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所有權是所有人依法對自己財產所享有的佔有、使用、收益和處分的權利。它是一種財產權,所以又稱財產所有權。所有權是物權中最重要也最完全的一種權利,具有絕對性、排他性、永續性三個特徵,具體內容包括佔有、使用、收益、處置等四項權利。

1 所有權 -理論解釋

所有權房屋的所有權
所有權包括佔有、使用、收益、處分的權利,所有權是一種最充分的權利,是一種絕對的權利。

所有權(Owner Ship)是人類社會特有的一種制度,標準的附屬於財產的要件權利義務(incidents),即:
 
首先,通常情況下,適用於特定成熟法律制度所承認的、對某物具有成熟的法律制度所承認的最大利益之人所享有的法律權利、義務,以及或其他附屬於財產的權利義務要件。

其次,法律制度為決定「誰擁有某物」所採用的規則的種類以及在多個主體都對主張對某物享有均有要求權利的情況下,誰享有優先權的問題。
 
再次,分割所有權(splitownership)的情形,在這裡,標準的附屬於財產的權利義務要件由兩個或多個主體分割所有。
 
最後,分析社會利益對所有權所作的限制,以及所有權與公共管理之間的關係。

2 所有權 -取得

所有權的取得,亦即所有權的發生,是指民事主體依據 一定的法律事實而獲得某物的所有權。《民法通則》第72條規定:「財產所有權的取得,不得違反法律規定 。」據此,所有權的取得必須合法,凡缺乏法律根據或違反法律規定而取得財產者,均屬非法取得,不能發生效力。所有權的取得有多種方式和途徑,民法學通常依其是否以原所有人的所有權與意志為根據,將所有權的取得分為兩類,即原始取得和繼受取得。

種類

單一所有權與雙重所有權
按照同一物上是否可以有兩個以上所有權,所有權可以分為單一所有權與雙重所有權。大陸法系國家的所有權形式都是單一所有權,日耳曼法中的所有權存在著雙重所有權形式,英美信託制度中信託財產所有權也被學者稱為雙重所有權,即普通法上的所有權與衡平法上的所有權,或稱為名義上的所有權與利益所有權。

動產所有權與不動產所有權
按照所有權客體,進行劃分分為動產所有權與不動產所有權。以動產為客體的所有權為動產所有權,以不動產為客體的所有權為不動產所有權。
 
動產所有權和不動產所有權的區分意義主要體現在界定兩者之不同。其一,取得方式不盡相同。在傳統民法中,善意取得、先佔等是動產所有權取得方式,不動產所有權通常沒有此類取得方法; 其二,變動之公示方法不同。動產所有權變動一般以交付為公示方法(少量動產如汽車、船舶、飛行器等之變動以登記為公示方法),不動產所有權之變動則以登記為公示方法;其三,法律限制不同。法律對不動產所有權的限制要多於對動產所有權的限制。
國家所有權、集體所有權、私人所有權、法人財產所有權、社會團體所有權
按照所有權的主體劃分,財產所有權的類型主要分為國家所有權、集體所有權、私人所有權、法人財產所有權、社會團體所有權等,其區分意義在於各種所有權的主體不同。
 
國家所有權,是指中華人民共和國對於全民所有制財產享有的佔有、使用、收益和處分的權利,是全民所有制在法律上的體現。《物權法》規定,國家所有的財產受法律保護,禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、截留、破壞。 集體所有權,是指勞動群眾集體組織在法律規定的範圍內對自己的財產享有佔有、使用、收益和處分的權利。《物權法》規定,集體所有的財產受法律保護,禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、私分、破壞。私人所有權,是指私人依法對其私人所有的財產享有佔有、使用、收益和處分的權利。《物權法》規定,私人的合法財產受法律保護,禁止任何單位和個人侵佔、哄搶、破壞。 
 
法人所有權,是指法人依法對其財產享有的佔有、使用、收益和處分的權利。《物權法》規定,企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有佔有、使用、收益和處分的權利。企業法人以外的法人,對其不動產和動產的權利,適用有關法律、行政法規以及章程的規定。社會團體所有權,是指社會團體依法對其財產享有的佔有、使用、收益和處分的權利。《物權法》規定,社會團體依法所有的不動產和動產,受法律保護。

權能

積極權能

1、占有權能。擁有一個物的一般前提就是佔有。通常情況下,所有人是物的實際佔有人,法律保護所有人的佔有,當所有人的占有權被侵害時,所有人有請求返還佔有的權利。可以說,所有權返還請求權行使之宗旨就是恢復所有人對物的佔有。

2、使用權能。權能的行使以對物的佔有為前提,享有物的使用權能必須同時享有物的占有權能,但在某些場合也未必如此,如質權人、倉儲保管合同中的保管人即只能對標的物進行佔有,而不能對標的物予以使用。可見,使用權能通常為所有人享有,但也可以與所有權分離由非所有人享有。
 
3、收益權能。收益權能是指獲取物所產生的財產利益,即收取由原物產生出來的新增經濟價值的權能。作為所有權的一項權能,收益是指所有人有權獲取由自己的財產所產生的利益。對物所產生的利益,既可以是孳息,包括天然孳息、人工孳息與法定孳息,所有人通常可以取得物的全部孳息,也可以是從所有物中取得的其他收益。所有人享有完整的收益權能,但收益權也可以隨著佔有、使用、經營等方式的變動,全部或部分由非所有人享有。
 
