1概況

法拍屋投資模式在美國已存在50年,但過去只被少數個人投資者採用,因為過去法拍屋投資機會有限,而且需要大量人力進行尋找和篩選。次貸危機爆發后,市場上大量法拍屋的湧現創造出無數潛在商機,吸引了大批機構投資者的加入。
不論次貸危機是否在2-3年內結束,未來這種投資業態將繼續存在,但利潤可能因新進入者增加而攤薄。根據房地產行業分析報告,預測未來5年內每年將會有約100萬棟房子被翻新出售,行業中成千上萬的散戶投資者與機構投資者將最終完全消化目前銀行積壓的存量房,這些存量房釋放的過程中,房地產市場將經歷持續反彈。
法拍屋投資模式一直具有濃厚的散戶性質,機構投資者管理的資金巨大卻沒有足夠多的專業人士跨地區管理龐大的隊伍和批量買入機會,次貸危機的出現使機構投資者能在短期內找到大量投資機遇。以價值為導向的小型機構投資者通過向銀行和法院廉價收購法拍屋(債務人無法償還貸款的住宅物業和經營性物業),經過價值提升后在市場轉售牟利。
按照投資市場的一般原則,投資獲利的比例與投資風險掛鉤,高回報意味著高風險,次貸危機的出現卻顛覆了傳統經驗。大量投資機會的湧現導致供求信息不平衡,使投資者可在住宅物業市場以較大折扣和不動產投資級別風險(一種低風險投資級別)獲得高風險投資才能獲得的回報。市場不對稱性,導致高盛和巴菲特都認為法拍屋是30年來難得的投資機會。根據歷史經驗,法拍屋投資者通常能獲得15%-20%的稅後回報率,當市場出現供求失衡時,這一回報可提升到35%-40%。[1-3]

2美國市場回顧和展望

自羅斯福新政以來的美國房地產市場周期,房地產市場循環周期(上升和下跌)一般是4-7年。2000年以來由於多年信貸過度寬鬆導致流動性過剩,令美國房地產市場經歷了長達7年上升。2008年,在經歷了信貸狂歡與非理性高價之後,熾熱的市場最終崩盤。
截至2012年,美國已經經歷了5年的下跌和低位徘徊,本次周期前所未有的持續了12年。我們認為目前美國正面臨一難得機遇,歷史反覆證明,長下跌周期的結束意味著長上漲周期的到來,目前我們正處於這個周期轉折點。
房地產周期方面,香港市場具有很好的參考意義。1997年香港房地產市場達到頂峰,隨即進入漫長的陰跌期,直到出現非典的2003年,這一下行周期足足花了6年時間,經歷了超出任何下跌周期的痛苦煎熬。但這一前所未有的下跌周期繼而帶來了長達8年的上升周期(直到2012年)。一些研究機構統計,房地產的上升周期一般比下跌周期多兩年。從房地產周期論的角度來看,美國正面臨著這樣一個拐點。
對法拍屋投資者而言,市場機會最重要的預測參考指標是來年法拍屋的換手率。根據Amherst證券公司研究,未來六年內違約房屋數將會在800-1000萬之間。每棟房屋在重新投入市場前都需要改造修繕,這同時為市場提供了一定的就業機會。
據統計,加州29%的法拍屋由第三方(投資者)購得,由於聯邦政府為了防止市場上流通過多的法拍屋壓低房價,其餘71%繼續留在銀行系統內。而銀行系統內又有40%的法拍屋再次被市場消化。根據以上數據,可推斷成交的法拍屋數量 = 所有法拍屋數量*29% + 所有法拍屋數量*71%*40% = 所有法拍屋數量*57%。根據Amherst證券公司的研究數據,以1000萬棟法拍屋測算,未來6年內約570萬棟會被投資者買走,平均每年100萬棟,以每棟15萬美元價格計算,未來市場上每年將有1500億美元的法拍屋可供投資。[4-5]

