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次級抵押貸款

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次級抵押貸款(sub-premium mortgage) 指銀行或貸款機構提供給那些信用等級或收入較低、無法達到普通信貸標準的客戶的一種貸款,這種貸款通常不需要首付,只是利息會不斷提高。美國抵押貸款市場的「次級」(Subprime)及「優惠級」(Prime)是以借款人的信用條件作為劃分界限的。根據信用的高低,放貸機構對借款人區別對待,從而形成了兩個層次的市場。信用低的人申請不到優惠貸款,只能在次級市場尋求貸款。兩個層次的市場服務對象均為貸款購房者,但次級市場的貸款利率通常比優惠級抵押貸款高2%~3%。

1 次級抵押貸款 -概況

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次級抵押貸款給那些受到歧視或者不符合抵押貸款市場標準的借款者提供按揭服務,所以在少數族裔高度集中和經濟不發達的地區很受歡迎。

次級貸款對放貸機構來說是一項高回報業務,但由於次級貸款對借款人的信用要求較優惠級貸款低,借款者信用記錄較差,因此次級房貸機構面臨的風險也天然地更大:瑞銀國際(UBS)的研究數據表明,截至2006年底,美國次級抵押貸款市場的還款違約率高達10.5%,是優惠級貸款市場的7倍。

對借款者個人而言,違約會使其再融資難度加大,喪失抵押品的贖回權,無法享有房價上漲的利益。而且,任何一個借款人的違約對借款者所居住地區也有不良影響。據芝加哥的一項調研,一個街區如果出現一起違約止贖,則該街區獨立式單一家庭住房平均價值將下跌10%,而一個地區如出現較為集中的違約現象,將會嚴重降低該地區的信用度。

美國次級按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎上,而是建立在房價不斷上漲的假設之上。在房市火爆的時候,銀行可以藉此獲得高額利息收入而不必擔心風險;但如果房市低迷,利率上升,客戶們的負擔將逐步加重。當這種負擔到了極限時,大量違約客戶出現,不再支付貸款,造成壞賬。此時,次級債危機就產生了。

2 次級抵押貸款 -定價

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通常,抵押貸款市場對借款者的收入、償付記錄和首付以及當地擔保者對借款者的了解程度都設定了相關的最低標準。這種方式就是典型的非價格信用配給。而次級市場中眾多的價格系列和產品種類使得這一市場更接近於價格配給,即採取基於風險的定價方式來分配信貸資源。

從借款者角度來看,次級抵押貸款的初始成本包括申請費、估價費用以及申請貸款的其它相關費用。持續費用包括抵押保險支付,本金和利息支付,後期費用,拖欠債務罰金,以及當地政府徵收的相關費用。從貸款者角度,其成本受到貸款違約情況和提前支付情況的影響。

借款者的信用記錄以及提前償付可能性是影響貸款定價的主要因素。另外三個決定貸款利率的指標是貸款等級、信用評分和按揭成數。

貸款等級共有六個:premierplus、premier、A-、B、C、C-。評級標準為申請者的按揭貸款償付記錄、破產記錄,以及債務收入比率。信用評分採用FICO指標。按揭成數(LTV)是指貸款與資產價值的比例。一般來說,貸款等級越高,FICO評分越高;按揭成數越低,表明貸款風險較小,相應定價越低,反之則越高。

通常,固定利率借款者的平均信用評分高於浮動利率借款者。在整個1990年代,次級抵押貸款借款者的信用評分呈現逐年下降趨勢,尤其是浮動利率次級抵押貸款。這表明1990年代次級抵押貸款質量存在問題,大量貸款提供給了信用較低風險較高的借款者。但從2000年開始,借款者信用評分開始逐漸上升。因為此時,貸款者開始關注貸款風險,並

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採取相應措施限制風險敞口。因此,在這一時期里,不僅整體貸款數量上升,並且機構發生了巨大的變化。提供給信用評分較高借款者的貸款量上升最為顯著。

