評論(0

物業維修基金

標籤: 暫無標籤

物業維修基金是依據有關法規籌集的用於新商品房(包括經濟適用住房)和公有住房出售後的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。現今世界各國的物權法,都有關於設立物業維修基金的強制性規定,它對建立社會化、專業化、市場化的物業管理體制以及維護社會的穩定都發揮著重要的作用。

1 物業維修基金 -基金的繳納

物業維修基金物業維修基金
為加強住宅共用部位、共用設施設備維護基金的管理,維護房屋產權人和使用人的合法權益,保障住宅正常的維修、使用,根據建設部、財政部《關於印發〈住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》(2008已有新版文件《住宅專項維修資金管理辦法》)等有關規定,各城市都建立了各自的住房維修基金繳存使用的具體實施辦法。

新建商品房住宅首期維修基金,房地產開發商按照每平方米建築面積成本價的3%-4%繳納;購房者按照每平方米建築面積成本價的2%-3%繳納。

業主委員會成立前,維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管,本息歸業主所有,任何單位和個人不得使用。業主委員會成立后,應當與本市的商業銀行簽訂委託協議,開立一個物業管理區域的維修基金賬戶,用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

一、售後公房維修基金的繳納

根據滬公積金髮(1995)字第25號、滬房地改(1995)415號等文件規定,公有住房出售後形成三項基金:維修基金、電梯水泵基金、街坊養護基金,通常被稱為「三項基金」。在「三項基金」中,維修基金由購房人和售房人按房款比例支付,電梯水泵基金和街坊養護基金都由售房人在房款收入中支付。

繳納標準:首期維修基金由購房人和出售人分別交付而組成。(1)根據市政府發布的1994、1995、1996、1998、1999公有住房出售方案規定:計算公式=每平方米建築面積成本價×比例×面積。比例為多層:購房人付1.5%,出售人付6%;高層:購房人付1.5%,出售人付12%。(2)2001年方案規定:購房人∶每平方米建築面積18元(多、高層相同);出售人:多層每平方米建築面積71.88元,高層每平方米建築面積143.76元。

物業維修基金物業維修基金
二、新建商品房維修基金的繳納

《上海市商品住宅維修基金管理辦法》對首期維修基金的繳納、賬戶的建立、以及繳納時限的規定一般是按如下標準執行的:

1、首期維修基金的繳納:新建商品住宅的房地產開發企業和購房人,應當按照下列標準繳納首期維修基金:

配備電梯的住宅,房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的4%繳納;不配備電梯的住宅,房地產開發企業按照每平方米建築面積成本價的3%繳納。

配備電梯的住宅,購房人按照每平方米建築面積成本價的3%繳納;不配備電梯的住宅,購房人按照每平方米建築面積成本價的2%繳納。

2、維修基金專戶的開立:維修基金應開立專戶,應當以一個物業管理區域為單位,按每幢住宅立賬,並分列每套住宅單元的分戶賬;一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的,按門號立賬,並分列每套住宅單元的分戶賬。業主委員會成立前,維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管,本息歸業主所有,任何單位和個人不得使用。業主委員會成立前發生的物業維修、更新,不得使用維修基金,其費用由房地產開發企業承擔。業主委員會成立后,應當與本市的商業銀行簽訂委託協議,開立一個物業管理區域的維修基金賬戶,用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造,不得挪作他用。

3、首期維修基金的繳納時限:新建商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限繳納首期維修基金:

(1)房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前,將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行;
(2)購房人應當在辦理房地產權變更登記前,按標準將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行;
(3)業主委員會成立時尚未出售的商品住宅,房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內,按標準繳納維修基金,存入專戶銀行。

三、維修基金的管理

物業維修基金物業維修基金
事實上,在前期物業管理期間(即在業主委員會成立之前),物業管理公司由發展商選聘,業主通常向物業管理公司辦理入住手續,並向其繳納物業維修基金。由於種種原因,客觀上缺乏有力的監督,發展商延遲繳納其應承擔的物業維修基金以及物業管理公司挪用物業維修基金就成為可能,特別是發展商拖延繳納物業維修基金的現象更是常有的事。其實,對於物業維修基金的繳納和管理,有關行政主管機關是有規定的,根據有關規定,發展商和購房者均應在簽訂房屋買賣合同時繳納物業維修基金。在前期物業管理期間,發展商應將物業維修基金以業主委員會的名義存入金融機構,設立專門賬戶,任何人不得動用。業主委員會成立之後,發展商應將物業維修基金移交給業主委員會,由業主委員會委託物業管理單位管理,專項用於物業維修,不得挪作他用。但發展商和物業公司並非完全嚴格依法從事,這就讓人引發了深層次的思考,要從真正意義上解決物業維修基金糾紛問題,關鍵不是把錢存到哪去,而是需要一種規範的管理機制。