3投資策略概述

作為法拍屋的投資者,一般可以用以下三個渠道獲得投資機會,它們各自擁有不同的潛在回報率和優缺點:
1 ) 折價割讓(Short Sale)
折價割讓發生於按揭貸款人出現違約,銀行無法收回貸款的第一階段。當按揭貸款人通知銀行無力或無意繼續供款時,按揭貸款人可與銀行談判,並獲得同意在某時間內向市場折價割讓產權。一般情況下,房產會以10%-15%的市價折讓賣給第三方,銀行需要承擔部分損失。銀行需要根據業主的經濟情況決定是否同意業主折價割讓,業主也需要足夠大的動力才會接受喪失全部本金並搬出,業主接受的主要原因是因為通過達成三方協議剩餘的貸款將不會被銀行追溯。
折價割讓談判需要一定的技巧,談判時間難以確定。好處在於投資者有足夠時間對房屋所有權和現狀調查,缺點在於隨著時間拖延、競爭者會加入令價格最終無利可圖。競爭者不理性會導致利潤降低,採用現金而不是依靠按揭貸款將更有競爭力。對銀行而言,現金買家的交易無須以按揭是否能夠獲得審批為前提,大大降低交易的不確定性,從而使得銀行所需要花費的談判和交易成本大幅減少,銀行一般可給與10%-15%的折讓。
2 ) 郡法院拍賣的房屋(Foreclosure)
在折價割讓的寬限期結束后,如果業主仍不能按目標價出售房屋並還清拖欠貸款,其房產將以公開拍賣形式(Public Auction)賣給第三方,買主需在郡法院競拍后支付現金。現階段的法拍屋購買者一般是經驗豐富的專業投資者,參與該領域要求投資者具備專業經驗並擁有豐富資源。只有專註於不良資產投資的投資人和機構才有足夠的專業知識和資源在該階段管理風險。公開拍賣會上開出的價錢折扣一般在15%-30%之間,操作得當的投資者可獲得豐厚利潤。這種交易方式還可避免與業主交易帶來的各種不可預見的糾紛。
過去盛富一直是該環節活躍的投資人,一般能以低於市場20%-25%的折扣購入房產,隨著逐漸多的機構投資者加入,競爭的激烈程度增加,潛在回報將有所降低,大約在15%-25%之間。參與拍賣屬於專業門檻比較高的領域,由於拍賣物業的法院和拍賣行對於物業的現狀和權益不作任何保障,所以投資者往往需要花費大量時間進行謹慎調查,但是由於向法院收購房屋不是一般投資人能夠參與,這也成為機構投資人能夠在短時間內買到物業的重要渠道。盛富資本的優勢在於在這個環節上建立了完整的風控體系,把這勞動密集但高成本的謹慎調查工作由中國團隊進行,低成本地創造了很好的協同效益。
3 ) 銀行持有的法拍屋 (Real Estate Owned by the Lender,簡稱REO)
過了寬限期以後,房屋的業主最終將房屋產權過戶給銀行,銀行再進行拍賣或銷售。一般而言銀行會保證產權的完整性,並對房屋進行必要的修繕,不過仍然有許多法拍屋房屋狀況不佳。該階段買家有足夠時間對房屋進行謹慎調查,競爭比前兩種都要激烈。我們在該環節中往往能獲低於公開市場價格10%的折扣。在此階段,任何人都可以通過地產經紀參與投資,這導致競爭增加和回報降低,如果是散戶投資者,往往只能依賴該渠道,這使他們在市場需求旺盛時找不到適合的物業。
收購法拍屋好處是「大幅度折讓於市場」,因為美國的房產有一定持有成本,包括房產稅和物業稅,加上銀行在處理這些房屋過程中成本很高,因此都急於折讓脫手。大部分法拍屋價格低廉,其中許多法拍屋是狀態非常好的豪宅,而價格僅是高峰時的一半甚至更低。若這時以低價購入,將來市場回暖時售出即將獲得大幅收益。例如:我們在去年曾經以43萬美元買了兩處租賃物業,購入整理后經評估值80萬美元,在持有過程中可以獲得4500美元的月租金,租金回報比高達12%。若現在出售扣除成本后獲利可達25萬美元。購買法拍屋的確非常划算,但通常投資收益越大風險也越大。投資者有三種參與方式分享法拍屋市場利潤:
1)直接投資
投資者自行考察市場,參與競拍,裝修設計,尋找施工團隊,管理預算並擬定最終退出方式,退出時投資者可自行管理,也可委託中介機構代理出租與房屋維護。
優點:此種模式投資者獲益最多,但需花費大量時間和精力。投資者需要從銀行手中直接購買,並擁有在此過程中的所有技能。進行直接投資的外國投資者可以辦理EB-5和EB-1C的移民。
缺點/風險:投資者需在此領域擁有豐富經驗,因為整個流程涉及環節眾多(包括拍賣競價、裝修設計、租售管理、運營維護等),各個環節聯繫緊湊,稍有不慎即可導致投資失誤。經驗匱乏的普通投資者可能投入巨大精力卻得不償失。
2)參股專業投資管理機構共同投資
法拍屋專業投資管理機構打造專業的投資管理系統與團隊進行投資,投資者可參股投資管理機構共同分享投資利潤。目前的行情是在收益滿足最低優先回報率后的利潤由投資者和投資管理商間對半分成。投資管理商的投資占股一般為5%—20%,其餘份額則由投資者補足。投資管理機構會承諾所有收益按出資比例優先分配給投資者后才輪到投資管理機構分成。
優點:投資者無需參與具體運營,無需投入大量時間與精力即可分享法拍屋市場利潤。因其投資標的清晰,便於監管,投資者可以自己獨立測算單次買賣的回報並最終得出自己的回報。
缺點/風險:市場上法拍屋投資管理機構眾多,良莠不齊,經驗豐富且恪守職業道德的投資機構真偽難辨,有實力的投資管理機構也不排除投資失誤的可能性,多種原因導致投資風險增加。
3)投資法拍屋基金
被動型投資者還可通過投資法拍屋基金來分享收益,如「轉售」基金、「租賃」基金、房地產信託基金等。基金經理以成熟的投資理念、專業策略與技術支持取信於廣大投資者,並執行代客理財,定期公布業績,投資者可自行選擇專業的基金機構。
優勢:投資者不用參與基金日常運營。投資者的最大損失僅限於投資金額,擁有有限責任。基金經理執行資金調動責任而不是等待型被動投資,定期公布業績接受監督。
缺點/風險:無論投資回報是否為正,基金管理者都要收取固定管理費,雖然基金公司會提供比私募運營商更透明的報告,但投資者在投資前還是需要詳細調查基金公司的背景與業績,理解基金經理的投資風格是否適合自己。投資者需時刻留意其投資策略的變動,特別是市場轉向時,基金經理有可能會冒風險追加投資來維持收益。

