來,在被調查的國家和地區中,雖然絕大多數國家(地區)的房價依然處於上升態勢,但包括中國在內的10個國家(地區)的房價增速明顯放緩。理性調整是總的趨勢,但房地產市場、房貸市場必須時刻保持警惕。

8 房貸風暴 -相關詞條

房貸公司次級房貸
金融市場公募基金
避險基金退休基金
保險公司房產

 

 

 

9 房貸風暴 -參考資料

[1] 騰訊網  http://finance.qq.com/a/20071116/000676.htm

[2] 新華網  http://www.xinhuanet.com/

[3]  新浪財經 http://finance.sina.com.cn/roll/20070412/14311330374.shtml

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