借款者信用評分越高,貸款等級越高,相應的首付要求也越低。這也體現了風險補償原則。而按揭成數越高,借款者違約傾向越大,相應的首付要求越高。在1998年危機之前,首付額呈現逐年下降趨勢。而1998年之後,貸款者開始提高首付要求,貸款結構發生變化。按揭成數低於70和大於100的次級抵押貸款大量減少,而首付為10%的次級抵押貸款量上升顯著。

提前償付罰金也是控制風險的措施之一。當利率下降的時候,次級抵押貸款借款者傾向於提前償付貸款,以便以較低的利率重新申請貸款。而貸款的提前償付會給貸款者帶來損失,並且由於提前償付的可能性不可預測,這種損失也是不可測的。因此,為了限制提前償付這種行為,貸款者對提前償付者收取一定的罰金。

3 次級抵押貸款 -興起與發展

次級抵押貸款美國次級債風暴引起全球金融市場震動
1980年的《存款機構解除管制與貨幣控制法案》(Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act,DIDMCA)解除了美聯儲Q條例規定的利率上限。1982年的《可選擇按揭貸款交易平價法案》(Alternative Mortgage Transactions ParityActof1982)允許使用可變利率。1986年的《稅務改革法案》(Tax Reform Act of 1982)禁止消費貸款利息免稅。這一系列的法案都為次級抵押貸款市場的發展提供了一個良好的法律環境。

1990代末開始,利率持續走低,現金流出式再融資開始流行。借款者不斷借入新債,償還舊債,並且新債的數額要超過原有債務。在房價持續上漲的時期,這種方式能使借款者源源不斷地獲得資金來源,進而增加了次級抵押貸款的需求。

市場中相繼出現的各種變化也給次級抵押貸款的發展提供了利好條件。例如1990年代初期,由於利率上升,標準抵押貸款需求減少,按揭經紀人開始將更多的目光投入次級抵押貸款市場。而在1990年代中期,資產證券化的興起又給次級抵押貸款市場的發展提供良機。

按揭貸款證券化增加了資產的流動性,次級房貸市場開始迅速繁榮起來。在早期的飛速發展中,由於對風險的認識不足,次級抵押貸款定價普遍偏低。但1998年亞洲金融危機爆發,這一市場存在的諸多問題開始得到關注。雖然這場危機使次級房貸市場一度萎縮,市場發生大規模整合,許多小公司都相繼倒閉或被收購,但同時也使得投資者風險意識增強,以提高首付金額、採取提前償付罰金等措施限制風險。

危機過後,由於房價上漲以及利率持續下降至40年來的最低點,投資房產的成本降低。在房價不斷走高時,即使借款人現金流並不足以償還貸款,他們也可以通過房產增值獲得再貸款來填補缺口。因此,1990年代末次級抵押貸款又開始了新一輪增長,直至今天(註:2007年次貸危機)這場危機的爆發。

這一曲折的發展表明,次級抵押貸款市場雖然天生存在高風險,但是至少在本次危機(註:2007年次貸危機)爆發前正在逐步走向成熟。因此,作為一種具有巨大市場潛力的新產品,其價值不能因為存在風險和問題而遭到否定。

4 次級抵押貸款 -次級債危機的根源

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如果僅從次級債佔全部金融資產的規模看,次級債對於衍生金融產品極為發達的美國來說,地位並不十分突出。但此次 「次級債危機」(註:2007年次貸危機)之所以能夠從美國的房地產市場迅速波及至美國的信貸市場、債券市場、股票市場進而引發了一場全球資本市場的大震蕩,根本原因在於美國經濟運行近年來積累了較大風險,同時當前全球資本流動日益頻繁使市場預期趨同化明顯,導致金融風險很容易被放大。在當前中國經濟金融增長高位加快尤其是資產價格過快攀升,同時經濟金融開放進程提速的背景下,始於美國的次級債危機再一次為我們敲響了警鐘。