4投資策略成功要素

法拍屋投資成功的要點是從市場上以優惠的價格買到物業並以可控成本提升價值,如操作得當,投資者在購進房屋30-60天內就可套現獲利。例如,­一棟房屋12萬美元買進,1.5萬美元翻新,改造後房子市場價值可達16萬美元,房屋買進60天後增值2.5萬美元,相當於21%回報率,其中大約一半利潤來源於房屋修繕而另一半來源於轉售過程。
在房屋買賣過程中,房屋中介傭金為3%,如果擁有房地產經紀牌照,則稅前利潤為18%。如果沒有經紀牌照,還需要扣除買賣雙邊經紀費用,獲利15%。多數情況下,原業主會提前意識到房貸違約,自己將失去住所,所以一般也不會投入多少資金來維護房屋,有時最基本的維護也沒有。因此,投資者購得法拍屋后,總是需要重新裝修后再投入市場,一般要花費1-3萬美金來進行翻修,如室內外油漆、地毯地板更換、廚房衛生間裝修,前庭後院綠化等。
次貸危機提供一個難得的投資機遇
近年,銀行擁有法拍屋總量遠超歷史水平,目前610萬棟按揭房中,210萬棟房處於不良記錄狀態中。由於家庭受緊縮信貸政策影響而無法獲得貸款,更傾向於租房,使得眾多法拍屋和自住房需求降低。歷史同期法拍屋可以5%的折扣買到,但如今折扣高達14—46%。如果市場允許,在未來兩年投資者可以較低風險獲得較高回報。房屋翻新是直接為投資策略服務,投資策略分為兩類:
1 ) 轉售」策略:通過房子再出售來獲利,通常房子會在購入六個月內轉手售出;
2 ) 租賃」策略:通過出租房屋獲利,房子升值的同時租金也會提升。
「轉售」策略比較簡單,通過參與銀行拍賣,以低價購入法拍屋,再通過精心設計和重新改造以吸引潛在買主。最終賣價會涵蓋所有的改造與交易成本,剩下即是利潤。「租賃」投資策略下,投資者購得法拍屋進行裝修后,將房子出租出去,獲得穩定的現金流。研究表明,44%的法拍屋會在一年內進行再出售,而在加州市場上不少投資者正將投資重心從「轉售」策略轉向「租賃」策略。
一般運作需要3-5名專業人士,普通投資者缺乏相應人手,這也解釋了為什麼一些小型投資團隊進入法拍屋市場能獲得高額回報。而華爾街的「大資金」因人力成本制約而無法大規模投資,具備相關團隊與實力經驗的投資者在相當一段時間內還能持續享受著高回報。

