1簡介

樓面地價,英文:land value in terms Of per unit floor age
1、樓面地價是指在城鎮規劃區範圍內,對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地。樓面地價怎麼算?它按照商業、居住、工業等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格,並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。其最簡單的意思就是單位建築面積平均分攤的土地價格。 樓面地價是房價的主要組成部分之一,與建造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。
2、樓面地價的計算公式:
樓面地價=土地總價÷規劃建築面積 =土地單價÷規劃容積率
規劃建築面積=土地面積×容積率
容積率=地上建築總面積÷規劃用地面積
例如2009-12-26日在福建福州拍賣的宗地2009-22號。土地面積為13145平方米,容積率為3.2,建築密度≤25%,綠地率≥25%,建築高度≤80米。最後成交價為4.63億元。
樓面地價=463000000/(13145*3.2)=11007元/平方。
3、樓面地價與地面基準地價相比,樓面地價具有理解容易,操作簡便,易於應用,更新方便等特點,是政府和開發商都樂於接受的計價方式。

2定義

樓面地價最簡單的意思就是單位建築面積平均分攤的土地價格。 樓面地價是房價的主要組成部分之一,與建造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。同時,樓面地價又是特殊的土地單價,是土地上建築物面積均攤的土地價格。在通常情況下,樓面地價是按照建築面積均攤的土地價格。
對樓面地價也可簡單理解為在土地上蓋出房子后,每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建築單價中所包含的單位土地成本價格。在現實中,樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。
現在的國有土地出讓中,正式掛牌的土地都會有規劃部分要求的容積率,作為這塊土地開發的附加標準,那麼開發商在拍地的同時,就能得知這塊地所能實現的建築總面積,樓面地價怎麼算才是最準確呢?其實,發展商只需根據自己的舉牌價格核算出,購買土地的成本平攤在將要實現的建築面積中所佔的費用,然後在加上建安成本,稅費成本,營銷成本等相關費用,就可算出這個項目將來要出售的成本價格是多少,對比目前此地塊周邊的同類型項目的銷售價格,就能知道自己的利潤空間及運營風險。
所以樓面地價已經成為房價的重要組成部分,是開發商要考慮的,也是政府應該看到,作為購房者只有了解到什麼是樓面地價才能了解開發商的實際成本,再了解樓面地價怎麼算,就可預算出開發商的利潤空間,對購房有一定的指導意義。

3計算公式

樓面地價具體分為以下幾種計算方式:
樓面地價=土地總價÷規劃建築面積 =土地單價÷規劃容積率
規劃建築面積=土地面積×容積率
容積率=地上建築總面積÷規劃用地面積

4基準地價

基準地價既土地初始價,也稱城市基準地價,是指在城鎮規劃區範圍內,對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地,按照商業、居住、工業等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格,並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
基準地價不是具體的收費標準。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格,是以基準地價為基礎,根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子,通過系統修正進行綜合評估而確定。

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