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它通常是在購房者與發展商就房屋買賣的意向初步達成協議后,準備進一步協商簽訂的臨時認購協議,通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后,約定一個期限,買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內的優先購買權。

 

1 訂金 -相關規定


根據中國現行法律的有關規定,其不具有定金的性質,交付訂金的一方主張定金權利的,人民法院不予支持。一般情況下,交付訂金的視作交付預付款。另外,根據市房屋土地資源管理局發布的《關於規範房地產開發企業商品房預訂行為的通知》的有關規定,房地產開發企業收取訂金的,訂金數額應當在總房價的千分之五以內,雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后,訂金應即時返還或抵充房價。購房者在支付訂金后,不購買預訂房屋的,訂金按預訂協議約定的辦法處理,但屬下列情況,房地產開發企業應當全額返還購房者支付的訂金:
(1)房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的;(2)簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的;(3)雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧、不能協商一致的;(4)廣告、售樓書、樣品房與實際狀況不相符的。

2 訂金 -訂金與定金區別

在商品房交易中,所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規範的法律概念,是合同當事人為確保合同的履行而自願約定的一種擔保形式。商品房交易中,買家履行合同后,定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合同,無權要求返還定金,發展商不履行合同的,應雙倍返還定金。中國《擔保法》還規定:定金應以書面形式約 定,不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金作了約定並實際支付了定金,即產生相應的法律後果。
 另一方面,定金作為合同履行的一種擔保,《擔保法》中規定:擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同,若主合同無效,定金條款無效(另有約定的,按約定)。換言之,若合同無效,定金條款亦無效,收受定金的一方應返還定金。如一方過錯造成主合同無效,過錯方應承擔相應的民事責任,而不是沒收或雙倍返還定金了。
  訂金並非一個規範的法律概念,實際上它具有預付款的性質,是當事人的一種支付手段,並不具備擔保性質。商品房交易中,如買家不履行合同義務,並不表示他喪失了請求返還訂金的權利;反之,若發展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金,但這並不意味著合同違約方無須承擔違約責任。
  值得一提的是,簽訂正式的房屋預售契約之前,買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)並不是房屋買賣契約,不具備房屋預售契約的法律效力,只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款,則若購房者在簽訂認購書後反悔,發展商有權沒收購房者的定金;若發展商違約,不與購房者簽訂正式的預售合同,則購房者有權要求發展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金,那麼就不具備定金的法律後果了。
 由此可見,定金與訂金無論是從內容上還是法律後果上都有明顯不同,在簽訂購房合同時,購房者應對此有充分的理解,並根據自己的實際情況慎重行事。

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