5「轉售」策略獲利模式

「轉售」策略下,投資回報率在不同房地產周期表現不一。此回報率來源於兩種因素:價格趨勢與競爭環境。在低位買入時獲利最多,年回報率最高可達到40%;當市場處於震蕩時,投資回報會降至20%;當市場下跌超過15%時,投資可能變虧損。
從2008年至今,法拍屋市場有兩個最佳進入機會。一個是2009年初,次貸危機爆發後房地產市場跌入低谷;第二個是2011年中旬,市場出現第一輪反彈后的低點。其次,競爭越激烈法拍屋回報率會受威脅。市場越是看漲,競爭便會越多,回報率將越低。
市場的競爭來源於行業中的投資人數量、團隊是否專業,資源是否豐富,對市場判斷是否準確等因素。投資策略的趨同性也將利潤進行了大幅度攤薄。因此,在市場低位購買法拍屋能夠獲得豐厚利潤的原因在於:1)低位時市場反彈提升最大化;2)低位時競爭最小化。兩者結合使得利潤超出歷史平均回報。
兩種投資策略:
策略一、收購較昂貴地區、面積較大、單價較高的法拍屋,其絕對價格較高,折扣率相對較低,每次賣出獲利的絕對值($)比較高,但內部回報率較低(%)。這種策略多為不想複雜的散戶投資者和人手不足的投資團隊採用。
策略二、收購單價便宜、價值提升空間大的法拍屋,獲利后回報率高(%),現金流比較穩定,但要求人員投入精力時間多,人員支出成本較高,適合人員眾多的投資機構。後者的運作風險明顯比前一種要更高,但回報也比較高。
高價房會提供更有吸引力的物業增值機會。舉例而言,20萬美元的物業升值10%會給投資者帶來2萬美元的收益,但如果同樣升值10%,10萬美元的房子則只會給投資帶來1萬美元的收益。同時,高端房子也更容易吸引高素質的租戶,相比下,這種租戶對待房子會更謹慎。
「轉售」策略的優點在於以下幾點:
低價購買
「轉售」策略之所以能夠獲利,因市場上依然存在大量的潛在買房者。美國大部分的買房者都是工薪階層,並沒有足夠時間和資金去翻新房屋。如果購買翻新后的法拍屋可從房利美、房地美等國家信貸部門獲得整屋按揭貸款,購房者只需動用較少現金(首付10%—20%)。因此,他們寧可付出比修繕成本更高的價格購買裝修好的物業也不願自己翻新。因為無法從政府貸款機構獲得翻新貸款,且自己沒有足夠的現金,法拍屋投資的高門檻使得競爭大為減少,價格低廉。
低成本高效率的翻修
「轉售」策略的第二個關鍵是對物業改造翻修。投資者經過調查分析決定哪些地方需要修理與升級,最大化吸引目標客戶。一般升級包括室內外油漆、更換地毯、裝修廚房與浴室。進一步包括打通牆壁或重新設計格局,例如,添加額外的卧室和浴室。
投資者通過與供應商的長期合作可以拿到價廉質優的裝修材料。修繕的過程中需要耗費大量人力,如對這些就業機會加以有效利用,可以拿去申請美國EB-5移民簽證(滿足兩年內創造10個就業機會的要求)。裝修一棟房屋的總成本大約2萬—2.5萬美元,但出售時價格則高得多,因為買家若想獨自裝修成同樣的效果必須花費大量時間設計,尋找承包商、供應商,對項目進行監督等。一般自住者缺乏精力和專業知識,更無法拿到高性價比的材料。
利潤率
投資者運用「轉售」策略在5—6個月投資期內能輕鬆獲得10%的回報,一般毛利約16%,銷售成本約5%—6%。正如前文所述,利潤實現得益於兩部分價值提升:一是買到合適的房子,二是精良的裝修改造。客戶最終拿到鑰匙即可順利入住。
善用槓桿來進行投資
假設「轉售」策略在3—4個月內的投資回報是10%,投資者的年化內部回報率可達20%—25%或更高,若資金的缺乏會減慢投資進程。銀行一般不會對投資提供貸款支持,但一些私人信貸機構卻可為投資者提供短期信貸支持(利率相對較高9%-10%)。投資者若合理利用可以有效提高投資槓桿,提升投資回報。