經濟決定金融,次級債危機始於美國房地產市場。911事件后,在寬鬆貨幣政策、積極減稅政策的刺激下,美國的住房消費需求迅速增長,而全球流動性過剩亦使得房貸市場供大於求,消費者和金融機構的風險偏好普遍增強,房屋抵押貸款快速增長,並推動了房價格迅猛上漲。但隨著美聯儲貨幣政策的緊縮和油價不斷上漲,美國經濟復甦放緩和居民收入增速下降,消費者還貸壓力不斷加大,違約風險開始集中暴露,房價也開始下跌。

這種風險迅速傳至美國的信貸市場。近年來美國旺盛的信貸需求使金融機構的整體風險意識普遍有所淡化,為提高收益而忽視操作風險的傾向在業務擴張中亦不斷強化。違約事件集中暴露后,許多金融機構陷入了不良資產激增、抵押品贖回權喪失率上升和資金周轉緊張的困境,加之對美國經濟增長預期放緩,一些金融機構提前催收可疑貸款的措施進一步增加了違約事件的發生。

信貸資產質量問題的暴露又很快傳導至資本市場。首先,次級債危機直接導致以房屋抵押貸款為證券化標的的各類債券的貶值,一些優質債券也由於市場的普遍看淡而遭到錯殺,同時一些與次級債類似的企業債亦被投資者拋售。其次,投資於次級債和其他高風險債券的基金遭到拋售和贖回,與房地產相關行業的股票也受到重創,加之不良的市場預期引導,美國股指近來下跌明顯。

在目前全球資本流動日益頻繁且國際企業多地上市的背景下,出於對受次級債牽連企業的盈利前景及經濟增長前景的擔憂,全球股市普遍出現了一種不良預期,最終引發了一場令人關注的股市大動蕩。

可見,次級債危機的根源在於美國的房地產市場泡沫的堆積以及居民的過度負債消費。房價下跌后,大量的房屋抵押消費貸款來源被切斷,導致作為美國經濟增長主要推動力的消費增長乏力,經濟增長預期進一步下降,如此形成惡性循環。

5 次級抵押貸款 -次級債危機對中國的啟示

次級抵押貸款房價
(一)在經濟金融高位增長時期,應切實防止資產價格過快攀升和資產泡沫的堆積,避免因資產泡沫破裂導致經濟金融波動的風險。次級債危機再一次向我們表明,資產價格雖然是一種虛擬經濟元素,卻隱藏著相當大的破壞力,其過快攀升導致的直接後果就是對實體經濟的平穩運行造成巨大傷害。此次次級債危機(註:2007年次貸危機)始於美國房地產市場泡沫的不斷堆積,但就在美國房地產日趨繁榮的同時,風險也在不斷積聚。隨著美聯儲從2004年年中開始緊縮貨幣政策,同時油價高漲導致美國經濟復甦放緩和居民收入增速下降,房貸消費者尤其是低端房貸消費者的還貸壓力不斷加大,違約問題凸顯,房價下跌。因此,無論是此次次級債危機、1997年的亞洲金融危機還是上世紀日本經濟失去的十年,資產價格的過快攀升都是一個直接原因,其不斷積累了經濟周期性的波動風險。近年來,受流動性過剩等諸多因素綜合影響,中國以房價、股價為代表的資產價格增勢迅猛,其背後隱藏的風險應予以高度關注。隨著全球貨幣政策總體趨緊尤其是國內的宏觀調控將進一步強化,國內資產價格未來回調的可能性加大。一旦發生深度回調,將對中國經濟金融穩定帶來較大挑戰。次級債危機爆發后,美聯儲已明確表示,今後其貨幣政策將會更加關注資產價格,甚至將資產價格加入其政策調控目標當中。

(二)是在經濟快速增長時期,尤其應防止過度負債消費的過快增長。次級債危機之所以使眾多金融機構未能倖免,重要原因在於在房價快速上漲的背景下,住房信貸以及住房抵押消費貸款增長迅猛,其後由於違約問題集中暴露,導致金融機構不良貸款激增。近年來,中國住房信貸、住房抵押消費貸款增長很快,並且迅速成為商業銀行重點發展的高盈利業務。但隨著貨幣政策的進一步緊縮不可避免,個人貸款的違約風險增加。事實上,目前已經出現個人貸款違約率上升的苗頭。因此,為確保金融穩定,監管層應通過多種調控措施,遏制負債消費過快增長的勢頭,減少其可能給經濟穩定增長帶來的負面效應。

