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重複交易法(Repeat Sale Method)

1 重複交易法 - 什麼是重複交易法

  Martin J. Bailey、Richard F. Muth和Hugh O. Nourse1963年提出的重複售出模型。根據同一宗房地產在不同時期售出的價格來計算房地產價格指數。這樣,不同時期考察相同的房地產,在結構、材料、外部品質等方面都相同,免去了控制房地產品質的麻煩。該方法經過實踐和專家的多次修正,在理論上已經相當完整,因此該方法被稱為國際上最先進的計算方法,能夠客觀、準確地反映出房地產市場的狀況。

2 重複交易法 - 重複交易法的優缺點

  該方法的優點是基於同一宗房地產的價格變化運行。在剔除標的物折舊的影響后,根據重複交易法編製的指數可以滿足房地產價格「同質性」的需要。

  但同時,重複交易法的如下缺點也限制了其廣泛運用:

  (1)有兩次重複出售價格記錄的房地產數量有限,樣本容量相對較小,抽樣誤差較大;

  (2)重複交易價格的周期很難與指數要求的周期相匹配;

  (3)房產再交易間隔期間,發生重大整修或品質或質量變動會影響價格指數的真實性。即使房地產品質在兩次交易之間沒有發生改變,也難以保證該房地產在不同的時期能夠給人們帶來相同的效用;

  (4)只利用重複交易價格信息而偏廢一次性交易資料,難以保證資料的市場性;

  (5)重複交易函數模型中存在多重共線性的問題,即使用年限和兩次出售間隔是完全共線性的。因此,儘管重複交易法的經濟意義比較直觀,計算也相對簡單,但在實際應用時仍有一些欠缺。

3 重複交易法 - 相關條目

  • 房地產價格指數
  • 成本投放法
  • 中位數價格法
  • 特徵價格法
  • Pooled GLS模型
  • Pooled MLE模型
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