6「轉售」策略的挑戰與風險

資本密集型業務,需要穩定的現金流
「轉售」策略是需要大量現金的資本密集型業務,一個較為優化的投資組合,大概是300萬美元。
投資退出時遭遇需求不振
「轉售」策略的假設之一是能迅速將裝修好的房子賣出去,但在市場需求不振的情況下,願意買房的投資者數目減少,導致房屋出手可能要花費較長時間。
專業性較強,不適合大多數人自己操作
一個3—5人的專業團隊可支撐300萬至1000萬規模資金,負責購買、裝修、分析、談判、轉售等一系列流程。隨著團隊人數增多,房屋修復的速度和轉手率均會加快,但成本也會升高。這是一項團隊和專業結合的投資品種,大規模基金(5000萬美元以上)依然難以進入。針對一個郡的法拍屋投資基金總額不能超過2000萬美元,如超過則需要覆蓋更多的郡跨地區管理以避免過多閑置資金。

7「租賃」策略獲利模式

「租賃」投資策略下,投資者購得法拍屋裝修后,將房子出租以獲得穩定現金流。改造裝修除了必不可少的項目,如室內外粉刷油漆、地毯、地板更換以及設備升級,其他項目如庭院綠化、門窗更換、廚房浴室裝修通常會被排除在外。房客不會因更好的設備支付額外租金,美國研究機構Zelman Associates預測全美有1360萬間獨立屋正在出租,入住率約為93.9%。
美國與中國租賃市場的最大不同之處在於,美國自住房的出租率非常高,空置率非常低。其次,經營性租賃物業的規模巨大,租金回報率比中國普遍高得多。美國租金回報率(年租金收入/房屋市場價格)一般在8%左右,最高能達到12%—15%,而豪宅租金回報率大約在4%左右。一般而言,美國的房屋租金與房屋價格沒有太大的相關性,由於美國各城市間居民平均購買力與消費水平落差不是很大,同等狀況的物業在不同城市的租金差別並不大。因此,運營房屋租賃市場,應選擇物業價格便宜的地方,最好不要處在昂貴的地段或一線城市。為產生穩定的租金收入,房子必須接近工作區而不是郊區。
「租賃」策略的好處,包括以下幾個方面:
穩定的現金流收入
就像出租一棟公寓大樓,出租數量龐大的獨立屋可帶來持續穩定的現金流,這種低風險的投資模式與出租公寓的模式十分相似。失去一個商戶對購物中心或商業物業而言意味著收入的大幅降低,但失去一個租戶對擁有著大量出租物業的業主而言只意味著較少的空置損失,而且尋找租戶相對容易。
快速增值效益
正如成功運作「轉售」策略的運營者,「租賃」運營者能從銀行和短售者手中廉價獲得法拍屋並以低成本手段重新裝修。當房屋整頓完畢準備租售時,房屋價值將大幅高於成本價。儘管「租賃」運營者只能在房屋賣出的若干年以後才能兌現這部分利潤,但快速增值效益為「租賃」策略提升了回報率。
獨立屋轉租率比公寓轉租率低
公寓轉租率依賴市場變動,租客一年之內平均至少搬遷一次。高轉租率伴隨著高運營成本,因為房屋要被空置一段時間,需要重新粉刷,有時為了和新房客簽訂租約還需要打些折扣(例如一個月免租等)。而租一棟獨立屋的家庭有小孩的概率比較大,孩子上學或其他家庭因素使一戶家庭並不希望頻繁搬家。最近市場研究發現,美國一般家庭的平均租期為33個月。
有效運用財務槓桿
出租一系列獨立屋與出租公寓在財務方面擁有類似特徵,尤其是在擁有高營運利潤率(營業利潤/收入,出租公寓一般在50%以上)的同時擁有穩定的現金流。因此,無論是租公寓還是租獨立屋都非常適合用槓桿對投資組合進行資本化運作。此外,能夠帶來現金流的房屋按揭成本應比無現金流項目貸款的成本低,低成本的債務融資能夠有效提升「轉租」策略的回報率。例如一棟10萬的按揭,首付20%,按揭利率為5%,假設拿到8%的回報率,內部年回報率可以達到20%。
多種退出途徑
公寓業主可以持有物業收取租金或賣給其他投資者以獲利。而獨立屋業主可選擇將房屋賣給投資者或自住客。這種多重選擇機會能夠大幅提高收益,因為在房地產周期的某些時刻,自住客比投資者更願意付出高價。對於獨立住宅,如果能找到目標客戶一定會在未來得到買房者的追捧。