(三)是穩步有序地推進金融開放,當前尤其應加強對跨境資本流動的監管,最大限度地減少外部風險對境內資本市場的衝擊。近年來,在人民幣升值預期等因素的帶動下,流動性的境外輸入成為境內流動性過剩的一個很重要的原因,這其中包含了相當數量的短期投機資本。次級債危機迅速波及全球資本市場再次表明,在全球資本流動日益頻繁且市場預期趨同化的背景下,一個開放經濟體的金融市場很難獨善其身。對目前中國還處於建設初期的金融市場來說,市場規模、金融產品以及抗風險能力都尚待完善,因此穩步有序的金融開放至關重要。雖然目前中國還實行資本項目管制,但事實證明,相當數量的境外資金已經通過各種渠道流入境內,加劇了境內的流動性過剩。鑒此,監管層當前尤其應加大協調和配合力度,加強對跨境資本流動的監管,防止其對境內金融市場的穩定帶來不利影響。

(四)是主動加快人民幣匯率制度的綜合配套改革,儘可能地打破市場對人民幣單邊升值的預期,同時強化外匯儲備資金境外運營的風險分析。下一步看,美元加快貶值、美聯儲貨幣政策穩中趨松的可能性加大,在中國貨幣政策將進一步緊縮的背景下,人民幣對美元可能面臨更大的升值壓力。因此,在維持人民幣對美元總體逐步升值的走勢的同時,監管層應加大人民幣匯率制度綜合配套改革力度,加快壯大發展外匯市場,完善外匯管理體制,強化人民幣匯率制度改革的基礎。同時應儘可能地打破市場對人民幣單邊升值的預期,降低境外投機資金大量入境的壓力。此外,鑒於此次次級債危機(註:2007年次貸危機)將對全球債券和併購市場帶來較大的結構性影響,應強化外匯儲備資金境外運營的市場風險分析。

6 次級抵押貸款 -對中國境內商業銀行的啟示

次級債危機對中資商業銀行造成的直接損失較小,但商業銀行還是應該引以為戒,防範於未然。

次級抵押貸款中國建設銀行
(一)是要高度關注經濟周期波動可能帶來的風險,未雨綢繆,全面構建穩固的風險觀。自2002年中國進入新一輪經濟增長周期以來,境內商業銀行在旺盛的貸款需求導致的盈利衝動和流動性過剩導致的盈利壓力的雙重推動下,貸款增長尤其是個人貸款增長速度居高不下,在盈利和風險的天平中,大多數銀行偏向了前者。但次級債危機對商業銀行的最大教訓就是,在經濟增長上行階段忽視風險必將導致經濟增長下行階段風險甚至是危機的爆發。中國經濟目前已經歷了近6年的經濟快速增長時期,無論是從經濟運行本身具有的周期性特徵,還是宏觀調控態勢來看,未來幾年中國經濟高位增長的勢頭可能放緩。而一旦經濟發生周期性波動,商業銀行的貸款質量將首當其衝。
次級抵押貸款第2套住房貸款首付不得低於40%
(二)是高度關注個人住房信貸及個人住房抵押貸款的風險。近年來,出於戰略調整和經營轉型需要,境內商業銀行普遍將個人信貸作為一項業務和收入的主要增長點。但經過前述的分析,在目前資產價格快速攀升、未來回調壓力加大的背景下,並不能簡單地將個人貸款或消費性貸款視為低風險貸款而不加選擇地大力發展。數據顯示,今年個人中長期住房貸款增長呈繼續加快態勢,前5個月個人中長期住房貸款累計新增2253 億元,同比多增2677億元;7月份上海中資商業銀行個人住房貸款繼6月放貸激增后再次大幅增加,當月新增房貸58.7億元,比上月多增13.2億元,相當於第二季度的全部增量。個人信貸快速增長強化了銀行信貸長期化的勢頭,銀行不良資產的上升的隱患加大。因此,次級債危機對商業銀行的第二大啟示就在於,應高度關注個人貸款風險。為此,商業銀行應加強信用系統建設,提高風險防範能力。
次級抵押貸款防止信貸資金進入股市
(三)是應切實防止信貸資金進入股市。次級債危機迅速由信貸市場傳遞到資本市場,又對信貸市場造成重大打擊,說明在產品創新不斷加快的現代金融體系,風險的跨市場傳播較以前亦明顯加快。近年來銀行資金進入股市的事實將給商業銀行的資金安全提出挑戰。近來,監管層已對企業挪用信貸資金的8家銀行分支機構進行了行政處罰。從商業銀行自身來說,應自覺高度關注信貸資金流向股市引發的信貸風險,從加強信貸審查、貸后管理等多方面防止防止信貸資金進入股市。

