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業主委員會,是指由物業管理區域內業主代表組成,代表業主的利益,向社會各方反映業主意願和要求,並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。

1 業主委員會 -簡介

業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權,它代表該物業的全體業主,對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。業主管理委員會的產生,一般是以業主代表大會的方式選舉產生,並定期換屆選舉,委員可連選連任。

2 業主委員會 -履行職責

物業管理區域內全體業主組成業主大會。 業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,並選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:
(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。

3 業主委員會 -成立程序

業主委員會業主委員會

第十一條業主委員會是業主大會的執行機構,在業主大會閉會期間在《業主委員會章程》規定的職權範圍內代表小區全體業主佔有、使用、處分小區公共財產,收取公共財產的收益。

第十二條業主委員會委員人數為人,由業主委員會主任和委員組成;業主委員會主任為業主委員會的法定代表人。

第十三條業主委員會委員候選人由業主推薦產生。

第十四條業主委員會每屆任期三年;三年期滿,重新選舉。

第十五條業主委員會委員候選人的產生程序:
1.代表10%以上表決權的業主有權推薦1名候選人;代表的表決權每增加10%,可增加1名候選人;
2.業主委員會委員是下一屆業主委員會委員候選人;
 
3.首次業主大會選舉業主委員會的,代表10%以上表決權的業主推薦的候選人應在業主大會舉行之日2日以前持代表10%以上表決權的業主聯名推薦的推薦信、證明有10%以上表決權的書面文件、本人的身份證明、簡歷和聯繫方法向建設單位申請候選人登記;業主委員會換屆選舉的,代表10%以上表決權的業主推薦的候選人應在業主大會舉行之日2日以前持前述文件向業主委員會申請候選人登記。候選人逾期申請登記的,建設單位或業主委員會有權拒絕登記。建設單位或業主委員會受理候選人的登記申請的,應向申請人出具已經登記的證明。

第十六條業主委員會委員的選舉程序:
1.建設單位或業主委員會應在選舉日15日以前向全體業主送達選票。
2.選票以產權人為單位,一個產權人一張選票;產權共有的,共有人共用一張選票。
3.建設單位或業主委員會應按每一位候選人申請候選人登記的時間順序安排各候選人向業主大會作不超過5分鐘的競選演說。
4.各候選人做完競選演說后,建設單位或業主委員會應及時提請業主大會對該候選人進行投票。

5.因故不能舉行業主大會的,建設單位應在選舉日15日以前發出受理候選人登記申請和申請候選人登記期限的公告;業主委員會應在任期屆滿15日以前發出受理候選人登記申請和申請候選人登記期限的公告。(申請候選人登記期限期滿,建設單位或業主委員會應將符合申請登記條件的全體候選人的身份證明、簡歷、聯繫方法,選舉業主委員會的日期,選票,以公告或其他方法送達小區全體業主。)
6.所得贊成票在前名的候選人當選為業主委員會委員。
7.下列事項,建設單位或業主委員會應當委託公證員予以公證:
(1)申請候選人登記的申請人申請登記時持有的文件。
(2)在申請候選人登記的期限期滿前申請候選人登記的申請人名單。
(3)在本公約規定的期限前送達的選票數。
(4)在選舉日收回的選票數。
(5)所得贊成票在前名的候選人名單。

第十七條業主委員會自選舉產生之日成立;選舉產生的業主委員會應依法向有關政府部門申請備案登記。第十八條業主委員會主任行使下列職權:
1.召集並主持業主委員會會議
2.執行業主委員會決議
3.簽署業主委員會制定的管理制度第十九條業主委員會議事規則:
1.業主委員會會議應有全體委員參加;業主委員會做出決議由業主委員會過半數通過;業主委員會委員本人不能列席會議的,可以委託其他委員代為出席和表決。
2.業主委員會應對會議所議事項做出的決定製作會議記錄,出席會議的委員和記錄員應在會議記錄上簽名。
3.業主委員會應對業主委員會的決議承擔責任;業主委員會的決議違反法律、法規、規章,或超越本公約、《業主委員會章程》授予的職權致使業主委員會遭受財產損失的,參與會議的委員應對業主委員會負賠償責任,但在表決時曾表明異議並記載於會議記錄的,該委員可以免除責任。第二十條業主委員會不得向任何人借款或為任何人提供擔保;不得從事任何投資活動。

4 業主委員會 -法律困境

一直以來,中國物業管理實務中就存在著業主委員會法律地位不明、職責不清、運作不規範等問題,致使在物業管理法律關係中,物業管理公司處於強勢地位,在物業管理過程中常常發生損害業主合法利益的情況,這種狀況已經成為阻礙中國物業管理朝更高水平發展的的重要因素。因此,如何使業主委員會走出這種法律困境,更好的發揮其在業主自治中的應有作用,成為我們必須共同面對並加以解決的一個課題。

