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1 認籌金 -何為「認籌金」

  「認籌」是個舶來品,靈感來自香港房地產市場的一種炒作方式。「認籌」就是購房者表現出買房的誠意,這個誠意需要通過繳納「認籌金」來體現。在繳納「認籌金」后,購房者可以獲得房屋的優先購買權,並在房價上享受一定程度的優惠。等到樓盤正式開盤銷售時,「認籌」的購房者再以「優先選擇」的順序選房,選中房屋后與開發商簽訂正式的房屋買賣合同。如果購房者沒有選中理想的房屋,開發商將把「認籌金」如數退還給購房者。「認籌金」的剖析

  「認籌金」看似合理,既能夠保證購房者優先選擇房屋,「全額退還」又不會對打消購房念頭的購房者造成任何損失。但是,這個制度背後,存在著很多購房者意想不到的巨大風險。 「認籌」反被「套牢」
  2007年4月,羅先生參加了某在建樓盤舉行的推介會,會上開發商開展「認籌」。「認籌」成功的購房者可以優先選擇房屋,房價還有折扣。「認籌」時,還分「認籌」順位,即購房者選中同一套房屋時,「認籌」順位在前的購房者就有權得到該房屋。當時,售樓員說的房屋價位十分誘人,不少購房者都為之心動,紛紛掏錢「認籌」。羅先生也為自己選擇的「第二順位」當場繳納了2萬元「認籌金」。
  「認籌」了這一樓盤之後,羅先生就開始等待樓盤正式開盤銷售,可是兩年時間過去了,樓盤還是一點動靜也沒有。就在羅先生和不少「認籌」的購房者共同找到開發商討說法時,一個讓他們無法接受的消息傳來。開發商表示因為樓盤建造成本增加,房價需要調整,樓盤延緩開盤。開發商還透露,房價每平方米可能上調一千元左右。如此一來,這座樓盤的房價就沒有任何優勢可言了。羅先生和其他「認籌」者對此非常不滿。
  面對不滿的「認籌」者,開發商的解釋是:開發商從未向公眾或登記客戶承諾過銷售價格。樓盤在正式銷售前進行營銷推廣是業界的普遍做法。樓盤尚未開盤,還沒有正式定價。因此,開發商並不存在隱瞞房價的行為。另外,「認籌」者取得的只是優先購買權,開發商在舉行「認籌」活動時並沒有承諾房價,所以「認籌」者無權指責開發商隨市場行情變動房價的行為。因為各種原因,導致開發商取得房屋預售證的時間延遲,才是遲遲無法開盤的客觀原因。並非開發商捂盤不銷售房屋。如果「認籌」者覺得無法接受開盤后的正式房價,開發商可以退還「認籌金」。
  儘管開發商表示願意退還,但是對羅先生而言,如果不買房,自己苦苦等待的兩年時光就這樣打了水漂;如果買房,兩年間房價上漲不少,自己多交那麼多購房款真是不划算。羅先生懊惱不已,怪只怪自己當初頭腦發熱,被「認籌金」狠狠「套牢」了。
  「認籌金」違規
  遼寧隆豐律師事務所律師王乃龍表示,中國有商品房預售許可制度,允許開發商進行帶有融資性質的預售。但是按照國家有關規定,在獲取預售許可證之前,開發商不能有任何銷售行為。開發商開展的「認籌」活動,是一種違規銷售和變相銷售。
  違法違規銷售是不受法律保護的。羅先生在「認籌」時,還有「認籌順位」一說,因此很可能出現同一房屋有多人認購。而且,認購內容並未約定購房價格等基本條款。「認籌」的約定存在極大不確定性,並不具有預約合同的法律效力。「認籌」者要求開發商返還原先交的「認籌金」,不僅給購房者帶來利息損失,耽誤了大好的購房時機,還造成房地產市場的混亂。
  開發商「認籌」圖的啥
  既然「認籌」者不滿意正式銷售的房價可以全數取回「認籌金」,那麼開發商又為何要「浪費」人力物力搞「認籌」呢?看似虧本的「認籌」,其實能給開發商帶來諸多好處。暫且不論「認籌場面火爆」給開發商帶來的廣告效應,圈定大批購房者,為炒熱樓盤製造基礎,都是開發商從「認籌」中能夠得到的實在利益。
  一名從事房地產銷售的業內人士透露,「認籌」已經成為不少地產開發商營銷的有力手段。開盤前得到的大筆「認籌金」能讓開發商在短時期內收回大筆資金,解決開發商的燃眉之急。「認籌」更有價值的意義在於,通過「認籌」、選號、簽認購書,開發商能人為製造出諸多火熱的銷售場面,刺激購房者,炒熱樓盤,直接推動房價上漲。
  「認籌」背後貓膩多
  「認籌」不僅讓開發商在樓盤銷售時佔盡優勢,還隱藏著不少風險,貓膩很多。首先,購房者想要「認籌」,必須繳納數千到數萬元不等的「認籌金」。開發商都會承諾,「認籌金」可無條件退還。但是,即使有「認籌」者因不滿意而要求退款,能得到一筆免費短期貸款,對開發商而言也不算吃虧。這實際上是一種無償佔用購房者資金的「融資方式」。而且,對這些「認籌金」,政府部門無法監管,一旦樓盤建設出現問題,開發商捲款潛逃,購房者很難追回「認籌金」,到時只能成為詐騙的受害者。
  「認籌」也是開發商操控房價的手段。通過「認籌」,開發商能夠輕易控制房號,從而故意製造樓盤熱銷的假象,讓購房者產生緊張感,著急出手買房,藉機抬高房價。
  另外,「認籌」還是孕育「炒樓」的溫床。在一般情況下,只要交納「認籌金」,就可以參加抽號,而且「認籌金」可無條件退還。這就給「炒家」提供了機會。「炒家」一般都會「一盤多認」,也就是在同一個樓盤內多次「認籌」。而「認籌」數越多,被抽中的機會就越大。往往抽中一個號轉手就能賣錢。更有甚者,那些「有門路」的人往往通過關係在一開始就先佔個「號」,然後再轉手倒賣,賺取「號錢」。
  「認籌」糾紛難處理
  遼寧法德律師事務所吳斌律師告訴記者,由於「認籌」時開發商故意設計了不少「後路」,導致「認籌」者處於劣勢,「認籌」糾紛也很不好解決。開發商雖然規定了「選不中房號全額退還認籌金」,但是這個「退還」都是「全額無息」的。開發商已經賺取的這筆錢的利息,不會還給購房者。
  這無疑對購房者權益造成了一定的侵害,但是這種行為目前究竟屬於霸王條款還是商業欺詐,還難以定性。另外,開發商對中國的經濟領域法律法規都十分熟悉,知道如何規避法律法規的懲罰,各種名義、各種說法層出不窮,購房者一時很難弄清。
  「認籌」等同於「提前銷售」
  《城市商品房預售管理辦法》第六條規定,商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售,應當向房地產管理部門申請預售許可,取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房銷售。
  沒有取得《商品房預售許可證》的房地產項目,按規定也不得發布商品房預售廣告,不得進行銷售。從「認籌」的內容來看,它應當是與「內部銷售」同等性質的房屋預售活動。也屬於「提前銷售」的一種,在開發商未取得《商品房預售許可證》前,是被法律法規禁止的行為。

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