8法拍屋租賃市場需求

自2012年初始,房屋租賃需求強勁攀升,為法拍屋租賃市場帶來了有力支持。
房屋租賃需求不斷上升
美國人口普查局統計顯示住房自有率從2004年的峰值69%跌到66.5%時,有280萬業主要麼一年多未支付房貸,要麼已喪失贖回權,市場住宅擁有率還在進一步下滑中,而且可能跌出63%—65%之外。失去住所的家庭會選擇租房或與另一家庭合租,每1%的下降代表了100萬戶家庭失去住房而轉向租房市場。
此外,貸款收緊,經濟低迷等其他因素,導致年輕一代對置業的態度也比過去悲觀,即使在不景氣的1950年,住宅自有率也有55%。
房屋租金與房價走勢通常相反。當越來越多的家庭失去住房後會轉投到租賃市場。房子一旦被銀行收走,即脫離了租賃市場的供應,市場供應短缺而需求增加,使得租金上升,出租率提高(出租率已經高達95%)。
美國人口普查局2012年5月數據顯示,2012年第一季度每個人住房自有率環比從66.4%降至65.4%,為1997年以來的最低水平。在住房自有率下降的同時,住房空置率顯著下降。人口普查局數據顯示,全國經營性質的租賃物業空置率上季度為8.8%,年同期為9.7%。南部租賃物業空置率最高,為10.8%;西部最低為6.3%。獨立屋住房空置率從2.6%降至2.2%。
租房需求強勁
美國人口發展趨勢為房屋租賃市場傳達了積極信號。據人口統計報告預測,未來5年內,全美每年維持140萬戶新增家庭。報告指出此類新建家庭中約有一半會選擇租房而非買房,原因包括:對置業持悲觀態度、房貸放款標準嚴格、經濟衰退下家庭財務困難等。而鍾情於租房的還不止這部分新建家庭,因房貸違約而失去房子的家庭也面臨著解決住處的問題,他們也清一色的選擇租賃市場。Marcus & Millichap公司在其2012年全美公寓調查報告中指出:
「全美公寓指數跟蹤了44個市場的就業增長率和有效租金增長率,預期該指數在2012年將持續增長。市場復甦態勢已定,今年的人口結構、經濟發展與社會結構發生了重大轉變,均對住房租賃市場形成了有力支撐。預計全美公寓空置率於2012年底將降至5%,同比下降0.4%,有效租金增長4.8%。新竣工公寓達85,000套,而市場需求保守估計達120,000套,巨大市場缺口將刺激開發商啟動新一輪的開發狂潮。至於新組建家庭, 2015年前預計會保持29%的年增長率,即140萬戶,同時還有逐年增長的移民數量,以及隨著嬰兒潮時代210萬人口開始組建家庭,可以預計未來的幾年將是一個租房的黃金時代。」

