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1概念

銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款,是購房者以所購房屋之產權作為抵押,由銀行先行支房款給發展商,以後購房者按月向銀行分期支付本息,銀行按揭的成數通常由五成到八成不等,期限由1年到30年不等。銀行按揭是促進房地產市場活躍的最有效的手段。
按揭作為一種抵押貸款,對銀行來說,本身就存在著風險。以2007年一季度時美國次級按揭的蝴蝶效應引發的全球金融風險來說,由於按揭這種融資方式,部分決定於房市的市場狀況,當市場利率上升,房市低迷時,貸款人的還款能力就有可能受到影響,銀行也就相應面臨著巨大的信貸風險。當風險積聚到一定的程度時,就有可能有朝一日,暴發出巨大的金融風險。9月份部分商業銀行提高按揭首付比例的做法在一定程度上也是出於防範這一風險的表現。

2種類

根據還款方式分為:
(1)等額本金按揭貸款:就是根據貸款金額除以貸款期限(10或15年*12個月 )等於本金,利息隨著本金的減少而遞減,中途有錢可以多還或提前結束,這種方法比較實用。
等額本金還款方式是將本金每月等額償還,然後根據剩餘本金計算利息,所以初期由於本金較多,將支付較多的利息,從而使還款額在初期較多,而在隨後的時間每月遞減,這種方式的好處是,由於在初期償還較大款項而減少利息的支出,比較適合還款能力較強的家庭。
(2)等額本息按揭貸款:就是本金不變,利息根據貸款期限的長短平攤到每個月,如果在利率不變的情況下,這貸款時間內每月所還的金額是不變的。
等額本息還款方式是在還款期內,每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息),這樣由於每月的還款額固定,可以有計劃地控制家庭收入的支出,也便於每個家庭根據自己的收入情況,確定還貸能力。
根據貸款項目分為:
住房按揭貸款、汽車按揭貸款等。

3辦理程序

(以建行辦理七成十年按揭為例)一般是:
1、購房者與房地產公司簽訂《商品房預售(銷售)契約》,並交納30%房價款;
2、到銀行指定的律師事務所申請辦理貸款手續,提供銀行要求的資信證明資料(見下文),由該律師事務所進行實質審查后出具《法律意見書》,上報銀行批准。
3、銀行根據《法律意見書》審核后,決定是否批准該按揭申請:
(1)銀行批准,由律師所安排申請人與銀行簽訂按揭合同,代理申請人辦理預售合同現房房產證抵押登記手續;
(2)銀行不予批准,申請程序終結。申請人與發展商另行簽訂付款協議或按照原購房合同中的有關條款履行。
需要向銀行提供的文件包括:
●申請人個人資信證明:
1、申請人一般須為兩人以上。申請人應當提供一份申請書,表明兩人願意共同申請貸款,共同承擔還款義務和風險。應提供兩人的身份證、戶口本、結婚證明、外籍人士護照,港澳台人士回鄉證等及兩人一寸照片若干。
2、出示申請人各自單位出具的收入證明及納稅證明。有兼職的,出具兼職收入證明。
3、提供個人財務情況,包括有存款情況(人民幣外幣),擁有私車情況,有價證券及其他資產情況。應出示存摺原件或銀行出具的存款證明。
4、貸款申請人提供保人的,對自然人保人,要求有固定的職業,固定的收入,有還款能力,同時要在申請貸款的建行開立戶頭,存入不低於月還款額6倍的存款。

4法律關係

從現行按揭中的法律關係來看,其所涉各方主體主要包括銀行、開發商、購房人(亦即借款申請人)、保險公司四方。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。各方主體之間的法律關係分別為:
1、銀行與購房人之間的借貸關係。
購房人在與開發商簽訂買賣合同后,應按規定提供相應文件資料,向銀行申請個人住房(或商業)抵押貸款,銀行則根據申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數,雙方同時簽署借款合同。因此,購房人與銀行之間系借貸關係,銀行為出借人,購房人為借款人。
2、購房人與開發商之間的商品房買賣關係。
購房人慾以按揭的形式購買房屋,首先必須與開發商簽訂商品房買賣合同,約定購買特定的房屋,並在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。顯然,借款申請人同時也就是購房人,其與開發商之間系房屋買賣關係,開發商為出賣人,購房人系買受人。
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