業主委員會業主委員會
困境一:業主委員會的法律地位不明確
中國法律規定的能參與民事活動的主體有三類:自然人、法人和其他組織、國家,社會組織要成為民事主體,要麼具備法人資格,要麼屬於其他組織,否則其行為無法得到法律的認可和保護。所謂法人是指具有權利能力和行為能力,依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。法人必須符合下列四個條件:(1)依法成立;(2)有必要的財產或者經費;(3)有自己的名稱、組織機構和場所;(4)能夠獨立承擔民事責任。其他組織又成為非法人組織,是指不具有法人資格但可以自己的名義進行民事活動的組織。中國《民法通則》沒有關於其他組織的規定,但是《民事訴訟法》第四十九條規定:「公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。」最高人民法院關於適用若干問題的意見對其他組織作了進一步的明確,其中第四十條規定:「民事訴訟法第四十九條規定的其他組織,是指合法成立,有一定的組織機構和財產,但又不具備法人資格的組織。」由此可見,其他組織是受中國法律認可和保護的民事主體之一,主要包括合夥企業、個體工商戶、農村承包經營戶、個人獨資企業、企業法人的分支機構和其他不具備法人資格的經營實體和公益團體等。

法人和其他組織的差別主要表現為能否獨立承擔民事責任,法人能夠自己獨立承擔民事責任,與其成員的責任是嚴格分離的,如公司的責任與股東的責任相互獨立;其他組織則不能獨立承擔民事責任,其責任與成員的責任雖然在一定限度範圍內分離,但是成員必須承擔最終責任,如合夥企業超出合夥財產範圍的責任由合伙人承擔無限連帶責任。

根據中國《物業管理條例》(以下簡稱為條例)關於業主大會和業主委員會的規定,業主大會是由全體業主組成並代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益的組織,履行下列六大職責:
(1)制訂、修改業主公約和業主大會議事規則;
(2)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;
(3)選聘、解聘物業管理企業;
(4)決定專項維修資金使用、續籌方案,並監督實施;
(5)制訂、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(6)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

《條例》第十五條規定業主委員會是業主大會的執行機構,履行以下五項職責:
(1)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(2)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(3)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(4)監督業主公約的實施;
(5)業主大會賦予的其他職責。

經過對比后我們可以得出以下結論:
第一,業主大會既有制定業主公約等內部規章制訂權,又擁有進行「選聘、解聘物業管理企業」、「決定專項維修基金的使用、續籌」等民事活動的資格,還能夠代表全體業主對公共場地、設施設備行使財產權;
業主委員會業主委員會
第二,業主委員會只是業主大會的一個常設執行機構,根據業主大會的授權負責處理業主大會的日常事務,對外可以根據業主大會的決定與物業管理公司簽訂合同,本身沒有獨立的意思能力;

第三,業主委員會雖然是依法成立的,但是沒有法律法規規定業主委員會可以經過登記后取得法人資格,所以業主委員會不是法人。

第四,雖然目前在物業管理實務中人們普遍把業主委員會作為其他組織來對待,但是從法律責任上分析,業主委員會委員或者業主不可能對業主委員會的行為承擔最終責任,因此,業主委員會也不屬於其它組織。筆者認為業主委員會與業主大會的關係就如公司董事會與股東會的關係相當,業主委員會只是業主大會的一個內部機關,而不是法人和其他組織。也就是說,按照法律規定業主委員會目前並不具備任何法律主體資格!

困境二:業主委員會的運作程序亟待規範
《條例》和《業主大會規程》雖然明確規定「業主委員會是業主大會的執行機構」,但是對召開業主大會的條件、業主委員會的組織保障、對業主委員會的監督、業主委員會的法律責任等都沒有具體規定。

《條例》規定「同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,並選舉行產生業主委員會」,沒有具體規定業主大會召開的條件(物業交付時間、入住比例等)。建設部《業主大會規程》規定「業主籌備成立業主大會的,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下,由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組,負責業主大會籌備工作。」「籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下,組織業主召開首次業主大會會議,並選舉產生業主委員會。」

這就是說,如果建設單位不參加業主大會籌備組,業主大會就不可能成立,也就不可能產生業主委員會。而現實生活中建設單位及前期物業管理公司出於利益考量(如存在建設質量問題、害怕失去物業管理地位等)而不願意成立業主大會的大有人在,這樣業主委員會的組建也就不可能順利進行。

5 業主委員會 -業主公約

業主委員會業主委員會

《業主公約的主要內容主要是
(1)除第一次業主大會以外,以後各次業主大會舉行的時間、地點、召集人和主持人;
(2)業主大會的職權;
(3)業主大會的議案提交辦法和對議案的表決辦法;
(4)業主委員會候選人的條件和產生辦法;
(5)業主委員會委員的人數和選舉辦法;
(6)業主委員會委員的待遇和任期;
(7)業主委員會委員的罷免程序;
(8)業主的權利和義務;
(9)《業主公約》的生效條件;
(10)修改《業主公約》的條件和程序。

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