2 物業維修基金 -原規定與新規定

物業維修基金物業維修基金
由建設部、財政部所發布的《住宅專項維修資金管理辦法》於2008年2月1日開始實施。

繳費時間

原規定:現在住房維修資金繳存時間很多都是在購房人辦理房產證時與契稅一併繳存。

新規定:商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶,否則不得將房屋交付購買人。

影響:有些投資房產的人,買來房子后一般不入住,也不辦房產證,而物業維修金就拖著不繳,這就影響其他住戶維修房子。新規實施后,未繳費的業主將拿不到新房鑰匙,使住房維修和維護得到規範。

維修資金提高

原規定:按《物業專項維修資金管理辦法》的相關規定來收取維修資金的,該辦法規定以建築安裝工程成本的4%-6%來計算。一般來說,普通住宅是20元/平方米,小高層、別墅、營業用房等是30元/平方米。

新規定:提高了住宅專項維修資金,比例提高到5%-8%,也就是說,首期支付專項維修資金的時候,最多要多支付4%左右。另外,當專項維修資金的餘額不足30%時,業主還需要再交納。不過由於目前具體細則並沒有出台,所以有關部門還沒有制定出準確的數字來。

影響:如果按房子的建安成本造價為600元/平方米來計算,假設交存的比例定為5%,那麼首期所需要交存的物業維修資金為600×5%=30元/平方米,而原來的首期繳存費只要600×4%=24元/平方米,每平方米至少提高了6元。

維修資金業主保管

原規定:物業維修基金繳至主管部門指定的維修資金專戶。

新規定:業主大會成立前,住宅專項維修資金由所在地政府建設(房地產)主管部門代管;業主大會成立后,業主可以向相關部門提出申請,通過召開業主大會的方式,經該物業管理區域內專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3的業主同意,由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。業主大會可以委託所在地一家商業銀行作為專戶管理銀行,開立住宅專項維修資金專戶。在保證維修資金正常使用的前提下,可按照國家有關規定將專項維修資金用於購買國債。

影響:這是建設部和財政部首次明確業主大會可以在商業銀行開設專項維修資金的專戶。這樣一來,無論業主大會成立前、后,維修資金都由銀行掌管,專款專用。不管業主委員會、物業公司如何更換,維修資金不會跟著走,提高了維修資金的安全性。

物業維修基金物業維修基金
業主決定用法

原規定:維修資金須經業主大會或業主大會授權的業主委員會同意后,就可以使用維修資金進行維修房子。

新規定:物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議;住宅專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。

影響:新規對維修資金的使用程序進行了簡化,可以很好地解決目前困擾很多小區的住房維修資金提取難、使用難問題。如小區某幢樓的樓道燈壞了,如果這幢單元樓有30戶住戶,只要其中20戶住戶同意就可列支維修資金。

四項費用不得算入專項維修資金中,根據《住宅專項維修資金管理辦法》的明確規定,今後以下四項費用不得從住宅專項維修資金中列支:

一、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

二、依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

三、應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

四、根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

3 物業維修基金 -演算法

物業維修基金物業維修基金
業主的維修基金(資金)分為兩種,一是開發商交的,就是2%;一是業主自己交的,就是「維修基金卡」。

開發商交的主要用於房屋的主體結構維修,屬於是房屋的大修了,有的地方又稱為是房屋的養老金。等到房子老化的時候重點維修使用的。業主交的用於一般的設施設備大修。這兩項資金的使用都要通過業主大會同意才行,而且第一種有些地方還需要政府的審批。

關於物業管理費,一般物業公司收取之後,一部分支付了員工工資,一部分支付了公共水電,一部分支付了辦公管理費用等,還有日常的公共維護費用。最後會截留一部分作為物業公司的利潤,一般占收費總額的10%左右作為利潤。業主有權要求物業公司按時(按月或季度等)公布物業公司關於物業管理費使用的詳細情況。

4 物業維修基金 -交納方規定

物業維修基金物業維修基金
1、預售證在1998年10月1日後發,購房合同在2003年8月31日前簽的,雙方未在合同里約定,由建設單位按住宅(含別墅)建築面積40元一平方米,非住宅建築面積50元每平方米的標準交納首期專項維修資金。不足物業總投資2%部分,則由建設單位按業主大會決定方案交納。

2、預售證在1998年9月30號前發,購房合同在2003年9月1日後簽,由購房者按住宅(含別墅)建築面積40元一平方米,非住宅建築面積50元每平方米的標準交納首期專項維修資金。不足物業總投資2%部分,則由購房者按業主大會決定方案交納。

相關評論

同義詞:暫無同義詞