9「租賃」策略的挑戰與風險

據Zelman & Associates研究結果,全美約有1360萬棟房屋正在出租,其中270萬棟由專業機構運營管理。市場上投資者多以小規模的個人投資者為主,雖然也有少數能管理10萬棟公寓的信託基金(REITs)出現,但市場上大型機構運營商還比較少。截至2012年初,全美最大的住宅物業管理公司能管理的物業數量也不足1萬棟,原因是管理大規模的法拍屋資產挑戰性極大,具體體現在:
規模效應管理難
在大型公寓架構中,樓層設計和單元變化比較單一,通常只採用一種或兩種系統(如,空調系統與設備)。獨立住宅則不同,其地面設計與系統裝修變化繁多,個性十足,需要龐大的裝修工程隊伍,加上房屋的地理位置不可移動性,管理眾多距離各異的住宅涉及到冗雜的物流管理,個人與大型機構都無法做到有效的規模效應管理。
物業維護難度大
一般的公寓租賃管理中,管理者會制定統一的規則制度進行管理,極大地減輕租戶對物業設施的損壞並保持一致對外形象。但在個性十足的住宅租賃管理中,因家庭私密性限制,管理者不能隨意出入,很難有統一的規則,房屋通常會比公寓損壞的程度多得多。當租戶搬出時,業主需投入較多精力重新修復。
缺乏專業與管理能力強的物業管理機構
專業的住宅物業管理者收費常為租金7%—10%。如某棟房屋月租金$1100,管理費約為每月$77—$110。美國的行情與中國不同,他們的地產經紀公司在為撮合買賣雙方的同時,也提供物業管理服務,儘管附加服務也比較專業,但鑒於獨立住宅物業管理的挑戰性,即使實力最強的團隊也很難進行大規模的管理,業主必須時刻留意物業管理公司行情,業主或許能在某地聯繫一些有實力的物業管理機構,但持續表現優秀且能覆蓋多個區域的大型物業管理機構很難找到。解決這一問題的方法是與當地的地產運營商合作,共同投資開發,他們也能在少繳物業管理費的同時實現利潤最大化。

10宏觀政策影響

同中國一樣,美國地產市場也極易受到政府宏觀政策影響,主要表現為:
利率影響
基於美國人固有的提前消費觀念,民眾的貸款額度取決於他們所能承擔最高的月供,而不是能承受的最高房價。在經濟低迷的情況下,政府出台了超級寬鬆政策,房利美、房地美、聯邦住房管理局面向廣大民眾發放大量低息貸款,這種刺激政策極大地加速了房市回暖。在當前經濟不明朗的情形下,業界人士普遍認為,這種刺激類的低息政策與購房補貼會一直繼續。
目前,享受房利美貸款政策的投資者最多可投資10處物業,2012年初的貸款利率為4%—5%,相比其他貸款機構要低得多。如果槓桿運用合適,具有良好信譽與充足現金流的投資者可充分利用這一契機來擴大投資。
政府擁有的法拍屋
據《商業周刊》文章報道,以往數據表明,兩房與政府其他機構擁有的法拍屋近25萬棟,(若對房貸違約的物業進行強制止贖,這一數字還會更高),所以在之前的政策權衡下,政府短期內不會處理這些不良資產(處理后使房價會飛速下跌)。但兩房手上的物業也不能長期閑置,因為無維護的房屋將會損毀得更厲害,其價值也會進一步下跌。
近期,政府宣布了對兩房所持法拍屋資產的整合計劃,主要是面向社會合格投資者出售,並專門出台了相應的貨幣政策。投資者可自由參與法拍屋拍賣,根據自己的實力來出價競爭,通過挖掘其潛在價值並整合,在合適的時機將其出售,投資周期也可根據個人投資風格進行調整。政府的意願是利用社會各界的積极參与來重塑市場信心,並帶來房產一二級市場的良性互動。政策出台後也的確吸引了眾多參與者,截至2012年初,許多大型私募都已組建合夥制基金參與法拍屋市場。

11法拍屋投資人貸款

不喜歡收益波動性的穩健型投資者,可嘗試向法拍屋投資人提供以物業作為抵押的貸款。如果貸款未能按時償還,投資者可要求對抵押物業清算止贖並低價獲得產權。一般投資方至少也能保本,而做足了謹慎調查的貸款,借款人公司負有無限責任而投資者僅負有限責任。
優點:借款人出資額一般為20%—30%,若貸款人資金成本低,將會享有較高的安全邊際,因貸款人已擁有第一質押權,而質押權在風險設計上就是為了保障貸款人利益,借款人未經貸款人同意是無法收回財產質權。一般投資者的回報大概都在8%—10%。
缺點/風險:若真出現借款人未能及時償還,貸款人可要求對物業進行清算。投資者需對產權調查以防出現任何質權權不清,還需核實負債率是否處於合理水平,自己做足功課。
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