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商品房交付時,出賣人應當向買受人公示其委託的有資質的房產測繪機構出具的商品房面積實測技術報告書,並向買受人提供該商品房的面積實測數據(以下簡稱實測面積)。實測面積與第三條載明的預測面積發生誤差被視為面積差異

1 面積差異 -差異原因


1.測繪單位技術原因。

2.往往由於開發商謀取私利。擅自變更規劃設計,重複計算共有面積,人為增大分攤係數。


2 面積差異 - 面積差異的處理

 《商品房銷售管理辦法》規定,商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內建築面積或者建築面積計價。


  1、按套(單元)計價的現售房屋,當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

  按套(單元)計價的預售房屋,房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸,並約定誤差範圍。房屋交付時,套型與設計圖紙一致,相關尺寸也在約定的誤差範圍內,維持總價款不變;套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍,合同中未約定處理方式的,買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的,由房地產開發企業承擔違約責任。

  如果誤差範圍在合同約定的範圍之內,則按照合同約定總價款確定商品房計稅銷售收入,如果重新約定總價款,則需要按照雙方重新約定的總價款確定商品房計稅銷售收入。買受人退房的,房地產企業可以沖減當期計稅銷售收入,但支付的違約金不能沖減計稅銷售收入。

  2、按套內建築面積或者建築面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。

  合同未作約定的,按以下原則處理:

  (一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款;

  (二)面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人退房的,房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。買受人不退房的,產權登記面積大於合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔,產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

  面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%

  當面積誤差比絕對值超過3%時,房地產企業有可能支付客戶退房的房價款利息以及承擔超出3%部分的房價款,還有可能雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款。

  支付給客戶退房款可以沖減其當期計稅銷售收入,支付給客戶的利息相當於佔用客戶資金支付的資金使用費,不能沖減計稅銷售收入,自行承擔的房價款既有賠償的性質也帶有一定捐贈的性質,房地產企業可以不做納稅處理,仍然按照合同約定價款確定計稅銷售收入。雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款房地產企業可以沖減其當期計稅銷售收入。

  房地產開發企業需要注意《營業稅條例實施細則》第十五條的規定納稅人發生應稅行為,如果將價款與折扣額在同一張發票上註明的,以折扣后的價款為營業額;如果將折扣額另開發票的,不論其在財務上如何處理,均不得從營業額中扣除。所以其無論自行承擔超出3%部分的房價款還是雙倍返還絕對值超出3%部分的房價款給買受人,其為買受人開具的發票應當是凈額顯示,或者將雙倍返還款視為折扣,將合同價款與折扣額在同一張發票上註明。

  3、按建築面積計價的,當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積,並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。

3 面積差異 -房屋面積差異如何計算(舉例)

問題:
1.房屋合同建築面積是64.69,地下室面積是13.19。
測量建築面積是76.59,地下室面積是13.04。我想知道計算后的面積是否超出合同規定,面積差異比在3%(含3%)。
面積差異=(產權等級面積-合同約定面積)/合同約定面積*100%
這個100%是什麼意思,是1還是別的意思
2:如發生設計圖變更,我是否要付多出來面積的全部款項。
3:如發生設計圖變更,我又是在設計圖變更后買的房,那超出3%的是否屬於開發商贈送還是什麼?
回答:
比如說,你買的這套房合同上的建築面積是100平方米,但房管局核發的房屋所有權證書時建築面積不對,如果簽定合同的時候沒有具體約定,就可能出現以下幾種情況:

  (1)當產權證書上的建築面積是在97-100平方米之間時:假設就是97平方米,那開發商按原來單價退還3平方米的錢給你。

  (2)當產權證書上的建築面積是在100-103平方米之間時:假設就是103平方米,那你按原來單價向開發商補交3平方米的錢。

  (3)當產權證書上的建築面積是在小於97平方米時:假設是95平方米,那開發商就要按原來單價退還7平米的錢給你。

   (4)當產權證書上的建築面積是在大於103平方米時:假設是105平方米,那你只要按原來單價向開發商交3平方米的錢,其他2平方米你就不用給錢了,而且產權是無條件歸你的。


合同範本里規定:「建築面積、套內建築面積誤差比絕對值均在3%以內(含3%)的,根據產權登記建築面積結算房款;建築面積、套內建築面積誤差比絕對值中有一項超出3%時,買房人有權退房。」 

施工過程中的設計變更及由此引起的面積出入,開發商未及時地以書面通知購房人,購房人有選擇退房的權利。
如果購買期房,就要對可能的風險有所預測,如果承擔不了這個風險,就盡量避免買期房。

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