4、處分權能。處分權能是所有人對所有物在事實上或法律上進行處置,從而變更、消滅物的存在狀態或改變物的權利歸屬的權能。處分權能是所有權中帶有根本性的一項核心權能,是所有權最基本的權能。處分權最直接地體現了人對物的支配,被認為是擁有所有權的根本標誌。

消極權能

所有權的消極權能是指所有人在法律規定範圍內,排除他人對其所有物違背其意志加以干涉的權能。由於各種權能並不是所有人對於物加以實加的積極行為,在沒有他人干涉時,此種權能即不體現出來,故稱之為消極權能。

所有權的消極權能主要表現在排除他人干涉和妨害的權能。《物權法》則對此作出了明確規定,在「物權的保護」中規定的各種保護方法,完全適用於所有權,可以認為是所有權消極權能的法律確認。據此,當所有人對其所有權物佔有、使用、收益和處分時,如遇他人之非法干涉與妨害,可以根據其受干涉與妨害之事實,請求排除妨礙、返還原物、恢復原狀、賠償損失。
 
當然,所有人行使這些權能時,必須遵守法律、尊重社會公德以及公共利益。對法律、社會公德以及公共利益認為正當的干涉,不得行使消極權能而加以排除。例如,中國《物權法》規定,為了公共利益需要,依照法律規定的許可權和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

行使

所有權的行使,是所有人對物進行支配、體現其支配權的過程,具體地表現為所有人依照法律規定實現其所有權各項權能的行為。所有權行使的基本原理是:
1、所有權的行使體現著所有人的意志和利益。物的所有人不僅可以依法獨立進行各種行使所有權的活動,而且可以通過行使所有權獲得一定的經濟利益,所有權人還可以根據自己的意志和利益,將所有權的一項或者幾項權能分離或者轉讓出去,這種權能的分離並不使所有人喪失其所有權,而是所有人正常行使其所有權的具體表現。

2、所有權的行使體現了物權的支配性之本質特徵。支配性是物權的本質特徵,有學者甚至直截了當地認為,物權為對物的直接支配權。支配權是一種抽象的排他性控制權,所有權的權能可以依據所有人的意志與所有權發生分離。權能分離后,所有權仍然存在,即使當所有權的四項權能全部與所有權發生分離時,所有人的支配權也仍然可能存在,所有權在法律上可能並不喪失。

3、所有權的行使具有限制性。所有權雖然是一種完全的支配權,但早在優士丁尼法典就承認對所有權的限制。也就是說,所有權的行使要在法律規定的範圍內進行,不得濫用所有權損害社會公共利益和第三人利益。因此所有權的行使不是絕對的、任意的,而是受到一定限制的。

3 所有權 -物權效力

所有權物權法
根據物權法的規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載於不動產登記簿時發生效力。未辦理物權登記的,不影響當事人之間訂立的不動產物權的合同效力。
 
此外,簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意處分該不動產的,不發生物權效力。

同時,權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關係人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起15日內不起訴,異議登記失效。

4 所有權 -土地所有權

所有權所有權
根據中國法律規定,土地使用權可以依照法律的規定轉讓,但土地不得買賣,因此法律上不存在土地所有權的移轉問題,依法能夠移轉的不動產主要是房屋。

1、國有土地可以依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用。
 
2、國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用。使用土地的單位和個人,有保護、管理和合理利用土地的義務。
 
3、集體所有的土地依照法律屬於村農民集體所有,由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。
 

5 所有權 -房屋所有權

房屋所有權應從登記過戶手續辦理完畢時起移轉。當事人辦理完登記過戶手續以後,如果房屋繼續由原所有人和第三人佔有,則佔有人仍負有交付房屋的義務。佔有人超過規定期限不履行該義務的,視為非法侵犯他人的房屋所有權,所有人依法可對其提起訴訟或提出請求。

6 所有權 -建築物區分所有權

房屋所有權,有單獨的,也有共有的。單獨的房屋所有權,其效力當然及於其所有的房屋的全部;而共有的房屋所有權,雖然從共有人內部關係上來講,各個共有人或者是各自享其應有部分的權利(按份共有),或者是平等地享有權利(共同共有),但從共有所有權的效力來說,仍然是及於共有房屋的全部。在房屋所有權中。還是一種既非單獨、又非共有的「區分所有」的情形,其所有權的效力範圍,有其獨特之外。
 
區分所有是區分一建築物的特定部分為其所有權的標的,嚴格而言,這與物權的客體須為獨立物,以及一物一權主義原則不夠符合。但依社會觀念,一建築物區分為若干部分,而各有該部分的所有權,應為常有之事。而且這樣也不妨礙物權的公示,無害於交易的安全。
 
基於物權客體的獨立性原則,區分所有的特定部分,須具備一定的條件,才可以為建築物區分所有的客體。這些條件有:(1)須具有構造上的獨立性,即被區分的部分在建築物的構造上,可以被區分而與建築物其他部分隔離。(2)須具有使用上的獨立性,即建築物被區分的各部分,可以為居注工作或其他的目的而使用。
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