7 次級抵押貸款 -對中國樓市的影響

次級抵押貸款房價調控
美國次級抵押貸款所引發危機和恐慌,正逐漸在全球市場蔓延。在中國,不僅中行和工行因投資美國次級抵押貸款而被捲入其中,行業高層人士及央行人士都質疑中國在此時購買美國次級房地產按揭貸款,用中國的外匯儲備來承擔美國次按風險不合適。

中國有些方面和美國危機發生以前很相像,房價一直在上漲,而由於資金流動性過剩,銀行之間競爭比較激烈,也面臨著貸款的壓力。所以說中國房貸市場的風險還是很大的,其中風險最大的是開發商。中國的房子供應量增長比美國還快,在投機需求很強的情況下,不會有什麼大的問題。但是投機需求一旦出現拐點,就會把手中的存貨全部拋出來,就會對整個房地產市場造成很大壓力。美國就是因為房價下跌,在很短的時間內有200萬套房子因為投機需求的原因被拋售,超過了一年的正常需求。而中國房地產市場中投機需求的積累比美國還要高很多。而且中國經濟現在面臨通脹的威脅,如果利息大幅度上漲的話,同時房價下降,就會很容易引起危機。  

中國的房價在近一年來狂飈突進,政府的調控難度將更大。因此更大的擔憂是,中國是否也會出現房地產抵押貸款風險引起的危機。中國的房地產抵押貸款餘額2007年8月已經高達2.25萬億元,總額接近美國。但不容忽視的是,美國在這方面已經發展了50多年,而中國僅有8年的時間。

次級抵押貸款房價高漲
日益高漲的房價所展現出的巨大利潤空間,對任何一家商業銀行都是誘惑。中國四大國有銀行、股份制銀行、外資銀行也都開始爭食房貸「蛋糕」。

在此情形下,無論個人信用制度,還是銀行自身的風險防範意識,中國都不及美國。而且與美國不同的是,國內房地產抵押貸款主要由銀行提供,由此引發的房貸風險難以化解。中國國內次級抵押貸款市場還未建立,抵押貸款證券化的進程也相對緩慢。

住房抵押貸款證券化,就是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券,然後通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者,以融通資金,並使住房貸款風險分散為由眾多投資者承擔。

在繁榮周期見頂時發放的貸款,其壞賬率往往是最高的。無論是房地產抵押貸款,還是被證券化了的相關產品,只要出現房價下跌的現象,抵押的房產如果無法正常變現,就會直接導致金融機構發生風險。

8 次級抵押貸款 -2008年房貸利率表

次級抵押貸款2008年房貸利率表

2008年最新房貸利率表:

個人住房貸款月等額以一萬元為例16——30年

計算方法:

貸款金額X月均還款/10000=實際每月還款額

舉例:
假設貸款50萬,貸款年限30年,
每月還款額為50X64.23=3211元。

貸款20年,每月還款額為50*75.48=3774元

9 次級抵押貸款 -參考資料

[1]金融界  http://www.jrj.com/

[2]購房網 http://zixun.goufang.com/

[3]搜房網 http://sh.soufun.com/

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