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綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地,例如商業、居住綜合用地,科研設計、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形,一種是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者;另一種是各用途不動產之間可以分割,往往最終使用者為不同的單位、個人,例如底下兩層為商業、上面為居民住宅樓等。對於第一種情況,可以統一按照綜合用地最高出讓年限 50年辦理出讓手續;對於第二種情況,由於不同用途界限清楚,可分別屬於不同的使用者,為保證各使用者的合法權益,一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

1價格的評估

綜合用地
土地價格是指在正常市場條件下,一定年期的土地使用權未來純收益的現值總和。其高低取決於可以獲得的預期土地收益(地租)的多少,而預期土地收益受一般因素、區域因素和個別因素的共同影響。但在實際土地價格評估中,就某一具體宗地而言,上述因素都已經不會改變,唯一決定土地價格的是用途。
由於土地用途具有多樣性,不同的利用方式能為權利人帶來不同的收益量,且土地權利人都期望從其所佔用的土地上獲取更多的收益,並在規劃許可的情況下,以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據。因此,在現代城市中,建築物不僅多層、高層化,而且建築物的用途也出現了立體化:地下一至二層為停車場、設備用房,地面一至二層為商店,往上是寫字樓,再往上是居民住宅。
用途立體化的建築無疑使土地得到了高效利用,然而卻給國土部門出讓土地使用權帶來了一些問題。
一方面,根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定,土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。目前,中國出讓土地使用權一般都為最高年限。對於一宗擁有若干用途的土地來說,如果整宗地按綜合用地對待,居住用地也只能使用50年,開發商付出同樣多的建築成本和稅費,
綜合用地
銷售價格卻必然要比70年使用期的住宅低;對於購房者來說,無論是否以較低的價格購得房產,都不願意自己嶄新的房子比別人少用20年。因此,如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地,那麼整宗土地設定為出讓期50年的綜合用地,將使許多人難以接受。
另一方面,全國各城市制定基準地價的時候,由於綜合用地的地價內涵難以界定,除北京等個別城市外,絕大多數地方都迴避了這個問題,基本上只確定了商業、居住、工業三類用地的基準地價。並且,北京的綜合用地是指辦公科研、寫字樓、會展中心、文體衛生等用地,並沒包括同一宗土地中既有商業又有普通住宅的情況。這樣,國土資源部門在核定綜合用地的出讓價格時,沒有統一的基準地價可供參考。筆者認為,綜合用地土地價格的評估,根據不同情況可以採取分演算法與合演算法兩種方式解決。
合演算法
合演算法適用於宗地地塊面積較小、用途區分不明顯、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情況。比如立體化、多層次利用的商業辦公綜合寫字樓或上住下商的公寓,由於所佔土地面積小,各用途分攤的土地面積基本上是建築物的基底佔地面積。在這種情況下,土地無法進行物理性分割,可以把整宗土地視為一宗綜合用地,出讓年限統一定為50年。
例2:政府準備出讓一宗國有土地使用權,有效面積2000平方米,規劃建設十層綜合樓一棟,地下一層為倉庫,建築面積1000平方米;地上三層為商場,建築面積3000平方米;四至十層為住宅,建築面積7000平方米。該區域商業用地基準地價為900元平方米,居住用地基準地價為600元/平方米,倉儲用地基準地價參照工業用地,為400元/平方米。計算過程如下:
計算倉儲用地、商業用地和居住用地在總用地中所佔的比例
總建築面積=1000+3000+7000=11000(平方米);容積率=11000/2000=5.5;字串9
R倉儲=1000/11000=0.091;R商業=3000/11000=0.273;R居住=7000/11000=0.636
計算倉儲用地、商業用地和居住用地的年期修正係數
假設倉儲、居住用地的土地還原利率為8%,商業用地土地還原利率為10%。
K倉儲=1字串3
K商業={1-[1/(1+10%)50]}/{1-[1/(1+10%)40]}=1.014
K居住={1-[1/(1+8%)50]}/{1-[1/(1+8%)70]}=0.983
計算綜合用地的地價
假設區域個別因素、期日、開發程度修正係數均為1,當容積率大於3時,倉儲用地不考慮容積率修正;商業用地容積率修正係數為2;居住用地容積率修正係數為1.6.
綜合地價=400×1×1×0.091+900×1.01388312×2×0.273+600×0.98317624×1.6×0.636=1134.91(元/平方米)字串8

2估價結果

土地有效面積:2000平方米;土地單價:1134.91元/平方米;土地總價:226.98萬元,大寫:人民幣貳佰貳拾陸萬玖仟捌佰元整(註:綜合用地使用年限50年)
綜上所述,分演算法與合演算法不僅可以應用於國土部門出讓底價的評估,也可用於綜合用地的抵押或者其他目的價格評估。與出讓底價相比,只是剩餘使用年限有所不同。
需要說明的是,由於房屋與土地的結合極為緊密,當一宗土地被立體化、多層次利用以後,其效用大大增加,有可能超過各單獨用途的土地價值之和。因此,在使用分演算法與合演算法評估綜合用地價格時,一定要全面考慮委託評估宗地被高效利用后的實際價值,參考市場上其他類似宗地。
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